即将截止！LPR转换将批量进行，犹豫的话就点进来搞清楚！

▎市场分析丨By：世联评估

今日分享：LPR转换解读分析 来自价值领地00:00 06:15

▼前言

个人住房贷款LPR转换一直以来都是热点，备受大家关注，目前五大行又掀起一次大浪潮。

2020年8月12日，工建农中邮储五家国有大行同时发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。 公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

当然，如果购房客户本来就是要转换为LPR，银行统一处理将不会产生任何影响；如果更青睐固定利率，由于距离银行批量转换为LPR还有10多天时间，可选择在这个时间段进行操作，或者自动转换后通过手机银行自助转回。

01

如何计算转换后贷款利率？

固定利率。根据相关规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同*近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。

转换后的房贷利率 =当期的LPR+加减点数（可为负值），当期LPR利率由央行每个月20号公布，那么现在的问题是如何确定加减点数。

假如你是借款人，购房时的实际房贷利率是基准利率的A倍（注：A小于1表明房贷利率下浮，A大于1表示房贷利率上浮），期限是N年。如果你选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，原有房贷基准利率是B（实为B = 4.9%），转换前的实际执行利率就是：C=A×B

2020年3月发布的5年期以上LPR为D（实为D = 4.75%）。根据转换时点利率保持不变的原则，你这笔房贷的加减点数就是：E=C-D。

（1）如果A=1.3（即房贷利率上浮30%），那么加减点数：

E=1.3*4.9%-4.75%= 1.62%

（即加162个基点）；

（2）如果A=0.7（即房贷利率下浮30%），那么加减点数：

E=0.7*4.9%-4.75%=-1.32%

（即减132个基点）。

此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。比如，按照2020年7月20公布的*新一期5年期以上LPR为4.65%，那么*新执行房贷利率变化为：

增减情况= C-(4.65%+E)

=(D+E)-(4.65% +E)

= D-4.65%=0.10%

因此，只要后续的5年期以上LPR小于上期LPR，那么房贷利率就会减少，房贷支出也会因此减少。也就是说，*终决定要不要将固定利率换位以LPR为锚的浮动利率，只需要判断未来五年期以上LPR会不会继续下调！

02

固定利率和LPR如何选择？

选择固定利率还是LPR是需要综合考量，到底是选择固定利率还是LPR加减点浮动定价，业内人士建议，应综合自身贷款总额、贷款期限以及对未来LPR走势的判断进行选择。

中国银行研究院首席研究员宗良认为，从利率变动的总体趋势上来看，无论从全球还是从国内环境上来看，利率下行的概率要大于利率上行的概率。“假如说贷款量较大，贷款期限较长，那么这个时候我们认为，按照LPR加点的方式来选择，可能较为有利。”

中国民生银行首席研究员温彬指出，房贷合同期限很长，有些在10年甚至更长，所以从更长时期来看，因为利率是有周期的，会根据经济周期的变化出现波动。目前LPR处于下行时期，选择浮动利率的方式会减少房贷成本，但是一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。

贝壳网交易负责人陈铂在接受记者采访时表示，如果本身房贷折扣较低，例如几年前的85折，4.165%的年利率，并且不考虑提前还款的，也可考虑不变更LPR，因为本来享受的利率就较低，可以避免遇到利率上行风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，对于存量房贷来说，2020年只是转化计价方式，利率保持不变。2021年可能享受到转化后的降息，但幅度相对有限，所以对于大部分存量贷款来说，影响非常小。同时，在房住不炒的政策下，市场平稳是主流，房贷利率波动不会大。

综上所述，笔者认为是可以的，因为未来五年期以上LPR必然下调。当前，受新冠疫情影响，经济不好，要刺激经济，只有增加市场流动性。这个有两方面，其一是提供LPR下调或者降准等操作降低企业融资成本；其二是降低存款利率，促使人们把钱拿出来投资或者消费。 长期来看，我国经济亟待转型，房地产已经走到头了，国家经济发展需要新的火车头，产业升级和消费升级大有可为。释放需求是必然选项，而房地产明显遏制住了居民消费能力，通过降低居民房贷利率，减少房贷压力，一方面有助于提振消费，另一方面还有助于俘获人心。两会会议也强调了要释放消费，同时也强调了要力保全球供应链。本次疫情给我国带来很大影响，我国会进一步加速全球供应链调整，同时也会让国家的各项改革加速推进。

再根据央行*近所公布的一年期和五年期以上LPR数值，双双下调。对于降低房贷利率，也将是必然的。而且随着房贷利率的下调，迟早和公积金贷款利率并轨，*终将只会有一种房贷利率。参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，未来将会继续通过下调LPR利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。同时，2020年3月3日，人民银行会同财政部、银保监会召开的“金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会”上表示要“释放LPR改革潜力”，无非就是降低利率呗，而且再次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。

03

LPR转换注意事项

⊙存量贷款定价基准转换范围为：2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的，参考央行基准利率定价的个人浮动利率住房贷款。

⊙若购房者房贷公积金贷款，则目前不需要转换；若是组合贷款，其中商业性个人住房贷款需要按照相关规定进行切换，公积金贷款仍按原贷款利率政策执行。

⊙逾期贷款（整笔逾期）、不良贷款不在此次转换范围内。

⊙原合同项下存在共同借款人的，须与其他共同借款人充分协商一致后申请办理，仅当所有共同借款人分别申请转换后，方可完成转换。

⊙定价基准转换不收取任何费用，银行更不会以LPR转换为由附加不合理条件，请不要相信银行以外人员的电话或短信。

总的来说

LPR利率继续下调是大趋势，这是对购房者很大的福利，想明白了未来中国靠什么驱动经济发展，就很容易做出选择！有人可能要问，为什么LPR在下降，但是所在地的房贷利率并没有下降呢？因为还存在“加减点数”，不仅如此，当下就是要遏制房地产，如果降低房贷利率，无异于助长泡沫，“利率加点”就是为了遏制住房地产。

未来当房地产泡沫破灭、房产税安排上了，房贷利率会快步向欧美日看齐，因为这个时候，房地产金融属性将已经很大程度榨干，真正的回归到了居住属性。因此，个人住房贷款LPR转换是有利的。

往期推荐

好·文·不·错·过

因为公众号平台更改推送规则，如果没有『星标』或者不点『在看』，大家可能就看不到我们的推文了！

如果不想错过价值领地的精彩内容，建议大家『星标』我们，这样每次新文章推送才会*时间出现在你的订阅列表里。支持我们就『星标』和『在看』一下吧！

转一转

赞一赞

看一看

扫描下方二维码，关注作者公众号