【投后管理：用真实数据说话】疫情下开发商现状分析及投后监管举措初探！

来源：价值领地发布时间：2020-02-26 00:00:00

▎市场分析丨By：世联评估

前言

2020春节节前至今，一场突如其来的新冠疫情，打乱了所有人的计划，开发商同样深受影响；我司投后管理业务因贴身监管项目的全开发过程，掌握开发商的工程、营销、资金等各方面*真实、及时有效的数据信息。本文将通过对目前我司在服务投后项目的相关信息汇总分析，用真实数据让大家了解疫情对开发商带来的影响，并初步探讨投后管理需要做哪些举措进行应对。

一、统计口径与标准

筛选标准： 所统计的投后项目能代表反映所在当地的楼市特征。

统计数量： 列入本次统计范围的投后管理在服务项目为52个。

截止时间： 2020年2月23日。

项目分布： 各级别城市均有。

二、数据统计与结论分析

开发商复工情况： 截止2月23日，开发商大多数都恢复办公（暂未办公复工的仅12%），但工程建设基本没复工（工程未复工占85%）。

劳务工人来源地： 项目工地的劳务工人主要来自四川、河南、湖南、江西，而这些省份紧邻湖北，受疫情影响也较大。

网上售房表现： 88%的房企在销售项目采取网上售房策略，根据监管的销售结果来看，网上售房效果不理想，基本没效果的项目（31%）、效果一般的项目(65%)，二者合计96%，仅4%的项目销售效果较好（恒大项目），说明网上售房作为新的营销方式，创新的举措应对态度大于实际的销售结果，很难带来好的销售表现，至少在短期内看不到改变传统销售渠道方式的可能。

销售成交表现： 受疫情影响，以1月15日至2月23日为计算周期内，所监管的项目成交低迷，尤其是2月份成交基本为零。

楼市价格： 价格无变化的项目占据58%，一定小额折扣的占38%，仅4%的项目加大折扣力度，表明目前市场价格没有出现明显的变化波动，处于观望之中。

资金状况： 在监管项目大部分资金状况正常；但有部分项目已出现明显的资金问题，需要重点关注。

▼综合来看，疫情给开发商带来的影响主要为三个方面：

◆工程方面：各监管项目原计划元宵节后全面复工，截止2月23日，已超过元宵节15天，绝大部分项目暂未复工。考虑工地为集体宿舍居住、卫生防御也很难有效执行，各地政府及开发商在这方面一定会谨慎对待，视疫情发展情况来决定工地的具体复工时间。从目前监管项目反馈信息来看，2月底前依然是观察期，3月初将根据疫情控制情况来决定工程复工进度。综合下来，房开项目的整体工程进度受疫情影响将至少推迟1个月以上

◆销售方面：因工程滞后将影响楼盘入市销售节点、推迟资金回笼计划，打乱项目的整体开发节奏；因疫情影响，客户购房心理也将有所变化，至少今年上半年都将是疫情楼市消化期；同时我们还需关注一个细节：部分项目去年年底为达成全年的业绩考核，采取了工抵房策略，原计划通过春节销售的推进实现顺利过渡，但现受疫情影响，给接下来工抵房按约定时间节点进行购买行为兑现及销售货值入账带来问题。

◆资金方面: 首先因推迟复工、延迟销售，开发商至少多出1个月以上的融资成本，而目前普遍高周转的开发方式，开发商的资金压力不言而喻。其次开发商将与总包及相关施工单位需要就“因不可抗力因素造成的误工赔偿”进行协商；另外项目开发周期拉长意味着增加更多的管理费用、人力成本与相关间接费用。

三、疫情影响下的投后管理要求

疫情之下，尽管对中国楼市不会产生根本性影响，但势必对项目开发涉及到的工程、销售、资金等方面带来更多的潜在风险，为此，投后管理需要做到：

◆工程方面：关注工程合约履行因疫情带来变更调整的合理性，监管项目的工程施工进度，提前预判因工程滞后所带来的不利影响；关注因赶工而可能带来的施工质量问题与施工隐患；根据监管强度要求，对工程成本做出合理性审核意见，尤其是资金计划外、超目标成本的相关成本费用，出具专业性审核意见。

◆销售方面：了解全局，实时关注所在区域整体市场的动态、价格变化趋势、竞争项目营销举措、当地政府因疫情推出的楼市政策等；严格监管项目自身的销售情况、价格变化、去化情况，建立起清晰、及时、准确的销售台账；严格监管相关销售收款账户，确保销售资金不挪用；根据监管强度要求，对因价格变化带来的货值贬损做动态分析。

◆资金方面：建立起清晰的资金台账，严格监管项目资金的所有流入流出；对项目方的资金状况做全面跟踪监管，严防资金挪用、套用；充分分析疫情带来的影响，对各期的资金计划提出合理性意见；提前做好资金规划、资金归集与沉淀，同时还需关注项目方上属集团公司的相关财务状况。发现项目或上属集团公司存在资金风险时需及时预警。

投后管理的根本与宗旨即保障委托方的资金安全，为了更好的提升投后管理服务水平，我司将充分发挥全局化视野（全国16个省份、46个城市的驻场服务经验）、专业化监管（独立网上监管审核流程、三级专业化审核、1+N监管服务）、标准化执行（4项标准化执行手册+19项规范性工作指引）的优势，客观专业、完美执行，从而实现多方共赢、共同成长。

每一个冬天都会过去，每一个春天都会到来！期望也相信世联投后管理所服务的资金方、开发商、以及我们自身，都能在这次的疫情考验下，得到锤炼获得提升，从而成就更好的自己。