买房篇|发展逻辑的巨变之下 他们竟然在县城抄底了一层楼

基 于城市化的发展逻辑演变，本周鱼眼先后跟大家聊了城市发展的逻辑巨变，以及因此给芜湖房地产带来的机遇和方向。第二篇主要涉及芜湖市场和开发商的抉择。无论城市和楼市怎么发展都离不开一个重要的群体：购房者。

人，一切的发展都是因为人，一切的变化也是为了人。城市让人的生活更美好，楼市让人生活更安居。因此，说了城市，讲了楼市，就不能不谈人。在当下的城市发展趋势出现巨变的形势下，我们又该如何买房，在哪里买房，买什么样子的房产？这将是本文要聊的主要话题。

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为什么买房？

人类的祖先从树上跳下来，是为了寻找更多的食物，并学会了行走。，后来用火赶走了野兽住进了山洞，是为了保障生命的安全。再后来人类把移不走的山洞变成了树屋、草屋，走到哪里搭到哪里，既方便生产又保证安全。从人类漫长演变，我们可以看出：人们住的房子既是生产的基础，又是安全的保证。

无论房子的功能和形式如何的演变，在房子上体现出的价值始终没有改变。不论你是从乡镇走在市区，还是从市区走向大城市，都需要一个居住的地方，无论是买来的，还是租来的。房子就是人类身上的蜗牛壳，始终甩不掉，扔不走。

正是因为房子的居住刚需属性，房地产才成为城镇化发展过程中的一个产业，甚至一度还是经济的支柱产业。它解决了庞大的进城发展的群体的居住问题，这是一个历史性的贡献，成为过去30年来中国经济长足发展的保障。

城镇化的过程，是一产到二产的演变过程；城市壮大的过程，又是二产到三产的渐进过程。随着中国经济的大步发展，居民财富的不断积累，通过资本的杠杆作用，一大批人从三产中获得财富。而房子在居住属性之上，又附加了金融属性。通过金融杠杆，有一批人抓住了城镇化的发展机遇，把房子当成黄金，期货，股票来炒，并从中获得巨额回报，实现财富自由。

人们为什么要买房，两个原点：一是为了居住，一是撬动财富的杠杆。

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要不要买房？

无论社会怎么发展，趋势怎么演变，人们对住的需求始终如一，不会发生任何改变。因此，要不要买房实际上就是一个伪命题。但本节文字不是和大家纠结这个问题，而是想阐述一个逐渐变化的趋势。

在城镇化的过程中，以温州炒房团为代表的投资客从楼市中获得了巨额的财富，从目前的趋势看，炒房仍然是获得财富的一个有效的方式。有效是指效率和回报率。但是如果放在大趋势上看，未来炒房效率将会越来越低。这里的主要原因有“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策，根本原因还在于中国经济发展水平即将进入一个更高级的阶段。

处于转型期的中国，正在进行大规模的结构调整，传统制造业和房地产业以前是作为支柱产业来发展，但从房地产目前的境地来看，经济贡献正在大幅下滑。目前激烈的中美贸易争端反映的趋势则是，过分依赖出口而快速崛起的中国传统制造业正在遭遇严峻的挑战。身边的朋友常常说现在实业不好做，甚至直接倒闭，说到底就是中国经济过分依赖出口，依赖美国市场。

中国要从制造业大国到制造业强国的迈进，首先要弥补技术的短板，实现技术创新。在这个过程中，你有没有发现无论是珠三角，长三角还是大湾区的发展纲要中都着重提到了要设立技术创新中心，做一流的技术创新。

这些在普通人看来大而空，耗时费钱的规划，正在预示着中国发展的下一个重要阶段的到来。马教主曾说，中国只有强化进口,意味着正在走向富强。而简单的城镇化，无法集聚起更多的研发资本和强大的创新动力，也无法帮助中国进入更高阶段的发展。

城镇化带来的房地产发展正在走向末路，要不要在研发能力不强的城市投资房产，也就成了一个日益凸显的问号。

—3—

在哪里买房？

买房首先是为了居住，根据自己工作的环境，生活的需求，选择合适的楼盘置业，至始至终都不是个问题。但仍然有很多网友私信问XX楼盘怎么样？这种问题就好像在问我面包好不好吃一样。而我一般都很热情地回应这种大而空的提问，但往往只能落在房屋的质量，房子的价格等细枝末节上，而于实际的居住无丝毫裨益。

至于投资，市区还真不是个好地方，充其量起到保值的作用。正如上一篇文章聊到的，芜湖房地产已经有点穷途末路了。在这样的市场中寻找合适的投资盘，还不如去县城。至少芜湖下辖的县域中还有能够挑动楼市神经的市场。

昨天去了芜湖县，在某个楼盘了解到，这里有大量的无为县人来买房。甚至有楼盘表示，这里的投资客跟本地客能达到1：1的比例。置业顾问有点吹嘘的说，我们项目处在湾沚的核心区，出门就上高速，旁边就是建设中的商合杭高铁站，20*到达芜宣机场，芜湖的5号轨交也在规划中。

这是售楼员忽悠客户的套路，但基本上屡试不爽，尤其对于投资客。6000元不到的房价对于投资客来说，一套房也就6、70万，这个成本在芜湖市区大概就能付个*。再搭上贷款的成本，市区的回报率显然达不到他们的预期。或许因为有这么一本账，有苏州投资客一下子扫了一层楼。

与置业顾问忽悠的关注点不大相同，我倒更愿意看到芜湖县的产业结构：高端装备制造及汽车零部件、电子电器、新能源新材料、通用航空、机器人及智能装备、光电信息等战略性新兴产业。*近也总会有重要层级的重要领导去芜湖县视察，调研。从考察的内容看，产业多于民生，大约中国创新百强县的身份已经预示着未来吧。

我这当然不是想引导楼市，只是通过我对芜湖县市场的了解，再结合当下的发展趋势，说明如果买房不是为了满足实际的居住需求，可以结合日趋明显的发展大势，来决定自己的未来的财富收益。

一个人好比一个点，要想实现自我的发展，必须寻找一条线，如果楼市是一条完整的线，它是建立在城镇化的面上。而我们*还要能看到，它还在不在中国发展的这个立体上。

说到底，个人的发展要经过点、线、面、体的多维结构，才能实现自我的发展。买房，或许只是一个小小的选择。我是鱼眼，下期再见。

-End-

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