一纸政策之后，第二个“深圳”神话即将出现！

全国大大小小的新区新城有3000多个，但真正能发展成功的连百分之一都不到。即使在*级别的19个国家级新区之中，也有满地炮灰。

其中，就有南沙新区。从2002启动南沙大开发至今，南沙历经17年发展，仍然不尽如人意。

往前看，前17年的南沙发展滞后，但往后看，南沙很大机会成为一个小“深圳”。

南沙在广州是怎样的角色？人少、地偏

南沙人口不足80万，是仅比人口*少的从化区多一些。连人都没有，谈何发展。

南沙离广州珠江新城直线距离40公里，驾车通勤需50公里60*。

纵观全国，从来没有哪一个新区能在离老城区近50公里的距离上，还能发展成功的。

甘肃兰州的国家级新区兰州新区，离兰州市区相距60公里，因为交通和办公效率低下，搬过去的市政委机关以及一些直属单位又被迫搬回老城区。天津的滨海新区，离市区40多公里，也谈不上发展多好，甚至还爆出GDP造假，直接缩水1/3。

另一方面，都说南沙是大湾区的地理中心，但却是离哪都不近。到广州50公里，到深圳前海60多公里，到佛山市区60多公里，到东莞滨海新区30多公里，基本到哪都有1个*的通勤距离。

各个城市间的来往，很多也都不需要经过南沙。广州市区到中山、珠海，经的是佛山、番禺，广州到深圳、惠州，经的是东莞，只有需要跨过珠江口东西两岸时才经过南沙城区。

广州-中山的行程线路

广州-深圳南山的行程线路

所以从2002年至今，南沙哪怕得到众多光环加持，历经17年发展仍是不尽人意。

2002年，广东省委省政府召开现场会，拉开了南沙大开发的序幕。

2005年，南沙成为广州行政区。

2012年，南沙获批国家新区。

2015年，南沙挂牌自贸试验区。

2016年，广州市委十届九次全会，将南沙定位为广州城市副中心。

2017年，广东省委第十二次党代会，要求将南沙建设成为承载门户枢纽功能的城市副中心。

截至2019年末，南沙GDP仅1683亿，只有浦东新区的1/7不到。人气严重不足，人口只有79万，离规划中2025年的230-270万人口目标差距巨大。在我们考察路上看到的是，主城区之外一片乡村县镇的模样，期间是大片大片的荒地、农田、蕉林。

调研途中所拍照片

大湾区的三大自贸区，前海已经成为深圳的房价高地，横琴已初具雏形，而南沙还亟待发展。

但这一切，都因为2019年的一个政策而发生逆转：2019年2月，粤港澳大湾区纲要正式出台。在湾区纲要中，南沙被提及14次，比很多城市都还多。

大湾区政策之下，南沙犹如吃了颗特效救命丹，直接被盘活了。

在大湾区政策之下，南沙到处修桥铺路、通高铁、修地铁，深中通道、南沙大桥、广州地铁4/18/22/15号线、广深港高铁、深茂铁路……，将南沙和各市的交通距离极大地缩短。

南沙的短板得到弥补，由“离谁都不远”，变成“离谁都很近”。真正将大湾区地理中心的优势发挥出来，60公里的半径之内，涵括大湾区11个城市、420个乡镇，广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场。

大湾区各大城市分散在珠江两岸，三大制造业强市佛山、东莞、中山，围绕在南沙周边。在大湾区政策下，南沙可以凭借其地理优势，链接各地产业和交通，成为珠江两岸产业的整合点。

同时，依托南沙港这个大湾区*靠近内陆的深海港口，结合广州在大湾区的交通枢纽功能，实现铁港联运的南沙，将会大湾区生产和资本流动的必经之路。港口向来是吸引产业和人口的利器，南沙同样可以依托港口造新城。

