央行首提加杠杆，很多人开始焦虑了

*近央行有两个表述变化：

一是央行发布的《2020年*季度中国货币政策执行报告》，删掉了“不搞大水漫灌”的表述。

二是继去年将“去杠杆”改为“稳杠杆”的导向后，刚刚变成了“允许加杠杆”。不过央行的表述比较文雅——应当允许宏观杠杆率有阶段性的上升。

要知道，这是在4月M2达到11.2%，再创三年新高之后的表述变化。

货币宽松的意图已十分明显。

2015-2017年这波暴涨，比2012-2013年那一波持续的时间长，而且力度大。上一波涨了60-70%，这波翻倍，甚至还多，显著特点就是信贷宽松，大家愿意使用更大杠杆。

买房人又开始焦虑了。

1

如果持续放水，放大水，要不要买套房子避通胀？

要，

中介说。

他还说，通胀是另一种形式的抢劫。放水抢劫所有人，每个人不能自保，只能被迫加入其中。先避险的人在抢劫后避险的人，*后被抢劫得一无所有的，正是那些后知后觉或者付不起抢劫车票的人。

比如，上一轮行情，大涨之前买房的人，抢劫了大涨之后买房的人。

财富实现了新一轮的分配。

这个中介，干中介亏了。

2

只是，当前房住不炒。

只是，上一轮房价上涨，掏光了6个钱包。

只是，经济环境变了，需要新的买房逻辑。

从市场来看，自从三月份下半月集中复工以来，新房、二手房交易量的确在快速复苏。数据显示，新房交易量恢复在80%以上，二手房交易量恢复60%左右。

比如，杭州湾因为购房需求更多来自于宁波、杭州、上海，就业岗位市场需求多，恢复较快。昆山、太仓受*政策调整，交易量短期冲高。北京市场300万~400万总价区间成交在逐步上量。天津市场在特惠房、*政策调整的带动下，200万总价以下房源成交量也在恢复。

但进入五月份之后，成交量又出现了下滑迹象，有的楼盘首开销售不旺，开盘即顺销；有的楼盘蓄客不旺，一直未确定开盘时间；有的楼盘在五一特惠降价之后，又有特惠……

长期被抑制的需求快速释放后，新增客户并没有强势补上。

所以真实市场情况没那么乐观。

一位朋友跟我说，他在3月份买了天津北辰一套降价房。现在有些后悔了。因为虽说当时买房时有特价优惠，不过1.5万的价格，但是新一期开盘实际也在1.6万出头的价格，然后再看不到上涨迹象。有点后悔当时的冲动。如果当时不买，现在降价盘这么多，还能拿着钱再选选。

总结下，三四月份部分城市行情，来源于开发商以价换量和地方政策放松推动。购房需求主要以刚需、学区（另一种类型的刚需）为主。改善型客户还在观望，或者因为现有房子卖不出去拿不到钱，被迫观望。

前两个月是虚假短暂繁荣，还是热度会持续、传导，还要看五六月份市场。笔者偏向于前者。

3

金融放松，肯定会有资金流入楼市，

国家心知肚明。

地方财政迫切需要卖地收入，

中央也心知肚明。

2019年，虽然楼市趋于冷静，但土地出让金却创下新高，总金额高达6.8万亿元，同比2018年增幅14.3%。原因很明了，看图——

2010-2019年地方政府土地财政依赖度。

2016-2018年不同地区城市“土地财政”依赖度。

▲ 图片来源：赛迪。

地方政府土地财政模式没有本质改变。

地方政府放松调控的悸动不会停止。

未来还会有越来越多的城市放松调控，再加上“大洪水”预期，房价正在逐渐筑底。

但在房住不炒的大环境下，再加上央行重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，实质性的限购限贷放松可以期望，但不能奢望。

只要把洪水进入房地产的水龙头拧好，即便货币洪水再大，也撑不起房价普涨。

房价也的确不能再来一轮暴涨。

老百姓的钱包，经不起，

餐饮、娱乐、培训等服务业也经不起，

制造业还需要钱熬下去。

接下来的可能是：

分化。

城市与城市间分化，

城市不同板块间分化。

优质资产越来越保值，

而劣质资产因为无人问津，会拖垮一批房企。

老百姓买房更要用心筛选了。

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