惊艳地产"下半场"，奥园稳健增长背后的秘密！

《礼记》：“凡事预则立，不预则废”。意思是做任何事，事前有准备就可以成功，没有准备就会失败。

《孙子兵法》：“谋定而后动，知止而有得”。意思是谋划准确周到而后行动，知道在合适的时机动手，才会有收获。

“预”和“谋”就是不被眼前走势所迷惑，放长眼光，为未来可能碰到的任何事做好准备，提前找到应对策略。

2020年，对楼市而言是关键的一年。在“黑天鹅”事件催化下，房地产加剧分化。根据克而瑞数据显示，今年上半年房企销售额除了TOP10房企出现同比上涨外，其他梯级的规模房企均出现同程度下滑。

来源：克而瑞数据

市场整体环境不如以前，但在这样的背景下，同样也有一些房企实现了业绩指标和财务安全的均衡发展，为下半年更加复杂的市场提供了一个很好的参考样本。

8月14日，奥园发布2020年中期业绩报告：上半年录得营业额282.4亿元，同比增长19%；毛利润82.8亿元，同比增长18%；股东应占核心净利润24.5亿元，同比增长21%。从已经披露中期业绩预告的房企来看，奥园交出了一份*优的成绩单。

更值得注意的是，奥园的这一成绩单更多的是依靠内生性增长取得的。奥园始终坚持审慎的财务管理，据公司首席财务官陈志斌介绍，截至6月30日，奥园的总现金约为短期借贷的1.5倍，现金流动充足；授信额度总额约为2256亿元，其中尚未使用的授信余额为943亿元。

01.

稳健财务策略“护航”规模扩张

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成长和安全并不一定背道而驰。

在规模快速扩张的道路上，不少房企在规模上虽实现狂飙突进，但却是以加杠杆放大风险牺牲公司的安全性为代价的。

不同于此类房企，奥园在扩张的同时，依旧极度克制，主要依靠内生性增长，追求稳健的财务策略。

华创证券数据显示，2014年到2019年，奥园的销售规模排名由64位一路上升至30位，为同期排名上升*快的房企之一；近三年来销售额复合增长率达 66.4%，大幅高于行业 TOP30 房企平均43.0%的复合增速。

奥园同时也是同级别可比房企中，财务*安全的房企之一：财报显示，在现金储备上，奥园目前拥有649亿元的现金储备，为短期借贷的1.5倍；再加上还有超过900亿元的尚未使用的授信额度，奥园是同级别房企中为数不多具有较强现金进攻能力的房企。

奥园不光手头上货币充足，而且较低的融资利率，充分保障了未来财务安全的“续航能力”。

财报数据显示，公司积极开拓多元化融资渠道，2020 年奥园年初完成两轮境外银团贷款2.8 亿美元，年利率为 HIBOR+4.30 %，属于少数能取得银团贷款的内房股；2月，奥园发行了1.88亿美元363天4.8%境外债，创中资高收益债*发行成本；3 月公司发行了5 年期公司债 25.4 亿元，融资成本仅 5.5%。

净资产负债率是评价房企安全性的一个核心指标。稳健的财务策略使得奥园的净负债率处于可比房企中的较低水平。

华创证券的研究报告显示，2019 年末奥园的净负债率为 74.9%，远低于行业均值，也大幅低于行业可比的成长性房企。

如果从市场*为关心的财务风险指标流动比率横向对比来看，奥园的财务安全优势将更为明显。

流动比率反应的是企业现金用于偿还负债的能力，一般说来，流动比率越高，说明企业资产的变现能力越强。

从可比规模房企的流动比率来看，奥园为1.33，另外三家可比房企分别是1.14、1.14和1.17。（备注：因部分企业暂未公布中报数据，所以均是用的2019年财报数据。）

奥园的财务安全，也得到了国际评级机构的一致认可。公开信息显示，目前，三大国际评级机构一致给予奥园“正面”评级展望；境内信贷评级获联合信用评为中国*信用等级“AAA”。

一方面，“正面”信用评级说明了国际资本市场对其安全性和成长性的双重认可；另一方面，“正面”的信用评级还能进一步降低奥园的融资成本。

得益于稳健经营，奥园不断取得好成绩，稳居全国销售及综合实力30强，《财富》“中国500强”排名由2017年的第485位跃升至2020年的第204名，稳步攀升。

02.

