质量和效率双轮驱动，为什么是保利发展？

塔勒布在《反脆弱》一书中指出，万事万物皆具有三元结构——脆弱态、强韧态和反脆弱。在该书中，他列举了三个非常形象的比喻：

脆弱态就好比一个玻璃球，很坚硬，但从高处摔落后很容易摔碎。

强韧态像是塑料皮球，看起来柔软但掉到地上丝毫无损，可以平稳落地。

反脆弱态则像乒乓球，落地不仅不会受到损伤，还能够弹得更高。

在塔勒布看，只有具备“反脆弱”的企业，才能穿越行业周期，这类企业不仅能在顺境中保持正增长，在混乱和波动加剧的逆境环境中，也能找到适合自己的生存法则，实现突破。

现如今的地产行业，充分验证了塔勒布的说法。地产行业进入总量天花板时代后，房企竞争加剧，特别是叠加上半年疫情等“黑天鹅”事件的影响，企业增速开始放缓，甚至有些中小房企已经倒闭。

但同时，我们也看到部分头部房企，实现”逆市起舞”，呈现了塔勒布所说的“反脆弱”状态。

8月24日，保利发展（SH.600048）公布了2020年半年报。财报数据公布后，市场开始意识到，在大部分房企中报惨淡的情况下，也有房企能兼顾发展的「质量」和「效率」，实现”两条腿“走路。从某种程度上说，保利发展为地产行业下半场提供了一个可持续稳健发展的样本。

01.

财报背后的两大关键词

——

地产行业在经历了飞速狂奔的黄金十年后，在周期红利、杠杆红利、土地红利开始逐渐消褪的背景下，开始迈入调整震荡期。

在这样的行业背景下，对房企而言，迎来了前所未有的考验，越来越多房企开始追寻稳健与高效，这也代表了未来行业发展趋势，前者代表企业能走多远，后者反应企业的内生性。

保利发展半年报到底有多牛，数据*能说明问题。

保利发展财报数据公布后，我从不同维度总结出了保利发展半年报的三大特点，通过以下几个关键词，能很直观的看到财报数据上的变化。

在逆势背景下，能保持多项指标的同比增长，并非易事，但更让人感到惊叹的是，保利发展在保持高速增长的同时，其财务指标趋于稳健，有太多可圈点之处。

保利发展的稳，主要体现在以下几个维度：财务杠杆适中、现金充裕、融资成本低、信用评级高。

我们不妨看几个数据：

资产负债率77.66%，扣除预收账款资产负债率 66.05%，处于行业较低水平；

持有现金1257亿元，占总资产的11.47%；

加权平均融资成本4.84%，处于行业*区间。

这组数据，保利发展在”稳“字上的功力，实在深厚。

大家若有留意近几天地产圈的新闻，应该对地产圈中“三道红线”的消息不会陌生。根据财联社报道，央行、住建部在约谈部分地产公司后，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，设置了”三道红线“。

这三道红线分别是：

剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；

净负债率不得大于 100%；

现金短债比不得小于1 倍。

在村长看来，三道红线透露出了一个原则，房企开始更加注重“内生增长性”，负债率较高的房企，不再可能像以前一样随意并购，就算看到了优质的并购标的，也要精打细算不能超过负债上限。此时，财务稳健和运营高效的房企，优势就体现出来了。

我查了下，在TOP5房企中，保利是*一家上述三个指标均达标的房企。根据保利*新财报数据显示，保利剔除预收款后的资产负债率为66.05%，净负债率为72%，现金短债比为1.96。均处于行业较低水平。

保利发展的高效的运营效率，正是保利发展实现逆势起舞的“内在因子”。

保利的高运营效率主要体现在保利的销售回笼维度。

根据保利发展上半年财报数据显示：销售回笼2023亿元，回笼率90.1%；

销售回笼率反应的是企业的“回血”能力，它是“造血”的基础，回笼率决定的是企业现金流量比率的重要因素之一。

02.

提质增效背后的秘密

——

从保利发展自身的纵向来看，半年报的质量与效率的双重提升，是保利发展穿越周期背后的战略定力的具体体现。

保利发展从2016年开始持续发布行业白皮书，现如今，该白皮书已成为行业趋势判断的重要参考。比如说：

2017年预言“房地产正处于总量峰值时代”；2018年提出“房地产窄幅箱体运动是趋势”；2019年勾勒出了“总体是个调整年”和“核心城市更加集聚”等。这些对地产行业的深度预判，现在回过头看，几乎都得到一一应验。

而事实上，今年上半年保利发展在土地市场的表现，也是与保利白皮书上的趋势判断高度吻合的，比如在保利发展过往发布的白皮书中，不止一次的强调对区域的分化，以及人口向核心城市聚集等判断。保利发展用实际行动证明了什么叫“知行合一”和“战略定力”。

2020年上半年，保利发展继续坚持全国化战略布局，并聚焦一二线城市和核心城市群，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。

截止2020年6月，保利发展拥有待开发面积6727万平方米，其中 38 个核心城市占比达 58%，项目资源丰富且优质，为公司的可持续发展奠定坚实基础。

优质土储的持续优化，使得保利发展在全国的销售“全面开花”。

报告期内，保利聚焦的 38 个核心城市销售贡献达到 76%，区域结构保持稳定，其中珠三角、长三角签约销售均超过 550 亿，销售占比分别提升至 28%和 25%。

对标对具体城市，广州实现销售金额超 260 亿元，佛山超 150亿元，杭州、南京、成都超 100 亿元，北京、上海、青岛、厦门等 11 城超 50 亿元，深耕核心城市效果显著。

（保利发展深耕能力对比图）

保利发展土地储备多位于经济活跃的区域，这些区域房地产市场也相对活络，这给保利项目去化带来了极大的便利。

此外，保利自2018年将“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼，打造不动产生态发展平台“以来，已取得突破性成就。

到2019年，保利发展的两翼业务市场化运作和企业经营能力显著提升，两翼业务收入达 113.06 亿元，其中，物业管理平台保利物业成功于香港联交所上市，标志着公司“打造不动产生态发展平台”战略迈出坚实一步。

根据中国指数研究院2020年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第三，央企物管公司中排名*。截至2020年8月24日，公司市值达419亿港元。

基于保利发展稳健的财务表现，多家券商及机构看好保利发展增长后劲。中信证券发布报告称：保利发展在货值、盈利能力方面实力强劲，两翼业务战略得当。国信证券则表示：保利发展作为央企龙头，围绕不动产开发主业，两翼业务加速发展，业绩靓丽、财务稳健。

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