净移民骤减将如何影响澳大利亚的租金和房价

来源：优资海外买房发布时间：2020-05-16 00:00:00

据统计，在过去的十年里，澳大利亚的常住人口增加了370万，总人口已超过2500万，其中60%是海外净移民。
但随着国际边境因冠状病毒危机而封锁，未来一年中澳大利亚的海外移民人数预计将减少85%以上，这将严重影响人口增长，进而对住房需求、房价和租金产生一定影响。

澳大利亚房地产投资

悉尼和墨尔本所受冲击*
据澳大利亚统计局的数据显示，在2018/2019财年，澳大利亚的净海外移民人数(迁入和迁出的人口净损益)达到239601人。
其中，超过60%的海外移民定居在墨尔本(32.3%)和悉尼(30.9%)，这使得墨尔本和悉尼成为澳大利亚经济增长*依赖海外移民的两大城市。
这些数据反映出移民更倾向于在大城市附近定居，这表明悉尼和墨尔本中心地区将首当其冲受到移民骤减的冲击。
海外净移民人数*多的前十个地区都位于悉尼和墨尔本。墨尔本中心的净海外移民率*，达到17975人。
在2018/2019财年，墨尔本迎来的海外新居民比悉尼多，同时因州际移民而流失的人口也少得多，这使得这个海港城市成为澳大利亚*依赖海外移民的一大城市。
租金/房价可能会受影响
海外净移民的大幅减少将对房地产需求产生一定影响，尤其是对新建住房和租赁住房的需求有较大影响。
当人们搬到一个新地方时，他们通常会新建或购买一套新房产，或者在买房之前先租房来感受一下这个地方。

鉴于此，海外移民人数减少可能会导致租赁需求减少、租金下跌，以及对新房产的需求有所减少。
在某些城市——如悉尼和墨尔本这两个十分依赖海外移民的城市——这可能会使得这些城市的房价跌幅超过整个房地产市场的房价跌幅和那些不那么依赖海外移民的地区的房价跌幅。
州际移民可能会成为部分城市的安全网
冠状病毒疫情导致的海外净移民人数下降无疑将影响经济增长，尤其是像悉尼、墨尔本等海外移民人数较多的城市。但一旦所有州际边界重新开放，州际流动可能会成为一些地区的安全网。
与澳大利亚其他地区相比，布里斯班在2018/2019财年的净迁入率*，新增居民15914人。

另一方面，与全国其他地方相比，悉尼迁出的居民*多，有25555人离开了这座城市。
就小区域而言，昆士兰州阳光海岸的净迁入人数*多，达到6371人。事实上，十大迁入地中有五个在昆士兰州，四个在维多利亚州，一个在新南威尔士州。
前十大地区中有四个在首都之外，剩下六个地区除布里斯班中心外，其他都在首都郊区。
这些数据显示，在澳大利亚境内北上郊区的州际移民率*，他们更喜欢靠近首都边界的远郊。
*重要的是，首都周边地区以及黄金海岸、阳光海岸和基隆等地区的新住房供应即将上线。因此，向这些地区的迁入可能更多地是出于住房需要而不是喜好。
在这些小区域，较低的住房成本无疑也是迁入该地的驱动力之一。

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