文|潘永堂
地产下半场
一二线核心城市逐渐由增量时代转向“存量时代”，
同时，旧城改造、城市更新，开始成为房企打拼的新战场。
此刻，百强房企，也大规模进入战略转型的“通道”。
2020年3月，景瑞控股旗下“公寓”和“办公”两大平台强强整合，升级为专注存量资产管理的景瑞不动产平台——聚焦城市更新及适配土地，强调稳健盈利下“有质量”的规模增长。
目前景瑞不动产在“京沪苏杭”四大城市在营公寓11家，商办项目3个，成功退出资产2个，累计资产管理规模近90亿。
未来3年，景瑞不动产力争管理规模破200亿
实现资本化IPO
努力进入市场化民营不动产管理机构*梯队！
带着对景瑞不动产平台的好奇和关注，地产总裁内参专程奔赴上海，深度采访了景瑞控股合伙人、助理总裁、景瑞不动产总裁耿俊峰先生。
耿俊峰：景瑞控股合伙人、助理总裁，景瑞不动产总裁
part 1 选择：近5万亿的超级赛道
中国写字楼市场发展，已经历四个阶段。
由上世纪80年度在深圳兴起，而后外资进入中国开发建设写字楼，并逐步开始考虑并注重以客户需求为导向，加入绿色环保办公理念，以智能化提升舒适度与便捷度。
写字楼市场经过几十年的发展与演变，运作模式日趋成熟，能够不断贴合需求者愈发多元的商办空间及服务要求，并基于大量的供需获得稳定的收益！
而长租公寓受政策导向影响，大规模兴起发展于2015年。
发展至今，赛道聚集各类不同类型的入局者。
就百强房企而言，有近50%，布局长租公寓业态！
上海 |景瑞张江中心 实景图
与其他房企大多深耕单一市场有所不同，景瑞不动产聚焦存量时代下的
长租公寓、办公两大细分市场
战略布局公寓业态，办公为机会型业态
双管齐下的模式，规避了获取项目局限、单一问题，也增强了资源的获取能力。
不仅如此，组合模式容易形成战略上互补——其一，纯办公模式的周期性机会较强；其二、但公寓市场能够抵抗经济周期，可以和办公组合形成整体的抵御经济周期与风险的能力。
研究发现，在欧美国家长租公寓抗风险能力强，即使在经济危机时出租率亦可高达89%，形成稳定的现金流。
也因此，长租公寓，逐步成为多元化企业抵抗经济周期的兜底产业！
经过几年发展，国内长租公寓市场走势如何？
基于未来，景瑞不动产心怀怎样的目标？
对此，耿俊峰表示，长租公寓崛起的“天时”已经到来。这是地产存量时代一个超级赛道，景瑞预测，未来10年内中国长租公寓市场规模将达到4.6万亿规模。
其次，国家对长租公寓的政策可谓“持续利好”——2015年至今，“租售并举”等数十条相关利好政策密集出台，政府租赁供地大量增加，ABS、ABN等金融支持同步跟进……国家也在全面支持国内长租公寓的规模化、规范化、机构化发展。
不仅是天时，相对欧美成熟的长租公寓市场，中国本土的租赁需求的“地利”也不错。
需求正处于澎湃的“上升期”。中国本身就是全球人口大国，加上核心城市房价高企，国内首次置业以及初婚初育年龄在持续延后拉长租赁周期，如此以来，中国核心城市公寓租赁市场需求体量正处于上升期。
对比来看，美国目前租赁市场总规模超5000亿美金，近4300万个租赁家庭;而中国当下租赁人口约为美国2倍，但成交额仅为美国1/3。
显然，未来发展空间巨大。
part2战略卡位 公寓重资产模式的引领者
好行业、好空间、好阶段，那么长租公寓这个超级赛道的“选手”水准如何？
这个国家租购并举鼓励的风口行业，竞争生态又如何呢？
对此，景瑞不动产有系统的研究。
截止目前，包括景瑞在内的近半数百强房企展开了公寓业务；中国各大金融机构及各地方强势力国企等纷纷投资入股物业或公寓平台。
显然，这个风口，各行各业的“选手”，都想分一杯羹，又或者立志成为行业“执牛耳者”！
虽然巨头纷纷进入，但从全局来看，长租公寓行业分散度极高，经营普遍粗放，整体缺乏专业机构运作。当前租赁行业，由于进入门槛低，鱼龙混杂，部分公寓品牌缺乏长效盈利模式，单纯依赖租金很难形成规模效应和稳定盈利，因此大多企业发展的并不理想！
