紧急刹车！放风价再次告吹！南京限价发威……

撰文：汇大人

注意！南京限价，无论是房价还是地价，依旧有一套内涵逻辑！

01

注意！放风价再次作废！南京又一盘价格确认被砍！

上周，河西纯新盘云际传出开盘消息，马上要推出5号楼68套房，均为140㎡四房，均价或是4.86万/㎡，但因为挖有地下室，标准层单价预计在5-5.2万/㎡之间（具体以销许为准）

140㎡户型

*新消息，样板间临时关闭，开盘可能要往后推迟一些，和价格无关。目前置业顾问已经发布消息，通知买房人暂缓看房。

看过样板间的朋友对于装修标准想法较多，话又说回来，锅炉是平白无故消失的嘛，但即便这样，还是好卖的。

与此同时，今天，南京又一纯新盘价格确认受限！

首开均价预计在3.3万元/㎡以内，燕子矶新盘燕熙台开始验资，验资100万！预计下周领销许，首开A-1、A-2号楼，共计255套，户型面积95、107、128㎡，预计2022年底交付。（具体以网上房地产数据为准）

许多买房人大感懵逼，要知道项目之前一直放风卖3万4，华润万象天地·九悦销许均价达到3.598万/㎡，公园世纪均价更是达到3.89万/㎡，短短一个月，燕子矶房价过山车？为什么燕熙台闯关失败？

