前海房价已破10万，2.5万的南沙，补涨空间有多大？

粤港澳大湾区有三大自贸区，前海房价已破10万/平，横琴房价也来到4-5万/平，相比之下，南沙均价堪堪达到2.5万/平。

不说赶上前海的房价，只要南沙房价稍微追上横琴，那就是百分之几十，甚至直接翻倍的涨幅，又怎么能不让人浮想联翩呢？

南沙有众多光环环绕，国家级新区、自贸区、广州*城市副中心，别人家是一概念难求，而南沙集于一身。

但南沙的房价，却明显低于前海、横琴。原因何在？中间的价差，会是南沙房产投资暴击的机会吗？

5年前，南沙的房价11221元/平，而5年后的今天，南沙房价已经达到25743元/平，上涨了129%。这是什么概念？同期深圳整体新房房价从3.5万/平到6.3万/平，涨幅82%。

南沙从2015年开始启动的这波房价上涨，直到2018年末才转为平稳，但*近两个月又有抬头迹象。

（图为中国房价行情网南沙新房房价走势）

实际上，南沙一直都是广州楼市的重点成交区域。去年，南沙网签面积138.99万平，同比增长18%，成交规模仅次于不限购的增城，在全市11区中占了成交总量的16%。

南沙的楼市，能否持续火热，让房价再度驶入上涨的快车道？南沙房价的天花板在哪？必须要结合南沙的机会和面临的困境来看。

国家级新区、自贸区、广州*城市副中心，南沙的这些概念已经人尽皆知，没必要再多说。

南沙的特殊在于它独特的区位。粤港澳大湾区是全国经济*活跃，发展前景*广大的区域，而南沙正位于大湾区的地理中心。

南沙东接东莞、深圳，背靠广州市区，西临佛山、中山，更远处，是香港和澳门，正位于粤港澳三地合作的地理枢纽。

大湾区东西两岸经济差距巨大，东岸的香港、深圳、东莞和西岸的澳门、中山、珠海存在明显的差距。大湾区要真正发展好，就要突破广深港单一的经济发展轴线，东岸带动西岸，在西岸建立一条新的经济轴线，形成环伶仃洋经济带。

而打造这个环伶仃洋经济带的核心，就在于东西两岸的连接，深中通道的建造、南沙大桥的开通、深珠通道的规划都是以此为目的，但归根到底，真正的地理中心和枢纽节点就是南沙。同时，也仅有南沙，还有足够大的腹地，可以任意挥洒笔墨，随意塑造。

南沙是大湾区的南沙，而不是广州的南沙。也正因此，南沙必须背向广州，向南发展，才能更好的对接各个城市。

跨过南沙大桥和虎门大桥，对面就是东莞虎门；南沙湾对望深圳空港新城，直线距离仅20公里；万顷沙之后便是中山；而南沙离广州市区直线距离就有40多公里，并不比到深圳前海更近。

所以，南沙的未来注定了必然要向南发展，甚至受港深带动比受广州影响都更大。而这，也是南沙发展中面对的难题：广州的南沙却要向广州以外发展。广州没动力，深圳帮扶意愿也不强，南沙自然也发展缓慢。

但在大湾区战略之下，却迎来了转机。一旦大湾区各城实现共同协作，原本因为行政归属和发展方向之间产生的外部矛盾就转化为内部矛盾，在粤港澳大湾区的整体推动下，南沙便可以将潜力转化成实力。

南沙，同时也是新型城市化的试验区，打造一个真正有独立体系的卫星城。

中国所有发展成功的新区，从来没有一个像南沙那样远离市中心近50公里。这相当于深圳南山到惠阳，北京到廊坊市区。

跟深圳南山、上海浦东、北京通州这些都不一样，南沙不是由市中心向外辐射而形成的新区，而与市中心几乎隔离的一个卫星城。

相比前海和横琴这两个自贸区，南沙更像是重造一个城市。前海和横琴的重点，都在现代服务业上。而南沙，广东在科研、教育、粤港澳合作、装备制造、现代物流等多方面都给予了天量投入。

研发有明珠科学院，金融商务有明珠湾CBD，再到广大的项目落地投产，产研一体，完全可以说是模仿深圳成长历程，可以自我形成一个健康完整的内生增长模式，一旦走上正轨，前途不可限量。