大湾区政策一出，南沙就不再仅是广州的南山，而是大湾区的南沙。唯有从大湾区的高度上看南沙，才能认清南沙的价值。

南沙本地人口少，基础差，这是劣势，也是优势。一张白纸的南沙，也赋予了描绘者随心创作的空间。

南沙和深圳的发展之路，其实有颇多相似之处。深圳当年也是从一个小渔村发展起来。今天的南沙，打造的就是一个小“深圳”。

1.政策先行，在国家意志下建城发展

1980年，在改革开放的需求下，深圳成为全国*批经济特区，在国家的支持下，创造了深圳奇迹，40年由小渔村建成一座国际大都市。

而南沙也是因为政策和扶持，才得以存在和发展。

2005年，广州布局近海资源，南沙得以成为独立行政区。

2012年国家为了打造粤港澳全面合作示范区，南沙成为*由国家发改委牵头的国家级新区。

2015年，为了深化粤港澳深度合作南沙挂牌自贸区。

2016年，广州为了巩固在珠江口经济带的城市地位将南沙定位为广州城市副中心。

现在，中国改革开放全面深化，城镇化发展进入新阶段，南沙作为新型城市化的先驱，同样走在披荆斩棘的探索之路上，在国家级新区、自贸区、粤港澳合作示范区众多政策加持下奋力前行。

2.国家队带头建设

新区建设初期，一无所有，*的助力就是国家队带头建设，包括深圳也是如此。

深圳发展的每一步，都离不开一个典型的国企——招商蛇口。招商局在1979年开始独资开发蛇口工业区这个中国改革开放的发源地，又以此孵化并培育了以招商银行、平安保险、中集集团、招商港口等为代表的一批知名企业。到了现在，前海蛇口自贸区、太子湾邮轮母港、深圳国际会展中心等重大项目，仍然都有招商蛇口的身影。

南沙同样也有国家队带头建设：中国四大海运之二合并成的中远海运的货运总部、中交建城投总部、中铁建南方总部、中化集团区域总部、中铁集团港航局和中铁隧道局总部等都已*南沙，带头建设南沙。

我们考察过程中调研的一个中交的项目，据介绍就是中交和政府合作，中交帮政府建设城市基建，同时得到政府回馈土地以开发楼盘。

隶属广州市政府的越秀地产，更是已经在南沙大肆落子布局，仅金州板块，就有11个项目。

调研途中，越秀某楼盘区位图

3.效仿深圳，打造科技基因

南沙没有形成密集的产业，一方面跟过去滞后的发展有关，另一方面也是因为南沙野心勃勃，想要打造类深圳的科技基因。

800平方公里的南沙，有大片的土地可以引进产业，但南沙之中，几乎没有做鞋做衣服这些低端的劳动密集型产业。对于一般的劳动密集型产业，南沙都拒不引进。南沙引进的产业，都是围绕造船、造汽车、IAB以及其延伸产业。

之前有个科威特石化项目，是中国*的合资炼化项目，投资额达到80亿美元，可以带动的上下游产业链更加庞大，原本已经选址南沙，*终因为不符合南沙的发展战略而迁出南沙。

相反，科技型企业才是南沙所青睐的。据统计，南沙已经引入大量的高科技和先进制造业企业。

目前，南沙已*科大讯飞、中科院智能软件研究院等4个综合性人工智能产业平台，集聚了云从科技、小马智行、零氪医疗、同盾科技等177家掌握自主核心技术的人工智能企业。

还有恒大纯电动汽车、广汽丰田第四生产线、广汽蔚来等一批新能源汽车项目，海尔智能制造中心、芯聚能、联晶智能等一批先进制造业项目

4.南沙正在种下金融的种子

在南沙规划之中，其CBD就是明珠湾金融总部区。现在，国际风险投资中心已经在明珠湾动工建设，资本市场服务基地、航运保险要素交易平台、汇丰全球培训中心、南沙全球金融综合服务基地等也都已经建立。

截至2020年3月底，*南沙的金融和类金融企业累计达6528家，比15年自贸区挂牌前增长了52倍

在去年底，南沙发改局发布的《广州南沙新区（自贸区南沙片区）关于支持国际金融岛发展的若干措施》，就提出将推进依托碳排放为首个品种的创新型交易所，联合粤港澳在南沙推进设立粤港澳大湾区国际商业银行