洗牌期已至，各路选手，如何才能活下来、活得好？对此，耿俊峰提出“重资产、全链条、全周期管理的机构化长租公寓机制”是出路之一；
重资产是全球趋势，也是中国房企的未来趋势。
景瑞不动产在研究美国10家市值*的房企有9家是非住宅，有做公寓、做办公物业、做商业的，但一个更大的发现是美国市值*的房企中，基本都是重资产持有，长期经营运营物业，并持续享受这些物业增值带来的收益。
“长租公寓终究是资产的生意，而非单纯租金的生意。”耿俊峰一语道破。
景瑞做重资产是行业较早的，专注而非摇摆，战略而非战术。
2017年，景瑞控股开启传统开发商的战略转型，即在原有地产开发的基础上，贯通地产上下游产业链条，向资产管理服务商转型，打造「募投管退」大资管平台。
相较于有些房企转型后的摇摆，景瑞的坚决度是非常高的，整个商业模式、经营逻辑、理论体系都在按照规模化做重资产模式搭建。
作为重资产的玩家，景瑞不动产悦樘公寓并非全部用自有的资金100%投入，而是从更高维度的商业模式考虑，寻找拥有长期主义的实力投资人，达成战略共识后去做规模，实现有质量的增长。
为何要做大规模？
耿俊峰补充到：“长租公寓行业如果没有规模，你做一个项目再挣钱都是没有任何意义和价值。未来行业机构化运营商会大发展、规模化，我们必须先行一步，赢得先机。我们希望未来3年以上海、北京为主，以重资产模式为前提，做到2万间重资产公寓，实现资产管理规模达到200亿，努力进入中国长租公寓重资产领域的头部梯队。”
part 3 核心竞争力在哪？
明确自身战略定位，找到差异化切入口，这在愈发激烈的公寓市场竞争中，依旧不够，未来如何活得好，关键在于景瑞不动产要有自己的竞争优势。
对此，耿俊峰强调，景瑞不动产要打造三大核心竞争力。
其一、投融能力。即贯穿募投管退全链条，以投资人视角践行企业战略，注重多业态投融一体化能力的培育，有效研判退出周期，*终获得资产收益*化。
其二、产品能力。基于客户洞见的产品研发，前瞻性视角打造5U全生命周期体系，强化可拓空间应用，加强产品与客户的链接，兑现差异化的产品溢价。
其三、运营能力。以数据管控为核心手段，通过智能信息化管控运营租期与收益；持续关注客户满意度，注重多种经营挖掘，多维并行控本提效，确保资产运营溢价长效稳定成长。
具体怎么做？
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竞争力1：投融能力
耿俊峰表示：景瑞不动产的投融能力贯穿“募投管退”全链条，对于资产的价值，始终站在投资人视角进行全盘考量，尤其注重培养多业态投融一体化的能力，能够从项目获取前期便有效研判退出的周期及路径。”
目前景瑞不动产长租公寓资产获取核心采取“深耕一线核心城市，机会性进入强二线”的整体策略。
这其中，核心区域+产业资源+轨交，又成为城市选择之外，对资产价值的又一判断依据。
耿俊峰答道：“无论大众、还是专业机构，整体都对一线资产回报以及资产安全度，普遍高度认可，而且一线资产未来变现能力相对*。
以（大宗）资产交易全国排行榜来看，目前全中国大宗资产交易*频繁的地方就是北上广深，而其中上海*活跃。
基于此，目前我们在全国资产精选中短期重点聚焦上海，10%到20%布局北京。
类似苏州、杭州这些强二线城市，目前是以机会性进入，比较关注高新技术产业、高端服务业、高端制造业积聚的城市区域。
事实上，作为景瑞不动产公寓业务对标的美国*家公寓型REITS，市值280亿美金的EQR，布局也是高度聚焦美国东、西海岸核心一线城市。”
拥有如此多重资产项目，不依靠投资杠杆扩大规模，那么景瑞不动产是如何打通“募投管退”闭环的？