同时，广州要稳固领导地位，也亟需做出突破，而大湾区中心的南沙就是一个突破点。

但南沙的发展也并非一帆风顺，主要体现在三个方面。

*，交通不便。

南沙目前*的人口导入，只能是广州。但南沙和广州市区遥遥对望，*的地铁4号线还是一条晃晃悠悠的慢线，让”市区办公，南沙居住”成为空谈。南沙要往南发展，同样也需要交通连接其它城市。

但是这个问题，很快就能得到改善。从铁路到地铁到公路到城轨，南沙交通正在迅速改善，像去年开通的南沙大桥，增加了南沙支线出口的深中通道。

整个伶仃洋两岸，规划八座跨江大桥，其中4座就和南沙有关系：虎门大桥、南沙大桥，在建中的深中通道，规划中的狮子洋通道。

尤其是南沙的地铁，将会得到飞跃式的改善。在建18、22两条高速地铁，*时速160km/h（4号线*时速90km/h）。同时，还有规划中的环岛15号地铁线。

地铁18号线和22号线，预计2022年完工，届时地铁一通，就是地铁一响，黄金万两。

第二，配套和产业不完善。

作为远离市区，原本郊区中的郊区，曾经的穷乡僻壤，南沙的基础设施底子就是个小乡镇，产业也难以导入

从上世纪90年代霍英东到南沙拓荒至今，南沙已经沉淀了几千亿的资金。南沙基建和产业起点虽然低，但速度足够快，在从文旅、基建、交通、能源、产业等全面发力。

今年省重点建设项目计划中，广州有73个重点项目，而南沙有31项，占广州总量的42%。

今年3月，南沙集中开工和签约了59个项目，总投资高达1600亿，涵盖粤港澳合作、现代农业、科技创新、城市更新、现代医疗及重大民生等各个领域。

2020年南沙项目投资详情（滑动查看）

（滑动查看图片）

南沙2020年的区重点建设项目计划，安排项目203个，涉及总投资额超7312亿元，其中2020年年度投资850.2亿元，投资力度十分大。

在企业引进方面，据官方*新数据显示，2018年，南沙新引进世界500强企业投资项目36个(累计135个)，总部型企业累计达103家。中国人寿、中国石油、京东、恒大、广汽、唯品会、新鸿基、星河等一大批知名企业入驻南沙。

（来源：2019年南沙政府工作报告）

在广东和广州的天量资金投入和扶持下，南沙巨量的净地储备下，基建和产业都不是问题。

第三，人口少。

南沙和市区的交通隔离，基建和产业的不足，是人口导入不足的直接原因。

去年，南沙也打开了人才引进的口子。

去年12月13日，南沙放松了限购政策，由原来严厉的5年社保，直接改变本科以上学历或有中级及以上专业技术资格（或职业资格），在南沙学习或者工作不受户籍、社保和个税缴存限制。

也就是说，本科以上可以直接购房，直接打开了进场门槛。

当下南沙发展有阻碍吗，有，但都不是问题。交通在改善，基建在完善，产业在落地，人口也将随之导入。

南沙不是简单的一座广州睡城，而是一个卫星城，甚至要用一个新城市的眼光去衡量。

放眼大湾区，有且只有南沙，有机会诞生一个比肩天河、南山的第三极CBD。

20年前，珠江新城还是一片农田，没人觉得这会是20年后的广州CBD。而南沙呢？

大湾区战略不倒，南沙就一定能起来，南沙的房价必然会持续向上，赶超前海很难，但追赶横琴的可能性很大。

在大湾区的支持下，南沙的发展速度只会越来越快，风险*的起步期已经度过，价值兑现的投资红利期已经到来。南沙购房的门槛大为放开，此刻的南沙入场时机必须要抓住。

但任何一个区域发展无法超脱于时间之上，对于荒地上崛起的南沙，需要给它一点时间，给它一点宽容。南沙是全国机会*的房产投资区域之一，但必须要以长线投资的心态去持有。

人气不足、产业未完善、交通不便……对于一个新区来说，挑刺太容易了，但那蓬勃发展的新生活力，就已经胜过一切了。

另一方面，南沙太大了，投资南沙，必须选择合适的板块和项目，才能享受房价*的*。

本月15-17号，李老师将带领内容研究院团队——千麦房研院，前往南沙和佛山调研，为大家寻找有价值的区域和板块。考察期间，会同步分享考察经历，考察会也有分析文章，大家敬请期待。

在此也做个问卷调查，以便更好为大家输出有价值的内容！

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以上为正文，来自元逍

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