在规模、利润和财务的不可能三角中，阳光城是如何实现均衡发展的？

规模、利润和财务指标构成的房企不可能三角，一直都是制约房企发展的“魔咒”：规模增长可能依赖低价跑量，薄利多销往往带来利润折让，快速扩张极易导致债务增加。

但这一魔咒正在被个别房企打破。

近日，阳光城发布了2019年财报：报告期内阳光城实现销售金额2110亿，同比增长30个百分点；归母净利润40.2亿，同比增长33个百分点；财务品质大幅提升，净负债率同比下降44%。

一定程度上，阳光城把规模、利润和财务指标构成的房企不可能三角变成了可能。

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在业绩发布会上也表示，这三个指标不是单个指标做到极致了就行，难就难在，要同时兼顾才能实现均衡发展。

村长在翻阅了阳光城338页的财报信息后，找到了阳光城把不可能三角变成了“可能三角”背后的三大秘密：以销定投、经营驱动和品质革命。

01

以销定投

阳光城实施的以销定投战略在2019年已初见成效。

朱荣斌认为，针对过往土地沉淀多、市场调控限价销售、财务成本居高的情况，土地储备过多可能带来额外财务负担，过去“土地排名决定公司未来三年排名”的观念应当改变。

如何权衡好规模发展和财务安全，是阳光城近几年一直在思考的问题。阳光城所采取的策略是，通过将这两年的土储原则调整为销多少、补多少，实现控负债与谋发展之间的平衡。

财报显示，报告期内，阳光城支付总地价656亿元，其中权益地价492亿元，新增货值2798亿元。

天风证券认为，阳光城在2018年和2019 年公司新增土储均较为谨慎，公司在降杠杆与拿地力度之间进行平衡。

行业里一般用新增拿地/销售面积来衡量房企的拿地强度。据天风证券统计，2019 年，阳光城新增土储1269 万方，拿地强度为 74%。2018年拿地强度为78%。而这一比例在2016年为276.92%，在2017年为306.59%。

如果阳光城在2019年的拿地强度简单按照2016年和2017年的平均值计算，阳光城在2019年至少“节省”了超过千亿的拿地支出。这为阳光城在2019年能够实现均衡发展创造了重要前提。

以销定投下，虽然控制了拿地强度，但阳光城依然是土地储备*为充足的房企之一。

年报显示，截至2019年底，阳光城土地储备总计4523万平方米，储备货值6324亿元。如果以阳光城2019年的2110亿销售额和610亿的营业收入静态简单测算，这一货值能够支撑阳光城约3年的销售和高达10年的结转。

在控制拿地强度的同时，阳光城对土地储备的选择更加“精准”，土储质量的提高将进一步提高公司的盈利水平。

年报显示，阳光城已经形成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局。其中一二线城市可售货值占比74%。截止到2019年底，公司累计平均楼面地价为 4355.78 元/平米，和1.23万/平米的平均售价相比，楼面地价/销售均价为35.36%，为未来的利润结转提供了较充足的空间。

面对行业普遍不确定的2020年，阳光城的测算，2020年可售货值超过3200亿元，只需65%的去化率，即可完成2000亿的目标。

02

经营驱动

早在三年前，根据地产行业形势的变化，阳光城就明确提出了要从融资驱动转变为经营驱动型。在积极推进机制创新、管控优化和提升经营能力的基础上，用经营杠杆和管理杠杆等来取代融资杠杆驱动业绩增长。