在此之前，中国只有4个期货交易所，大湾区国际商业银行更是首创。

其实南沙的投资一点都不比前海、横琴小。2019年，南沙固定资产投资754.58亿，前海城市新中心计划完成固定资产投资596亿，横琴固定资产投资532.49亿

南沙发展同样在加速跑，2018年南沙GDP增速6.5%，而2019年GDP增速10.5%，排名全市首位。

同时，南沙也在以包容、开放的姿态容纳八方。

以全面的人才政策吸引外来人口：人才补贴、创业补贴等等，仅2019年发放奖励金便达3.57亿元。

*程度放松人才购房：本科、中级专业技术资格或职业资格就可购房。

给优惠政策吸引企业进驻：企业所得税“三免三减半”，进出口商品可保税退税，企业之间的货物交易不征收增值税和消费税等等。

南沙有深圳的一切特色：深圳是特区，南沙是国家新区加自贸区；深圳有蛇口港、盐田港，南沙有南沙港；深圳是科技+金融，南沙是广州的科技+金融；深圳是包容的，南沙也是包容的。

改革开放的春风成就了深圳，而新型城市化将赋予南沙前所未有的生命力，一个小深圳也将由此诞生。

相比南沙宏大的目标，目前南沙的建设之路仍需提速。如果下面一些关键事件得到实现，或者采取一些核心措施，将会大大加速南沙的崛起。

1.落地南沙的生命线——交通

要吸引人口，就必须解决交通问题。

南沙是大湾区的南沙，但南沙吸纳的*批人口，必然是从广州人开始。*关键的，就是南沙的3条地铁。

目前在建的两条160KM/H的高速地铁18和22号线，承担将城区人口导向南沙的重任。但快线的地铁站不多，所以还需要环岛15号线。环岛15号线，负责贯通南沙各版块，对接两条高速地铁，将导流过来的人口分散在南沙各地。

只有3地铁合力，才能真正形成城区-南沙的便捷地铁网络，真正吸引到人口进驻。

另一方面，站在大湾区的高度上，南沙面向的是其它城市。打通东西两岸的深中通道一旦开通，有直线出口的南沙也将迎来飞跃的机会，而这只等2024年深中通道建成

2.如果政府能搬迁南沙，将实现跨越式发展

南沙自身的资源集聚有限，靠自我发展和积累速度太慢，必须要发挥政府的的力量，带动新区发展。

广州省、市政府都坐落在广州市区，隔路相望，行政职能一定程度上重叠，完全可以迁移一个到南沙。

迁政府到新区以带动发展，其实很常见。

2004年，湖南省政府，迁移到长株潭三市的中心位置。

2006年，贵阳市政府从老城区迁址到金阳新区。

2007年，海口市政府迁址西海岸。

2019年，北京市政府整体迁往通州。

……

如果广州市政府或广东省政府能迁址南沙，那将是巨量的人口和产业流入。

3.借力国际金融中心香港的力量开发

在越来越便利的交通支持下，南沙到香港并不遥远。南沙港到香港码头，也就1个*左右。从南沙的庆盛高铁站到香港西九龙，全程35*。

同时，南沙又是粤港澳合作示范区，南沙完全可以走“澳门横琴模式”，将南沙的一部分土地，以租赁或者合作的方式给到香港，吸引香港人来居住和就业，以来带来南沙的发展。

4.税收政策上加大支持力度

中国内地的企业所得税率一般是25%，而前海、横琴都有对鼓励发展的产业企业减按15%的税率征收，但南沙却没有

深圳的建设初期，一样也是离不开税率优惠的支持，从1985年起，内外资企业统一按15%税率计征企业所得税。

*近，据说全国政协委员翟美卿就准备在全国两会上，提议“关于争取南沙自贸区鼓励类企业适用15%税率企业所得税优惠政策的建议”。

一旦能实现，大量的企业都会被吸引进驻南沙，南沙很快就会迎来蜕变。

改革开放阶段，我们在大湾区的土地上造起了一个深圳。新型城市化的路上，我们也将再造一个小“深圳”——南沙。

南沙有价值和未来，但是南沙不小，800多平方公里，到处都是概念和中心。但是资金资源有限，只能集中力量发展好*的板块，再而带动整体发展。究竟南沙哪里*有发展机会呢？哪个板块*值得购买呢？请关注下一篇南沙板块分析文章，帮你买到*有价值的南沙。

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