中报影院2|如何用三把钥匙打开高回款和降负债的宝箱？

地产财富会

如何成为游戏头号玩家？

懂机制、有战略、*会玩

做房地产行业头号玩家也是如此

只要参透市场规律

及时调整打法

该是你的位置，别人拿不走

2020-8-28

自2017年调控收紧，房地产信贷明显紧缩之后，房企开始积极强化现金流，降低融资成本。高杠杆、高负债的时代事实上一去不复返。

如今进入2020年，三年过去了，行业稳字当头，高回款、降负债浪潮早已席卷而来。

上半年中期业绩不仅是房企穿越“疫情周期”的答卷，也是房企展现内功，调整企业增长结构，优化财务数据的答卷。

地产尖子班排名*的碧桂园答卷一如既往优秀。8月25日，碧桂园披露2020年中期业绩，报告显示：

实现归属本公司股东权益的合同销售金额2669.5亿，继续位居行业前列；第三方数据显示，其全口径销售金额3723.1亿元，稳居行业*。

实现权益合同销售回款额约人民币2509.3亿元，回款率高达94%，连续五年高于90%；有息负债总额下降至3420.4亿元，相较2019年末下降了7.5%。

碧桂园赢在当下也锁定了未来。

不仅是班级成绩*，还是根据市场变化能迅速作出反应的*——高回款、降负债是碧桂园期中答卷核心主题。

正如斯皮尔伯格执导的电影《头号玩家》，讲述了一个大男孩凭借对虚拟游戏设计者的深入剖析，找到隐藏在关卡里的三把钥匙，成功通关游戏，收获网恋女友的故事。

碧桂园则是地产行业的头号玩家，以一个成熟青年的姿态，深入剖析地产行业规则，找到隐藏在高回款、降负债战略调整中的三把钥匙，*终在房企中率先穿越周期，保持行业引领地位。

钥匙1

卖的多是王道

好的业绩是高回款的基本盘，螺蛳壳里做道场虽也可行，但大不易。碧桂园为了高回款、降负债，首先要有业绩，形成规模效应。

不管市场环境如何，碧桂园首先做到了地产行业头号玩家应有数据的呈现。

期内碧桂园实现权益合同销售金额2669.5亿元，放在疫情的大背景下数据相当亮眼。

数据显示，2020年1-2月，碧桂园业绩因受疫情影响同比下跌，不过问题不大，2月是疫情肆虐之月，百强房企单月销售业绩同比下降37.9%。

在政府全面复工复产的号召之下，碧桂园业绩在接下来的几个月一路回升。自3月起，碧桂园已连续5个月实现同比增长，其中7月份权益销售额542.8亿元，同比增长27.52%。

船小好掉头，船大好顶浪。头部房企的优势恰好表现在此，半年拼搏之后，碧桂园依旧是行业*。

其次，碧桂园的前瞻性布局得到体现。

碧桂园战略布局符合人口流动趋势，土地储备兼具深度与广度。一方面，碧桂园前瞻性地深度布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大城市群，很好地契合了国家重大区域发展战略。在碧桂园已获取的可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域。

另一方面，碧桂园“坚定看好新型城镇化前景，坚持一到六线合理均衡布局”的投资策略。

今年政府工作报告即提出要“加强新型城镇化建设”，包括大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。碧桂园的发展布局策略与之极度契合。按项目所在地分，碧桂园位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61，

借助新型城镇化的东风，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，优于同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率。

报告显示，上半年碧桂园实现毛利约为448.9亿元，净利润约为219.3亿元，公司股东应占核心净利润约为146.1亿元。

碧桂园的股东幸福感持续得到提升。

董事会宣布派发中期股息每股人民币20.55分，半年派息总额占核心净利润总额的31.0%；wind数据，2016-2019年每股收益复合年增长率达52.8% ，每股派息复合年增长率为46.59%。

皆大欢喜。

钥匙2

“存”得多、用得少，会花钱、会用钱

中国人有手里留钱的习惯，因为现金流则是安心的根本。在房地产行业稳字当头的时代，碧桂园也养成了这一好习惯。

上半年，碧桂园持续对回款目标强考核，强化标准化、精细化的管理机制。以高达94%的回款率。向外界展示了碧桂园“会过日子”的持家形象。

归功于强大的回款能力，截至2020年6月30日，碧桂园可动用现金余额高达2055.2亿元，占总资产比例为10.5%；净借贷比率仅为58%，远低于行业90%的均值，连续多年保持了净借贷比率低于70%。

