在思考了4年之后，海曙这回真要开干了？

老司机喜欢四明山。

这里春有百花秋有月，夏有凉风冬有雪。

你在城市里挥汗如雨，我在树荫下卧石听风；你在骄阳下等红灯，我在溪涧边听鸟鸣；你在写字楼年薪百万，我在农家院一日三餐。

山里没有大长腿，不过我已经习惯了。

我相信，将会有越来越多城里的姑娘喜欢上四明山。

希望那时我还没有老。

当海曙把鄞西的广大乡镇纳入麾下时，老司机曾有过幻想：四明山的春天会不会就要来了？

然而4年过去，这里容颜依旧。在宁波楼市持续5年的大繁荣中，海曙西几乎整体缺席。

6月份高桥将出让高峰地块，这是3年来高桥首次有土地出让。

3年！忘掉一个人只需要180天，忘掉一个板块需要3年么？

我想要不了，长达3年无地可供，板块的关注度已经无从谈起，更不要说热度了。没有新楼盘的带动，当地二手房价格也起不来，高桥的二手房价格，还不如骆驼。

新房价格和二手房价格，就像楼市里的两条腿，互相支撑，交替前进。缺了新房这条腿，二手房价格怎往上走。

所以3年后，我们看到高桥的限价，也仅仅比3年前的房价贵了500元。

我想他们肯定也想定高点，但脱离二手房太远，将来新房的销售可能也麻烦

葛优都说了，步子迈得太大，容易扯着蛋。

不信看看集士港。

集士港这两年同样没多大响动。去年集士港卖了3块地，一块靠西边就是现在的香榭水岸，两块在老镇上没听说有楼盘推出来。

是不是老司机太久沒去过集士港了？

本来，碧桂园和荣安在集士港卖得挺火的，不知道为啥后来供地就断了档，没有新楼盘跟上来，只剩下一家来自内蒙的开发商在唱独角戏。外在的无助和内心的孤独，有句歌词非常贴切：

我是一匹来自北方的狼，走在无垠的旷野中。。。

这是齐秦85年发的专辑，会唱说明你老了。

今年到现在，集士港还没有卖地，全年的供地计划里有集士港么？我忘记了。

可能地块不怎么显眼。

像集士港这样的地方，在建成区搞小块供地是毫无意义的，因为集士港还远未到盘活存量的时候，应该一门心思做增量，即在镇区的外围大刀阔斧的卖地。

花100万请老司机去做顾问吧，很值的。

别扯没有用地指标，基本农田什么的。东部新城以前都是农田，南部商务区也是农田，不是都建高楼了么。

会哭的孩子有奶吃。

以前，在宁波楼市，古林是没什么存在感的，说到古林只会想到飞机。

老司机曾短暂服务过一个古林的别墅楼盘，站在别墅的露台上，能清晰的看到飞机的起落架，就在降落航线下面。

有人说，飞机这么低，拿个弹弓就能把它打下来。

这句玩笑话让我们很紧张，出于审慎，我们对每一位买楼的业主都特别强调：

千万不能在露台上打飞机！

但今年开始，古林有存在感了。4月底宁波公布全年土地出让计划的时候，老司机就发现，古林的地多了起来，主要集中在云林路沿线。

说明海曙想动这个板块了。

以前老司机也曾经在文章中推导过，海曙未来的重心应该在哪里。有人说是高桥，因为有地铁，靠江；有人说是集士港，因为这里是海曙的地理中心；还有人说是古林，因为这里有空港和规划中的高铁西站。

老司机当时的观点是：海曙西缺乏市级大项目，空港可能是*的一个，因此应该集中力量发展空港区域。

前天，《海曙发布》公布海曙区2020政府工作报告，摘要如下：

举全区之力建设临空经济示范区，加快推进宁波工业互联网研究院，上海交大人工智能研究院等重大平台建设。。。

举全区之力，临空经济示范区无疑是海曙近期的发展重心了。

4年时间，海曙的犹豫期有点长，很可能错过了这一波牛市，但今天能够定下一个方向，也算是一个重要成果。

五心不定，输得干干净净。

对于海曙来说，看上去地盘不小，哪里都可以发展，但细细一看哪里都有问题，不是交通瓶颈就是拆迁困难，没有一个地方是好操作的。

就算是临空示范区，也不是好啃的骨头。

整个机场周边，东面是轻纺城和石碶，大部分都已经建成，只能修修补补。有人问我石碶的发展前景大不大，我想说房子拆不动，又没有空地做规划，能有什么特别的前景呢？

只能随大流。

机场北面是原来的工业区，村庄，以及布政这样的聚居区，典型的城乡结合部。要拆迁体量很大，不拆迁城市形象又受很大影响。

西边是古林镇，又是集中连片，肯定拆不动。东新都拆不动邱隘，城西又如何拆得了古林。

只有机场的南面空地多，将来要建T4，还有二跑道，不过绕城之内仍有大量空地。这边的*问题是太远了，比鄞州大道还远不少，以老海曙的辐射能力，目前还到达不了这个距离。

要不管委会造那边去？

临空经济示范区的大致范围，是联丰路以南，西边一直到四明山，东面到奉化江，南面到鄞城大道的广大区域，这差不多是海曙的一小半了。

临空示范区是宁波市政府领导的管理机构，并不下辖于海曙，拥有比较大的自主权。但示范区管委会的主要领导同时也是海曙区的主要领导。

这样的安排可以避免多头管理，以邻为壑的弊端。这方面高新区肯定深有感触。

老司机的判断：临空示范区近期的开发重点可能是联丰路到鄞县大道之间的狭长区域，特别是云林路两侧。这一带已有不少建成区，需要一块一块的重新规划整理（规划已经出了一部分了）。已建成的，大部分都会保留，只会拆掉零散的、老旧的、违规的建筑以及小规模的村庄。

这一带严重缺乏居住方面的市政配套，如*、公园、商业中心、公交场站等，需要有针对性的补足。

过去几年，海曙西在这方面做得不太出色。

临空示范区就是一个产城，既有产业，又有商务，还有居住。这种混合社区也是未来发展的重要方式之一，但要特别注意住区的连续性，防止出现高新区那种厂区与住区穿插的布局，要确保住区集中连片。

原因就不多说了。

老司机期待临空示范区能有一个完整清晰的总体规划，特别是针对居住要有规划亮点，让关心这一区域的人们能够尽早了解空港乃至海曙西的明确前景。

有时候，画饼也能体现竞争力，看看人家奉化。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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