在建工程抵押如何判断建筑物是否竣工？

在建工程抵押实务中，有一个问题总是困扰着登记人员，就是在建工程抵押如果竣工了是否还可以办理在建工程抵押登记，如果首次登记未办理，又如何认定其已经竣工了呢？

笔者尝试从以下几个方面来予以分析：

一、在建工程抵押的定义

不动产统一登记后，并未有明确的法律法规对在建工程抵押做出明确的解释。仅在原住建部《城市房地产抵押管理办法》第3条第5款规定“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。” 而此定义的准确性和是否可以指导当下的在建工程抵押权登记，实务界中仍然有分歧。

二、已经竣工的的建筑物是否可以申请在建工程抵押

在《物权法》第180条第5款规定“正在建造的建筑物、船舶、航空器；”*次从法律层面规定了在建工程可以作为抵押物。在此 《担保法》法条中没有明确规定，仅仅在《担保法解释》中认可在建工程抵押登记机构办理的合法性。由于正在建造的建筑物、船舶、航空器的建造周期都长，需要的资金量大，为了达到物尽其用的目的，将其作为可抵押的财产也是符合其他国家的法律实践和社会的需要。

《不动产登记暂行条例实施细则》第75条第2款“前款规定的在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。”第77条第2款“　在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。”结合上下文可以得出以下结论，在建工程抵押需符合两个条件，一是正在建设中，二是尚未办理房屋首次登记，而办理完首次登记时，应当将在建工程抵押转为抵押权登记。

从以上规定可以看出，在建工程抵押是介于土地使用权抵押和房屋所有权抵押之间的特殊阶段，必须符合“正在建设”这个根本属性，才能办理在建工程抵押登记，因此已经竣工完成建设的建筑物是不能办理在建工程抵押登记的。

三、如何认定在建工程已经竣工

笔者认为，是否已经竣工可以从两个方面来判断。

*种是程序上的竣工。即建设单位是否已经在住建主管部门办理完项目综合验收备案登记或者办理了房屋所有权首次登记。如果其已经完成了综合验收备案，由于其已经符合法定交房和使用条件，无论该建筑物是否实际投入使用或者是否办理房屋所有权首次登记，我们仍然可以认定其已经非在建工程，不得办理在建工程抵押登记。

第二是实体是否已经竣工。根据《细则》第16条第2款“在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；”此法条授予了登记机构实质审查职责，即不动产登记机构必须对在建工程抵押的建筑是否符合在建工程抵押的实体要求进行实质性的审查。因此假设登记机构人员到达申请在建工程抵押建筑物的现场，发现建筑物已经实际完成所有的项目建设或者已经整体实际投入使用或者运营了，那么我们认为其实体上已经达到竣工的标准，不得再办理在建工程抵押登记了。

需要特别注意的是，如果仅仅是部分使用，但建筑物仍然在进行室内外装修装饰，绿化等相关配套设施设备的建设和安装，那么仍然不能认定其已经竣工。

综上所述，在建工程做为土地使用权抵押和房屋所有权抵押的过渡阶段，其适用有着严格的限制的，在实务中不能简单的以封顶、或者投入使用来判断建筑物已经竣工。但只要符合法定、或者实际竣工标准的，即应根据《条例》第22条第1款之规定，以违反《物权法》第180条第5款之规定不予受理。

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