这是一个让人非常安心的数字。

报告期内，碧桂园有息负债总额相较去年底下降了7.5%，由3696亿元下降至3420.4亿元。以碧桂园的可动用现金余额，再加上尚未使用的约3288.1亿元银行授信额度，完全可以覆盖。

碧桂园资金的充裕主要得益于三个方面：

1）提高全周期竞争力

2020年是碧桂园全周期综合竞争提升年，也是高质量发展关键年，为此碧桂园集团核心管理层在年初提出“一率五力”，即在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。

碧桂园在提效降费方面取得显著成效，实现高质量的发展。期内碧桂园营销及市场推广成本和行政费用约为134.7亿元，同比下降27.9%。

2）降低融资成本

在房地产金融政策从严背景下，碧桂园上半年，融资成本进一步降低，加权平均借贷成本为5.85%，相比去年底下降了0.49个百分点，反映投资者对公司主体信用及偿债能力的信心。

惠誉给予碧桂园投资级的BBB-企业信用评级，标普及穆迪分别给予碧桂园BB+及Ba1评级，距投资级均只有一级之遥。此前，2019年8月，穆迪将碧桂园的展望由“稳定”调升至“正面”，肯定了碧桂园强劲的执行力、稳健的财务管理能力。

3）拓宽融资渠道

截至7月28日，碧桂园发行5笔共计25.44亿美元海外债券，票面利率位于4.2%-5.625%区间。特别是7月28日，碧桂园成功定价发行双年期共计10亿美元债券，发行账簿峰值达到75亿美元，为发行规模的7.5倍，表明投资者对公司主体信用及偿债能力的信心。

Wind数据显示，2020年上半年内地房企发行海外债融资成本为8.41%，碧桂园的发债利率远低于行业水平，融资成本优势愈发明显，有利于保证资金持续供给并优化财务杠杆。

碧桂园步入高质量发展的“稳”车道。

钥匙3

花样多，前途无忧

人无远虑，必有近忧。碧桂园有远虑。

高回款、降负债短期靠主业，长期则要靠多元化业务来实现，一是因为多元业务发展符合市场发展趋势，能提振投资者信心；二是因为多元业务未来同样能带来现金收入。

近年来，多元化业务越来越为房企重视，关键原因在于分散风险，提高经营安全性，促进企业原业务的发展。

毕竟三十年河东，三十年河西，房地产行业已经由黄金时代迈入白银时代，凛冬虽未至，但未雨绸缪是行业大势。

碧桂园的行业*地位自然包括多元业务领域的*，其多元业务遵循围绕主业开展，布局国计民生的规则。

“我们布局建筑机器人和其他新业务，目的是想通过机器人化推动生产力的提升，让碧桂园的主业和新业务并驾齐驱，借助科技的力量提升企业竞争力。”碧桂园执行董事总裁莫斌在发布会上表示。

在与主业息息相关的建筑机器人领域，碧桂园于2018年7月成立博智林机器人公司，围绕建筑机器人+装配式+BIM技术，推动建造新工艺与机器人协同发展。

截至2020年8月14日，博智林机器人公司已累计递交专利申请2314项，获授权567项，现有在研建筑机器人50款，其中35款已投放工地测试，填补行业空白，其安全性和工作效率相比人工操作大大提升。

实际应用层面，地面整平、楼层清洁等机器人已分别在顺德和阳江等地项目上使用，施工质量得到甲方、总包方、监理方共同验收认可。

在关系国计民生领域，碧桂园主要围绕餐饮机器人和现代农业进行布局。

餐饮机器人方面，碧桂园成立全资子公司千玺机器人集团，率先打造国内*的机器人餐厅连锁品牌。截至2020年6月底，已申请各类专利611项，目前已获授权的有205项，其中迷你雪糕机、集装箱煲仔饭机器人、咖啡机、汉堡机已进入量产阶段。

现代农业方面，碧桂园成立全资子公司碧桂园农业控股有限公司，目前已取得阶段性成就。包括在武汉建立“中国种谷”，推进中国种业发展；在黑龙江建三江开展大型无人化农场试验示范；携手湖南国家杂交水稻中心，助力非洲实现粮食安全。

手持三把钥匙，地产行业头号玩家碧桂园如同一头身手敏捷的大象，够重量级，又能及时预知行业动态，做战略调整的*。

即便置身水大鱼大的房地产行业“游戏”中，碧桂园“通关”同样是迟早的事。

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