2019年回顾和2020年楼市展望

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大概一年前，我提出了广州正式步入左侧交易阶段。

我明白很多人不理解：左侧交易。

说人话就是，这个时候你买入广州的房产，基本上还会继续跌。

当然热门板块那是另外一回事。

因此本年一月，我继续提出了2019年的归纳：

19年归纳就是涨中偏跌。

再次强调，这不是预测，这只是趋势判断。

这偏跌的地方，如花都、南沙、增城、从化、黄埔萝岗郊区，2019年的年末都出现了不同程度的松绑救驾，目的只有一个，就是止跌。

广州自2010年一直以来的傲娇就在于，老子就不放松限购。即使是15年深圳那松弛的购房政策，广州一律还是延续三年社保，后续更追加到五年社保。

但这一切都在2019年的年末打破，花都、南沙、黄埔为代表的区域，竟然出现了不同程度可寻利的松绑空间，广州说：哎哟，真香！特别是南沙，忍得好辛苦哟。现在终于可以大大咧咧迎接来自全国各地的遐想侠了。

广州终于破了九年的童子身，那只能说这“偏跌”实在是跌得无法忍受了，这妈的经济形势、国际走势又回到了史上*严峻的时刻了。

而只有郊区止跌回升了，市区价格的夯实就更理所当然给认为是低洼了，涨中更是待涨。

好了，在这个2019年的*后一天，必须要展望下2020年了，我们继续趋势判断。

前一阵子实在太忙，本公号这个月正正经经的更文只有一篇。

这导致直接不良后果，广告商都回避了，金主责骂：你丫的一月只更一篇还想骗广告费，滚。我眼中带泪，硬咽下去。

文不在多，有用则行。

我认为月更十篇文，也不及这样一篇的核心思想：赶紧骚动起来。

因为小阳春要来了。

小阳春之后，会是什么走势？右侧交易阶段来了吗？

我认为会是涨——不涨——涨——不涨。

这就是2020年的广州楼市展望，嗯，这是趋势并非预测哦（我不做预测）。

而2020年中段，即大概在6-8月份，将迎来广州自2019年一路直落跌势惯性的逐步刹车，待制动完成，可认为迎来广州楼市的钻石底。

很多人不理解，怎么说小阳春准备涨了，但竟然还同时兼备着跌呢？那究竟是涨还是跌。

是不是意味着作为刚需，明年中买会比春节前买更好呢？

答案是：

春节前买好，但明年中买，也不赖。

哇靠，这无耻的言论，估计也就只有星佬敢说了。

我们必须要好好再理解楼市这个复杂的多面体。

比如楼盘，一个新楼盘，一个临近的二手楼盘。

新楼盘分三次开售价：20000、21000、22000。

二手楼盘同样的卖价：20000、19500、19000。

你说这是跌了，还是涨了？

这是完全能够同时在现的情景。

一手开发商控盘，周边全是二手次新跟一手全新房子的竞争环境，二手业主只看到一手开发商的满脖子鸡血振奋，认为自己的二手房子也跟着涨价了。

但是实际的情况是：一手开发商的宣传是真金白银用来包装新盘的，而二手次新房是实打实受到政府两年限售政策影响的，还不包括部分开发商不积极配合二手业主出房产证的情况，为的就是进一步打击二手市场，有节奏地进行一手控盘销售。

你看到的一手涨价繁荣，并不代表此时此刻你二手房子能卖到一个好价格。

等到一手房子正式售罄了，二手房子终于批量迎来限售结束的曙光了，却又发现了人口配套并没跟上，二手房数量竟然还辗轧式放出来，这个时候就是二手房和二手房的无情竞争了，换言之就是供大于求。你若真要成交，价格必须要比邻居要便宜。而邻居要抢在你之前成交，那他必须又要比你的要便宜。

只有那些乐呵呵还沉溺着*后一手*标榜价格3w美好回忆的人，自欺欺人地在业主群发着我不缺钱，房子就放着，我的房子就值得三万的梦呓言论。

一手和二手，二手和二手，涨和跌就是这样交错复杂的状况。

那什么时候才轮到二手市场单边上涨，一套房子20000卖出，下一套标价20500，再下一套成交20400的亢奋情况呢？

这就要转换到价格夯实+预期扭转的模式了。

我们讲解了楼市很多时滞效应的概念和应用，但实际过程中还会更复杂一点，价格的变化是多维度的。

因此在一个大区域板块里，价格是一缠环绕一缠，这个楼盘在涨，那个楼盘不怎么涨，这个楼盘这个户型在涨，那个隔壁的户型却没什么看头，甚至底下的二三楼还跌了。价格会在不断地成交、不成交、成交、不成交之中夯实价值，楼盘的真正市场价值至少经历一年半载的洗礼，才会重新让购房者认可该价格=价值。这可以是涨后的价格，也可以是跌后的价格。

而催化剂就是预期。

在2020年主基调攻克全面小康的这个关键年度，控制预期会成为关键中的关键，因此我也认为松-压-松-压仍是基本基调，很多人说限贷没松绑，楼市也不会有大涨的可能，这观点无可厚非。

但房贷和贷款从LPR+点数全面接轨基准利率+折扣，从不上溯到全面转换，可以看出我D的自我纠正能力是非常强大的，短短的几个月即可完成庞大火车的刷新重构。因此什么以往的楼市查册全国联网、征信系统全国更新、婚姻全国联网、房产税全国征收、空置税全国征收等等等等，都是可用可不用的工具，只是看我D想不想用，还是不是时机去做。当我们发现伟大的D和ZF还在若有若无只是拿这个蹭蹭而不入的时候，我们就应该惊喜地发现：

房地产仍旧是中国的主流支撑产业。

ZF不能亲手摁灭了它。

ZF只想拿这个来时不时灭灭多军锐气，帮帮刚需们上上车，助长下空头们的气焰，抒发他们无数次踏空的悲悯之情。

LPR的全面接轨，目前来看，会取代以往粗暴一刀切的限贷放松，在润物细无声中降低各位的购房成本。以前折扣不变、基准降低，月供成本就降低的做法会变得市场化了。因此这里也顺带建议各位，若果你是以前7折、85折拿下的超低利率，并且这三两年内有卖出房子的打算，我建议你维持固定利率，否则一概选择LPR加减点数。

因为放长到三年以上的时间来看，LPR意味着这样的一种趋势：

预期是在慢慢渗透的，而价格是交织的，在涨在跌，但是价值都逐渐回归到价格上。因此整个2020年，构成前文所说的：

涨——不涨——涨——不涨。

具体表现就是涨（小阳春刺激，刚需持续入场）——不涨（改善置换不足，政府没明显松贷，刚需入场动能基本耗尽）——涨（政府释放部分松贷，或者银行评估价追上，改善置换随上带动刚需也跟进）——不涨（改善置换量价完成、刚需需求进一步落实，进入怠机状态）

大涨，并非不可能，只是时辰未到，2020年总结：

1、春节前就买，落实好，等待小阳春。

2、春节前不买，耐心点，等过小阳春。

3、房住不炒，房价跌啊跌还是夯实涨。

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