北京业主们，真的太惨太惨了！

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在正式开始今天的文章之前，先给大家看一组图片：

这是北京某二手楼盘春季和秋季实景拍摄图。

大家不妨来猜一下，要想在该小区买套房子，需要准备多少毛爷爷？或者更直接一点，大家猜一下该楼盘的单价：

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好了，公布一下答案：

该楼盘4月份均价2.7万。

惊不惊喜，意不意外？

什么？在我大北京，单价不上3万的楼盘，绿化、园林、水系、布景竟然能做到如此精致？这怕不是在“农家乐蔚然成风”的延庆怀柔密云平谷吧。

非也！

不卖关子，直接告诉你——

图片中的楼盘位于房山，为了避免做广告的嫌疑，本篇中笔者不会公布楼盘的名字。

该楼盘建成于2011年，建筑形态为洋房、叠拼、小高。户型种类很丰富，从60多平的一居到300多平的复式，应有尽有。

至于价格方面，还是那套*简单的逻辑——小户型单价高，大户型单价低。

60多平的一居，单价在3-3.5万，而200平以上的大户型，单价基本在2-2.3万，个别超大户型，单价不足两万。

一套60多平的小户型，总价200万就可以拿下。放到两三年前，这简直是不敢想象的。

2018年初，北京除了四个远郊区之外，*上车门槛为200万（保障性住房、小产权房、商办类住房不在我们的讨论范围之内）。

当时的200万，只能买到房山燕山、周口店；顺义老城区、昌平老城区等一些偏远区域的老破小，还有一些犄角旮旯地方的新盘，比如通州与廊坊、天津三地交界处的某盘、大兴采育、魏善庄某盘、房山窦店某盘......

至于破旧到什么程度、偏远到什么程度，大家可以直接看2018年的那篇文章。

现如今总价200万，除了东西城、海淀之外，可以买到北京任何区域的二手房。不仅能买到，而且还有得挑。像上文中那种品质很不错的次新盘，在房山、昌平、顺义、门头沟还有很多。

对北京总价200万之内房源感兴趣的朋友，可以查看之前的文章《总价200万，在北京能买到什么房子》（上下篇）。

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3月，房山二手房均价3.09万，除了四个“农家乐”之外，是北京所有区域中价格*的。

这是3月份房山各板块二手房均价图：

除了中心区长阳之外，其他区域均价不到三万。

也许你会说，房山那么偏远的地方，不到三万不是很正常吗？

房山很远是没错，但是人家好歹也有地铁，论交通通达性，怎么着也比怀柔强吧。

可是，怀柔二手房均价比房山还高一点呢。

如果同样的价格，你会买哪里？

上文图片中所示楼盘，位于房山阎村，该区域有不少品质楼盘，比如天恒乐活城、乐活家园、绿城百合公寓。如果买小户型的话，（总价）200万是绝对没问题的。

▼天恒乐活城

2017年，天恒乐活城均价3.6万，现如今2.8万；绿城百合公寓，和它情况类似，两个盘下跌幅度基本在25%左右。

也就是说，现在200万能买到的房子，在三年前至少需要250万；现在300万能买到的房子，三年前至少需要375万；现在400万能买到的房子，三年前至少需要500万......

然而，这些临地铁的次新品质盘，跌幅还算小的，至于那些不临地铁的老破小，跌幅都在30%以上，比如窦店、城关等等。不但跌幅大，而且不好出手。

一位窦店的业主想把自家房子置换到主城区，房子挂出去三个月，就只有一位客户来看过房，所以他准备把挂牌价往下降一点。

“房子买了两年多，不但一分钱没涨，还降了大几十万，虽然当初买这里主要是想以后养老用，可眼看着*都快跌没了，根本没心情养老”

是啊，这三年来，房山的业主太惨了。哦不，整个北京的业主都太惨了，尤其是2017年初恐慌性入场的那批业主。

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放到整个北京市场来看，房山的跌幅还是相对较大的，这主要是因为：

*，房山离主城区太远、通勤不便；

第二，配套不全；

从交通方面来看，目前房山只有燕房线和房山线两条地铁线路，靠地铁通勤还是很不方便，除非你在房山本地或者丰台的总部基地上班。

笔者亲测了从国贸坐地铁到房山阎村，单程需要两*十*，所以，如果在东三环上班的话，靠地铁通勤基本不现实。

不过，据阎村的业主们说，那里有到中关村的大巴车，单程45*就到了。

第三，房山缺乏优质的教育及医疗资源。

东西城的老破小之所以抗跌，是因为它们有优质学区的加持。房山虽然有北京四中、北京*、黄城根*等名校分校，但教育水平和总校完全不能相提并论，市场*终还是选择用脚投了票。

那么，如今房价在低位的房山，值得入手吗？

如果投资的话，笔者始终不建议。不但不建议，之前入手了房山的投资客，如果遇到反弹的机会，笔者劝你尽快出手离场。

对于房山、丰台等地的刚需群体来说，可以适当考虑。毕竟，房山的绿化还是蛮高的，极目远望，全是大块大块的绿化用地。

尤其是青龙湖区域，生态环境更是没话说。

当然，除了环境好、绿化高、房价低之外，房山也有很多缺点，比如城市界面落后，缺乏大型商超配套（长阳除外）。

▼阎村城市界面

对于喜欢繁华熙攘的年轻人来说，可能会感觉很不习惯。

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