据悉，欧美公寓有很多退出通道，在美国长租公寓资产本身就为大宗资产交易的热点领域，占比高达30%以上，而在各类REITs市场中，公寓类REITs规模排名前三。但在中国还未有真正意义的公寓REITs。
对此，耿俊峰表示：“景瑞不动产的商业模式并非要寄托在REITs成立的基础上。退出还有一种“自然型”的方式，即做市场周期的资产波段操作，与拥有绝对长线资金伙伴达成长期战略合作。
在市场较低靡时买入资产，前置研判退出的周期与路径，基于退出路径形成高效的经营能力，产品的改造与可持续运营力双核驱动，获取长期而稳定的租金收益；
在市场行情很好的时候，把握机遇果断抛售资产，收获增值型收益即资产价值提升形成的价差利润。
这是景瑞不动产希望做的长效经营，而不是单纯靠融资、靠高杠杆去放大规模和竞争力。”
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竞争力2：产品能力
景瑞不动产的产品力竞争优势，已经很明显！
并非一味追求规模效应而形成标准化可迅速复制的产品线，景瑞不动产是真正基于客户细分维度，深入洞见目标客群真实需求后，通过不断优化产品设计与研发能力，实现的差异化产品打造。
耿俊峰答道：“景瑞不动产始终秉持客户*的原则，注重客户租赁空间的成长性。因而，成立产品研发实验室，通过对客户需求的持续探索及前瞻性的设计视野，研发、打磨、优化能够陪伴租户成长的全生命周期产品，强化产品与客户间的关联度。景瑞不动产5U产品体系，集合“集成、标准、空间、智慧、关怀”五大维度，着重应对客户普遍关注的健康环保与空间效能问题。以工业化装配式内装及定制化的部品部件，充分实现了有限空间的多效利用。”
此外，景瑞不动产以复合业态打造，建立区隔竞品的壁垒。产品的规划不仅只停留在单一业态的研究与优化，更多的是从客户的生活需求出发，在单体项目中构建联动居住、办公、社交、生活为一体的全方位复合生态圈。
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竞争力3：运营能力
获取资产、空间硬件设计改造之后，如何能够实现资产更长远的溢价？
运营的重要性不言而喻。回归到景瑞不动产资管生意层面，一个关键指标即是NOI率。
而对于NOI率的测算，资产项目的长效运营收益至关重要。不管是公寓还是办公业态，提升每一个单位面积的坪效，都将会直接影响NOI率的值。
基于此，耿俊峰强调：在运营层面，景瑞不动产搭建IT信息化平台，现阶段主要服务在营的公寓业态，看房、签约、缴费、维修、退房、续签…通过数字化管控，有效提升了人房比及服务响应速度，即时实现平台端与客户端的一站式服务。并且IT系统也为今后无论是公寓拓展至几十万间的规模快速放量，亦或是打通办公与商业业态的信息化服务，实现快速规模化运营奠定了技术基础，一键实现贯通居住、办公、生活的高效客户运营服务。”
其次，景瑞不动产在确保主营稳定收益的基础上，采用多种经营挖掘的方式，有效保障了资产的长效、稳定收益。
通过不断建立跨界资源库，整合资源达成合作，从家居、保洁、健康、泊车、健身等方方面面为租户提供全方位的贴心服务，并极大提升了公寓单一空间的多维收益。
今后，景瑞不动产一旦快速规模化，平台化后，商业模式的深化、衍生将有更多想象空间
小结
面向未来，长线资金、长远合作、长期合作的模式——是景瑞不动产更强调的发展观，这本质是一种长期主义。
所有收益来源于市场化、来源于平台和差异化竞争力。
同时，景瑞不动产，未来也绝不会靠高负债、高杠杆去放大规模和竞争力。
行稳致远，3年突破200亿有质量的资产管理规模，力争晋级国内不动产资产管理*阵营，这是景瑞不动产当下的奋斗目标！
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- 总裁专访|景瑞不动产耿俊峰：力争3年进入不动产管理*阵营