财务安全背后的秘密

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奥园在保持较高成长速度的同时，维持较高财务安全性的秘密有两个：从中短期来看，奥园有较高的盈利质量内生造血；从中长期来看，奥园的土地储备为其稳健成长提供了富足的营养。

奥园依旧凭借着出色的运营能力和财务管理策略，让利润率逐年稳定增长，保持了较高的盈利质量。

财报数据显示，2020年上半年，中国奥园录得营业额282.4亿元，同比增长19%，股东应占核心净利润为24.5亿元，同比增长21%。

事实上，奥园的业绩增长和利润水平在整个行业都处于*水平。华创证券研报数据，2017-2019年间，奥园营业收入的复合增长率为 62.3%，归母净利润的复合增长率为68.3%，而31 家主流房企营收和归母净利润的平均复合增长率分别为27.7%、34.1%。

财报数据还显示，奥园在报告期内毛利润为82.8亿元，同比增长18%，毛利率为29.3%。从奥园过去三年的毛利率水平来看，基本稳定在30%左右。这是可比房企中的较高盈利质量水平。同时也说明过去几年，奥园在不断把盘子做大的同时，并没有将盈利质量落下。

除了利润率的稳定提升，奥园还为未来的盈利能力上了一个“双保险”。截至6月30日，公司已签约未确认的物业合同销售约人民币1800亿元，将于未来2年逐步确认。

对开发商来说，土地是房企业务的起点，也是安全性的起点。优质充足的土地储备，是奥园能保持稳健成长背后的基本“营养”。

财报数据显示，截至2020年6月30日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，权益占比78%，总货值约人民币5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币11602亿元。

按照奥园目前的销售增长速度来看，其土地规模足以支撑奥园3-5内的快速发展。

横向对比其他主流房企，奥园的土地规模对2019年的销售覆盖面积率也要高出其他主流房企的3.3倍。

值得一提的是，今年上半年，中国奥园收购了京汉实业投资集团股份有限公司(000615.SZ，以下简称“京汉股份”)29.3%的股份(相当于京汉股份附带投票权股份比例29.99%)，交易对价11.6亿元，并取得其实际控制权。

京汉股份名下持有的房地产开发项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原等城市以及广东、河北等地，这将有利于丰富中国奥园的土地储备。

中国奥园执行董事兼营运总裁马军表示，公司长期以收并购为主，因此持续对有丰富土储的公司或资产包进行长期密切跟踪。

自2007年上市以来，中国奥园累计收购的项目达320个，总建筑面积为6607.4万平方米，总地价约为1762亿元。按建筑面积算，中国奥园通过收并购方式取得的项目占68%，招拍挂占29%，城市更新及其他占3%。

通过并购等方式拿地，是奥园在实现大规模拿地基础上，却依旧能保持财务稳健*为重要因素之一。

对于土地收购，奥园曾组建超200人的团队专门负责收集信息风险识别，在由总裁亲自参与谈判，严格按合同兑现，在市场上积攒下了不杀优质口碑。

通过这种难以复制的拿地模式，使得奥园能够常年将自己的毛利率维持在30%左右并实现快速回款，在快速发展的同时始终坚持着财务安全的策略。

奥园首席财务官陈志斌介绍，今年上半年，公司实现现金回款率约90%。

2020年进入“后千亿时代”后，中国奥园提出要实现“30x50”，即以30个区域公司为据点持续深耕所在城市群，进一步提升一二线重点城市占比，更多城市进入当地销售TOP10/TOP20，实现每个区域公司完成年销售50亿或以上。

在此背景下，当同行业公司纷纷因疫情冲击将销售增速定为个位数或者零增长时，中国奥园仍将2020年销售增速定为12%，全年计划销售目标为1322亿元。奥园董事会主席郭梓文表示，下半年将进一步加大销售力度，有信心完成全年销售目标。

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文 |村长♂

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