以经营能力中的现金流管理为例。对房地产行业来说，现金流就是生命线。有统计数据显示，大部分出问题的房企不是由于短期的亏损，而是资金链的断裂。

尽快回笼销售资金是房企*的现金流管理。在现金流管理方面，阳光城紧抓政策窗口期，围绕“四个增量”和“两个延付”积极回笼资金。

2019年，阳光城强抓回款，得益于坚定落实“三收三支”的现金政策，报告期内，阳光城实现全口径回款1692亿元，回款额增长29.8个百分点，回款率高达80.2%。

回款金额的大幅增加，在一定程度上让阳光城的财务指标得到了较大幅度的改善。

财报显示，报告期内阳光城负债结构持续优化，其中有息资产负债率降至36.52%，较2018年底减少6.23个百分点；净负债率降至138.20%，较2018年底下降44.02个百分点；现金短债比为1.3 倍，相较2018 年明显增长。

受益于财务指标的持续优化, 2019年，阳光城获得了两家国内评级机构的3A评级，同时，同步得到了标普、穆迪、惠誉三个主流机构对境外评级的提升。

2020年，阳光城的销售目标为2000亿+，按照2000亿的销售额和80%的回款测算，相当于至少有1600亿的回款额。阳光城认为，除去各项回款支出，阳光城的货币资金的估值范围大致在500-700亿的区间。

朱荣斌认为，阳光城错过了过去的高红利时代，底子薄，但是近年来通过团队提升、专业能力的提升，已经打造了不错的运营能力，“可以预料，随着阳光城在运营端核心竞争力的不断提升，在下半场的变化格局中凭借自身灵活、精准、高效的优势，阳光城将获得更好的发展。”

03

品质革命

面对行业压力，当同行们开始思考如何真正地无惧行业波动、穿越周期时，阳光城已有结论——“回归品质”。

对于品质的重视，阳光城的管理层内部早已达成共识：品牌美誉度将会增强公司核心竞争力，尤其在公司规模过千亿之后，品质管理对公司发展更为重要。

2019年被阳光城定义为“品质提升元年”，并快速付诸行动。在“规模上台阶，品质树标杆”的战略指引下，高品质，正成为阳光城的新标签。

2019年，阳光城品质革命初见成效，通过制定全行业首个涵盖项目品质全周期的品质评价模型，成功打造了佛山绿岛湖、福州檀境、南京文澜府等多个标杆项目。

图片来源：阳光城官网

截止2019年末，全国落地授牌的“绿色智慧家”项目44个，总建筑面积530万平方米，总共服务15万阳光城业主。

品质带来了盈利的提升。以阳光城的标杆产品佛山绿岛湖为例，佛山绿岛湖溢价显著，在周边17,000元/平方米的均价基础上,以高于竞品近一万元的单价，开盘当天实现了推售4亿揽金3亿的好成绩，创造了板块的价格标杆。

为配合品质革命落地，公司制定了全行业首个品质评价模型用以品质激励，将员工一定比例的收入与品质表现挂钩，品质激励涵盖项目品质全周期，在业内产生了较大影响。

阳光城深知，当房地产已无法再依靠大经济增势来发展，开发企业需要真切思考，真正的与时俱进是什么，以及蕴藏其中的营销本质和产品回归，更重要的是，快一点行动起来。

回归产品与营销的本质，认清两者的关系，阳光城不一定是*家做思考的企业。但站在千亿后TOP20的阵营，阳光城却是*家已经开始“内观”，并努力实践的企业。

目前，阳光城绿色智慧家研究已进入深度阶段。7个脱胎于美国维尔健康建筑标准的评价指标，包含空气、水、光环境、舒适度、精神需求，运动，节能环保。具体到项目产品的考核则涵盖设计、用户满意度、交付投诉率、物业水平等若干维度，阳光城由此入手考量诸多人本细节，通过生活场景构建到产品设计实现突破创新。正是这种基于都市人对生活追求的敏锐洞察，阳光城才有了众多立体鲜活的｢新一代社区｣。

展望2020年，阳光城表示，回望过去，我们围绕‘规模上台阶，品质树标杆’战略，给与市场的承诺一一兑现，我们将再用两三年的时间，不懈奋斗，踏石留印、抓铁留痕，逐步实现‘又大又强’。

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文 |村长♂

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