〖买房必读〗疫情过后想换房 却遇到了一个想不明白的问题

前不久，有位公众号地产党的粉丝来询问房地产的问题，他的家庭情况差不多是这样的——家里五口人，住着138平方米的大三房，一直觉得也够宽敞了。然而，这次的疫情把一家人差不多困在了家里足足两个月，吃喝拉撒在这138平方米的空间，越住越觉得憋屈。

他原本打算再过几年改善的计划，伴随近期疫情的好转，迅速提上了议程。只是他一直有一个百思不得其解的问题：他从某自媒体的文章得到一个信息，说是原先开盘的仁恒滨江园和壹号院，大面积段的去化速度反而更快。这跟他以往的认知是不一样的，就像大多数人的印象中，小面积户型更好卖。

其实，对于改善型的大面积户型更畅销这样的现象，并不是什么值得大惊小怪的事情，当然这是指老夫这样经常在开盘现场的人来说。比如去年壹号院二期开盘的时候，老夫仔细观察了销控表，单价和总价更高的好楼层、好楼栋去化速度明显更胜一筹，也就是说前面进去的客户都是直奔“价高房优”而去。反观，*后留下来的都是低楼层，价格相对较低的房子。

当然，聪明如你，必然也会有这样的疑问：是不是壹号院的价差不够大，才导致了这样的情况。显然不是，因为不只是壹号院，包括其他类似金茂府、壹品、上品等豪宅项目，同样是总价更高的好房子去化速度更快。

咱们不急于下结论，在分享完了改善和豪宅类产品后，再分享一个刚需类型的项目——万科西雅图。作为前年万人摇的红盘万科西雅图，8号楼*的开盘价格几乎等同于整个小区的均价27000元/平方米（因为限价的原因加上不愁卖，开发商都懒得去调整楼栋和楼层价格差，反正总货值被限制了）。

按照一般的理解，是不是8号*应该去化*快，因为品质更好单价却相仿。非也！*的去化速度还比不上靠马路的楼栋，*的解释就是靠马路的楼栋虽然单价同样是均价27000元/平方米，但是面积小、总价低。

通过几个真实案例的分享，相信你对于为什么改善型或者说豪宅项目，大面积高总价的房源去化速度快、为什么刚需项目的*单价不高，反而卖起来更吃力，有一种似懂非懂的认知。本着把问题说透的原则，老夫接着来抽丝剥茧。

以上的问题，看似矛盾，其实不然。问题所有的症结，在于客户群体的差异性，也就是说买改善型和豪宅项目的客户群体与刚需型客户群体有着不一样的关注点。*为直观的就是相对于改善型的客户，刚需客户对于价格更为敏感。

为什么敏感？还不是因为口袋里的钱不多，买房的预算少。毕竟，哪怕对于年轻人来说有着不错的收入，由于才上班没几年，积蓄不多也是再正常不过的事情了。放在当下房价高高在上的背景下，年轻人能凑足*已实属不易。谁也别瞧不上谁，大家都年轻过也多半有过钱袋不富裕的时候，中老年人的钱袋是鼓鼓了，可是再也回不去年轻人正在肆意挥霍的青春年华。

行文至此，原本可以收笔，可老夫依旧意犹未尽，举例说明，一次性把问题说明白。如何达成一笔交易，比如说买房？要达成一笔交易，首先客户得想买同时还得买得起——购买的欲望+购买力=交易。比如，你早上路过一家包子铺，看到了你喜欢吃的肉包子还冒着热气，忍不住口水直流（购买欲望）；看到价格为2元一个，这完全在你承受范围内，于是就不假思索了买了两个。想吃包子也买得起，顺手一买，这笔交易算是达成了。

那我们换一个角度来看问题，比如说第二天早上还是路过这家包子铺，依旧看到了你喜欢吃的肉包子，任然是忍不住口水直流（购买欲望）；可现在的价格调整为10元一个了，这已经超出了你的购买能力了，只能放弃包子改吃4元一碗的拌面作罢（购买力）。

这就像每个人都希望有一套甚至于一栋大房子，可理想丰满，现实骨感。谁都想住大房子（购买欲望），关键还得看口袋里的钱多寡。结合以上深入浅出，旁征博引的案例（请允许老夫自恋一下，有益身心健康），我们脑子转一下，其实很容易想清楚：对于改善或者说豪宅的楼盘，反而总价更高的好房源比总价低的房源去化快，换做刚需的楼盘只要便宜，哪怕楼层和户型差一点也比一些总价高的好房源去化快的原因。

总之记住一个公式，有助于你思考很多想不明白的经济问题：购买的欲望+购买力=交易。

*后留一道题，欢迎在留言区讨论，截止至2020年3月20日，留言点赞数*的朋友请加老夫个人微信：DCD2006，我将快递一本书籍——《投资*重要的事》。题目如下：有人说疫情过后，像高层这种把人聚集在一起的房子将越来越难卖，更多人会选择购买低密度的房子，你觉得这样的说法对吗？

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