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视频由新浪乐居宁波提供
老司机现有14个交流群(500人规模)和几个小群,因为业余时间有限,这些群我都不怎么去看,所以要特别感谢一群素未谋面的管理员,包括小七。是他们抽空在帮我管理这些群,并且是没有报酬的。
加群请扫文末二维码。
不止一个人对我讲,老司机交流群可能是宁波房产群中活跃度*的。感谢大家捧场,可能是老司机群没有过度商业化,比如不能发任何形式的广告;或者相对宽松的讨论环境。
比如可以在群里质疑老司机。
前两天我看到有人在群里@我,就就进去看了,一位老兄这样问我:
老司机,你为什么一直唱空啊?
老司机一直在唱空吗?熟归熟,乱说话一样可以告你诽谤的啊!
我问他为什么这么说,他说谁谁说你一直在唱空。
这让我更加明白一个道理:钱很重要,比钱更重要的,是独立思考。
别人没脑子,你不能没脑子啊。
1月22日,也就是疫情爆出的第二天,老司机写了一篇《》,我记得留言中很多人都在说,疫情来了,老司机还在鼓吹上涨,这是在唆使人入坑。
*今年涨了吗?
后面我连续写了好几篇与疫情有关的文章,包括《》,《》,《》。
老司机可能是疫情初期,*早旗帜鲜明的看多的一个,等意见领袖们都在说楼市很火的时候,老司机已经无话可说了
这一轮牛市以来,老司机一直没有唱空过,但阶段性的提示风险有好几回。每当人们蜂拥而去投资的时候,我总免不了有点担心。
在我看来,一些家庭倾全力投资房产,就像无知少女不带杜蕾斯赴约一样,是不是对风险的认知存在盲点?
所以我忍不住想要提醒一下。
但风险提示与唱空有本质区别。那些天天说房价有泡沫,要跌要腰斩的,才是唱空。老司机仅仅只是提醒大家:房价可涨幅能不如你们希望的那样大,或者在某些情况下卖出可能会比较难。
当然,风险提示也不一定就对,因为楼市充满了不确定性。要不是有疫情,今年的政策会这么宽松么,这种变化半年前谁也不能预料到。
作为一个对自己负责的投资者,应该谨慎的对待不同的观点,并且搞明白他们为什么会这么说。
不要盲从。
5月8日,宁波公布了4月份市六区成交数据,其中新房成交5061套,环比增幅超50%,二手房成交6030套,环比增幅超30%。
从成交量来看,4月已经恢复到去年的月平均水平,且反弹明显。这反映出一个事实:
疫情对于宁波楼市的影响,大概已经过去了。
比楼市更早走出疫情的是土地市场。奉化、陈婆渡、骆驼多幅土地,在限房价的情况下拍出新高,同行们都在测算拿地的开发商到底能不能赚钱。
为何“限房价”之下地价还能创新高?老司机在《》一文中有过分析。由于限价,房产开发变成了一个极低风险的行业,因此也就变成了一个低毛利、拼规模的行业。开发商之间的竞争,今后主要是规模的竞争。
万科*近在热炒养猪,养出来的猪首先卖给集团内部以及业主,他们已经在尝试业务延伸来赚钱了。搞开发可以不赚钱,只要能找到别的赚钱路径。
比如通过资本市场讲故事赚钱。
正如1月底我们预计的那样,楼市受到疫情的冲击是有限而短暂的,而且恢复起来也很快。就像个皮球,被打了一拳,只是暂时的凹陷,很快又恢复了原状。
这一拳并没有打爆它。
原因是,支持楼市的长期因素——土地财政及垄断供地、保障性住房严重不足、投资房产的超低税率等——并没有因疫情而改变。
而疫情带来了更低的利率及更为宽松的贷款条件。
与大家预期相反,疫情对实体经济造成严重冲击之后,楼市反而成了资金的避风港,许多本来计划投资于制造业和服务业的资金,转而进了楼市。
表面上银行不准企业拿贷款去买楼,但实际上真拿去买楼了,银行是*放心的。
这就是为何今年大城市的豪宅特别畅销的原因。
是不是说疫情这脚油门下去,房价又开启了新一轮飙升之路呢?也不能简单的这么说,因为头上还悬着一把剑,这把剑就是“限房价”。
关于限房价的争论估计会持续好长一段时间,主要的原因是限房价导致一二手倒挂,而倒挂引来了更多的投机。
在一段时间内,这种投机都会存在,至于什么时候结束,我想大概是二手房市场供过于求,倒挂的二手房卖不出去的时候。
显然不是现在。
上周六,宁波发布了6月份供地计划,有意思的是前面还加了一个5月供地增补计划。也就是说5月原来的计划排得少了点,现在看不够用,还得多卖点地。
如果要在长三角的城市竞争中出位,宁波还应加大卖地力度,不要犹豫。
各个区也一样,像高新区那样一年卖两块地的,存在感已经没有了。
自2017年以来,宁波的投资客逐年增多,*早的投资客可能在今明两年套现,但大规模的投资客可能要到2022年。那时候奉化、杭州湾、可能还包括东部新城,二手房源应该不会少。
如果新房持续保持供应量,可以预计二手房未来的供应会持续放大,或许2022年,或许2025年,倒挂的情况就会逐渐改观,甚至消失。
但这中间会发生什么,谁也不知道,所以老司机这个预测不要太当回事,命中率还没有抛硬币的概率高。
但是我想,限房价这个政策,在一定程度上是对原来的自由定价打了一个补丁,至少引导了新房价格的预期。有这个预期在,很难想象二手房的价格会像脱缰之马,甩开新房的价格绝尘而去。
你认为会吗?
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本文源自微信公众号:房产老司机
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