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2019年7月2日,烟台开启2019下半年的*场土拍。
三家房企盯着莱山区三滩出让的一地块,
地块起拍价很高,足有10个小目标。
经过1175轮的鏖战,7个*后,地块终于瓜熟蒂落。
在一片惊讶声中,
中海落子,狂撒16亿多。
之所以惊讶,是因为就在一个星期之前,中海刚刚强势拿下两宗福山区兴华庄地块,耗资5.6亿。
中海这宗高价地拿的,没有道理。
1
在烟台,房企拼命也要拿下高价地块的原因只有3个。
1、强烈的要树立企业品牌的需求。
要在核心区域拿地,并且通过打造高端产品来彰显企业强大的产品力。
比如说:2018年龙湖拿下的地王,打造龙湖天炬项目;2019年碧桂园拿下的地王,打造凤凰壹号院项目。都是为了通过高端产品来树立企业品牌。
2、企业已经没地了,急需要拿地补仓。
比如说:2020年的蓝光和中南联合拿下的文经南地块,碧桂园拿下的福山区刘家埠东地块。
彼时,中南和蓝光两家企业已经多年未拿地,市场空窗期已久,所以厮杀到天昏地暗,都势在必得。
3、实在是没有能力拿到合作的地块,只能把希望寄托在为数不多的净地块上。
这个例子就太多了,基本上来抢净地的企业,都是这样的情况。
还有一种概率极小的可能,2019年4月,新城经过1115轮的竞拍拿下黄务机场路地块。
那一年的新城只有一个特征,不差钱。
这样的房企,这样的拿地方式,可遇不可求。
但彼时的中海,这3个条件都不是很符合。
2
先说品牌。
中海凭借高新区的三个项目,尤其是芝罘区中海知孚里项目,在烟台继续乘风破浪。
2019年中海销售额再次位列烟台第二,仅次于万科,这已经是中海连续多年销售额排名烟台第二。
虽说中海没能有拿出手的知名项目,但是央企背景叠加大体量项目,让中海在烟台的品牌房企中也有一席之地。
再说土地储备,一周前刚刚在福山拿下两宗地块,也不是十分缺粮。
*多能算作中海在烟台东部缺地,但不至于像其他房企,已经到了背水一战的地步。
7848元/平米的楼面价,在*近烟台出让的土地楼面价里面,排名是第四。
马路另一侧的远洋东莱郡楼面价也只有5560元/平米,而隔壁的万科翡翠长安项目的楼面价更是只有中海的一半。
所以对于中海来说,这块地拿的并不是特别理智。
但更加匪夷所思的,是中海的开发节奏。
3
据腾策数据,2019全年中海销售额是27亿元。
而短短7天,中海三宗地耗资21.75亿元,
也就是说,烟台中海的拿地销售额比例为 80%。
2019年,中海地产集团销售额3772亿港元,拿地金额1024亿元,拿地销售额比大概为30%。
烟台中海如此高的拿地销售额比,很显然,
中海在飙车,证据确凿。
而飙车的背后,一定要跟上快出的高周转。
否则,如此大手笔的挥金买地,即使是中海作为央企有融资优势,这份任性也可能超出了他的能力范围。
2020年,曾经的千亿房企、凭借“院子”产品横行高端市场的泰禾爆雷。
1600亿的流动负债、多个项目缺钱停工、董事长被限制消费、寻求收购无果。
泰禾爆雷的背后的根本原因,就是因为他主打的高端项目资金周转慢,使得泰禾债务缠身,*终深陷泥潭。
曾经的高端项目代名词就这样香消玉损。
而烟台中海这一波的连续高价拿地节奏,着实让人捏一把汗。
中海在神一样的操作下拿地时,推盘节奏却没有及时跟上。
一般开发商在拿地后的3个月左右就开始定案名,开始宣传产品,很快开放售楼处。
但中海三滩片区的长安云锦项目2019年7月2日拿地,直到2020年6月29日才开盘。
从拿地到开盘,足足用了一年。
原本高价拿地对于高周转要求更高,这次超长延时开盘让中海雪上加霜。
同时,中海的营销策略也如迷一样。
4
开盘前释放小高层均价为1.7万左右,这个价格在三滩片区具有绝对的碾压优势,
很多粉丝找我咨询,后来大部分人交了5万意向金。
然而在临近开盘时,中海突然改变策略。
130平的小高层是1.7万左右均价,但是143平米的小高层价格涨为2.1万。
之前找我咨询的粉丝,在找我抱怨一通之后, 全部退钱。
这波营销操作,怀疑是中海试图将之前的小高层蓄客导向130平米户型。
但*终,不但没有导向成功,还给粉丝留下了“欺骗”的印象,
搬石头砸了脚,得不偿失。
烟台房产交易网数据显示,130平米的户型*终去化50%,成绩还不错,毕竟单价1.7万的优势在这摆着。
但是143平米的产品,成交套数为:0。
两个预售证共计推出236套房源,网签28套, 整体去化12%。
远低于市场开盘去化平均水平。
中海的这次飙车,翻了。
而这还只是其中的一个缩影,中海的开发节奏,在2019年后,就开始紊乱。
5
2019年,是烟台中海发展的分水岭。
支撑中海在烟台房产市场地位的紫御公馆、国际社区、知孚里已经接近尾声。
但是新拿的几个项目却都陷入困境。
2019年6月25日,中海以溢价74.2%拿下福山一中北地块,后定案名中海万锦公馆。
然而却被隔壁的中瑞北欧公园以绝对性的优势压制。
北欧公园整体项目目前依旧在不断推进,而中海万锦公馆依旧在彷徨。
烟台房产交易网数据显示,截止目前中海万锦公馆已经拿到8个预售证, 其中*新拿的6个预售证网签套数均为0。
而半年前拿到的2个预售证共计推出房源545套,网签164套, 去化率30%。
一边是销售受阻,一边是中海的任性拿地还在继续。
2020年5月22日上午,沉寂已久的威海土拍市场被一锤打破。
新的地王诞生, 而这个地王的缔造者,是中海,
与中海竞争的企业有:华润、绿城、碧桂园、恒大、海信等。
要么实力强劲的央企,要么是龙头房企,总之都不是善茬,而在这一天之前,圈内流传华润对这块地势在必得。
中海就这样,在一干房企的前后夹击中,杀出血路,拿下威海地王。
成交楼面价8707/平米,耗资9.4亿元。
奇怪的是,这是中海首次进入威海。
原本资金就不充裕的中海,又去威海搅起一番风云。
中海谜一样的拿地操作,让人费解。
加上这块地,中海在过去一年多的时间里,拿地已经用去31.15亿元。
腾策数据显示,2020上半年中海销售额6.41亿元,加上2019年的27亿元,中海过去一年半销售额33.41亿元,与拿地耗资接近持平。
而6.41亿的销售额,也让中海这个曾经连续多年的第二,排名直接跌至第八。
作为中国利润率*、成本管控*的房企,中海是时候要调整开发节奏。
不过目前摆在中海面前的, 恐怕是要先把自己任性拿下的3宗高价地消化。
前路漫漫。
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