其实，燕熙台的价格更说明，限价依旧存在！

华润万象天地·九悦、公园世纪具备的因素，燕熙台并不具备。华润万象天地·九悦、公园世纪都是高价地项目，公园世纪地价2万/㎡，打造的也是洋房、大面积改善产品。

燕熙台不是高价地、打造高层期房，户型面积比前二者稍小一些，所以价格势必会比前二者要低。

那么，究竟哪些项目可以实现突破？六朝汇楼市主编玄栖鼓总结以下4大条件：

①高地价、地王盘

比如葛洲坝南京中国府6.4万/㎡、河西金茂府5.2万/㎡，是高价地参考“微亏”原则入市，与河西南之前3.5万/㎡或是近4万/㎡的项目有了明显提升。

②低容积率项目

比如江北核心区的润辰府、悦辰府，根据不同产品类型价格实现梯度

③现房销售

在2016年、2017年南京出让了一批突破*限价项目，需要现房销售，相对于期房项目，现房现金流压力显然更大。

④改善豪宅产品

如果开发商选择在一些板块做豪宅，那么资金回收速度要慢一些。比如葛洲坝南京中国府打造府系产品、燕子矶公园世纪，多是户型面积大、引入了高产品系。

总体而言，尊重高价地、尊重好的产品、期待更好的作品，结合板块实际，这就是南京限价的真谛。

当然，还有一个问题值得注意，开发商突破限价后能卖几成也是问题，所以需要找到稳定的点。

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02

警惕！南京这些区域限价尺度，并没有完全放开！

日前，在中国70城房价指数中，南京和唐山两城，环比房价涨幅达到1.8%。

露头就打，接下来南京怎么办？我们推测，背后可能有三板斧可以使用：

①高价盘拉长上市周期；

②低价盘，譬如六合、高淳、溧水等低价房区域促进多开盘；

③对于楼盘“破限”，将有一定收紧。

头两个就不用多解释了，我们重点来看第三点，对于楼盘“破限”，将有一定收紧。不难发现，南京一批楼盘依旧在限价，房价虽然有变，但尺度不算太大：

仙林湖融信世纪东方，2万5地价，开盘均价3万2；水沐雍荣府均价3.2万/㎡，仙林湖整体房价尺度并没有拉开。

开盘一次之后，今年价格基本上就是定了，水沐雍荣府后续开盘预计还是3.2万/㎡，虽然整体价格有变，但相对于其它板块的跳涨来看，不算太多。

江北核心区新房价格放开尺度也不大，除了低密度洋房，包括江畔都会上城在内的一批楼盘价格限制在3.2万/㎡。相对于南京其他板块，江北核心区今年的限价预计依然严格。

溧水城南溧水万达广场，前期11500元/㎡，*新一次虽然跨年但依然只有11700元/㎡！

麒麟的新保弘天宸、熙悦，价格相比去年变化也不大，变化较大的可能是之前睿创新筑，目前毛坯在2.8万/㎡，但并没有突破3万/㎡的区域限价。

江宁上秦淮虽然有变，但也没有翻天覆地。

……

一言以蔽之，价格拉升太快，不利于吸引人口，对于很多板块来说，现下是需要将更多的人留下来，无论是改善还是刚需，人留下来才有机会。

03

仙林湖2.7万/㎡！江北核心区*2.5万/㎡！怎么看？

520南京一批人在报名买房，一批开发商赶着抢地！这一次南京土拍热度，比较高！

图源365楼市

具体成交结果如下：

仙林湖G16宅地，经52轮竞价，被栖霞建设以*限价17.5亿元、自持200平摘得，楼面价27142元/㎡，溢价率40%。

尧化门G15宅地，经56轮竞价，被高科以20.4亿元摘得，楼面价19713元/㎡，溢价率36.9%。

六合G17宅地，经3轮竞价，被金科以8.1亿元摘得，楼面价6122元/㎡，溢价率2.5%。

汤山G20地块，被江宁城建以底价9.24亿元摘得。

河西南G18商办地，被首创置业以底价12.5亿元摘得。

江宁G19商业用地 ，经15轮竞价，被南京万聚建设投资有限公司以1.3亿元摘得，溢价率27.5%；

其中值得注意的是：栖霞建设和高科这两家南京本土房企纷纷高溢价拿地，说明他们对这里的市场更加了解，未来更易打造好的产品，当然按照节奏，*快可能到明年年底才能上市。

并且，仙林湖G16宅地竟然触顶成交，达到2.7万/㎡，并且不在仙林湖*中心区域，但也刷新了融信世纪东方保持了差不多4年的记录。而在去年下半年，2万8能在河西南拿地，江心洲拿地，今年只能拿仙林湖了。

再比如说水沐雍荣府去年拿地的价格是1万7，今天高科再拿尧化门是1万9千多了。在地便宜的时候钱贵，在地贵的时候钱便宜，大家都没钱时，你有资金准备就能拿到成本比较好的地。

对于土拍回暖，其实不只是南京，北京、上海、杭州等城市都在变热，全国土拍都在火热，资本敢于把钱投向发展前景比较好的地方，无疑南京是这样的地方。

04

江北核心区地价竟干不过仙林湖？怎么看？

在土拍后，江北核心区紧急挂出一幅宅地G12地块！出让面积26966.65平，综合容积率1.01≤R≤2.5，起拍价12亿、*限价17.4亿，起拍价17800元/㎡，*限价25810元/㎡！

位于纬七路隧道口，旁边即正荣润江城、正荣润锦城、雅居乐滨江国际等小区，二手房挂牌价在4万/㎡左右，*成交达4.5万/㎡，这里是目前江北新区二手房房价*的区域！

江北核心区优质位置竟然干不过仙林湖？

江北新区核心区，去年地价的*限价在2.3万/㎡左右，但今年已经提升到了2.58万/㎡，虽然有提升，但依然PK不过仙林湖（地块容积率低一些）？

对于有大规模土地开发的板块来说，把江北核心区的地价控制在一个合理程度，不让调子起高，只落下房价上涨，而未能吸引大量人才进来居住，是有必要的。

从这个操盘思路来看，今年江北核心区的房价将继续受到控制。

对于仙林湖板块来说，发展已成熟，各方面综合素质已经不差，后面的地是卖一幅少一幅，卖到2.7万/㎡也在正常范围，后续得看开发商打造什么样的产品了。

限价是把双刃剑，对于土地如此，对于房价也是如此，当然如何走向，还是得看操盘手的决策。

*后做个小调查，怎么看待江北核心区*限价低于仙林湖？

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