完结篇丨走，去地市割韭菜。

下沉的趋势，在2018年就已经彰显，而真正的厮杀，在2019年进入白热化。

我偶尔能在与赣系房企的交流中，听闻一些关于地市地产江湖的豪情逸事，从中感受到他们对于地市的向往和欣羡。

2019年，赣州市以平均每天拍出两宗地 的速度，完成了650宗经营性用地的供应，南昌则只成交了84宗，勉强达到赣州市的零头。

成交面积是同期南昌市场的3倍有余 ，达到了18125亩；全年揽金342.8亿元，同样超过了南昌的成交总金额（325.2亿元）。

不同于南昌主城区土地资源已日渐稀缺，年供应量严重受控；赣州中心城区的土地供应量非常充沛， 以16702亩的年供应量，占赣州全域土地供应总量的约20%，在赣州各县（市、区）中排在绝对的龙头位置一马当先。

截止2019年末，赣州的商品住宅总库存只剩43.83万㎡，出清周期约2个月。

以人均40㎡的居住需求来估算，赣州的新房库存只能满足约1万人，而赣州的城区暂住人口是43.54万人，市区暂住人口是57.5万人。

如此肥沃的市场，想必任何一个房企都很难不动心。

心动不如行动。

越来越多的房企调整战略重心，将赣州视为土储要地。

他们不仅在赣州主城区的土地市场大杀四方，甚至转身扑进赣州各个县区，疯狂收割韭菜。

于是兴国县迎来了碧桂园、嘉福，于都县迎来了中梁、恒大，瑞金市迎来了中梁、金科、嘉福，会昌县迎来了中梁、碧桂园，寻乌县有了碧桂园，信丰县有了嘉福未来城，宁都县*是热闹，东投、嘉福、碧桂园、和恒大赶着趟一起来到了宁都县。

但厮杀*为激烈的地方，还是赣州的中心城区。 2019年的*，就诞生于蓉江新区，溢价率125%，超过南昌市去年的*溢价率（阳光城蓝光文澜府，溢价率110.49%）。

成交楼面价则达到了6335元/㎡，这个价格同样远超南昌市的楼面价平均水平，在南昌市去年的所有土拍中，有超过三分之二的宗地，成交楼面价都低于这个数值。

（南昌市2019年的*楼面价由南旅创造，绳金塔旧改项目南旅嘉福里，成交楼面价13177元/㎡。）

以*简单的方式去估算，楼面价6335元/㎡，未来的售价要达到12500元/㎡以上开发商才能保证收回成本，如果是在南昌，加上装修限价，价格可能要攀升到15000元/㎡以上。

事实上，赣州近两年来的房价，攀升速度非常迅猛，中心城区的新房成交均价已经从2017年的7427元/㎡上涨到2019年的9483元/㎡ ，不出意外，2020年突破万元大关非常轻松。

其中章贡区的新房成交均价*，已经突破万元大关，达到10581元/㎡。各区的具体情况略，可自行查阅下图↓

2019年，赣州卖的*火的楼盘，一年成交1859套，平均每天都要卖出去3套；更有楼盘一年内疯狂加推12次，销售单价更是节节攀升，从首开的8300元/㎡，涨到了现在的10700元/㎡。 赣州楼市的火爆，可见一斑。

目前赣州市已经有3个城区的*贵单价突破万元，其中*贵的楼盘位于章江新区滨江板块，均价达到13500元/㎡；蓉江新区的天花板也已经突破12000元/㎡；开发区紧随其后，*贵楼盘的售价约11500元/㎡。

与南昌横向对比，高新区刚刚完成首轮摇号的某楼盘（中签率87.7%），售价也只有13500-14500元/㎡左右。

如此火热的市场，让我一度产生不真实的幻觉，似乎闭着眼睛，也能在赣州卖房赚钱。

然而与赣州持续高温的楼市相反，赣州*近两年接连有本土房企因为资金问题破产倒闭，在融资进一步收紧的未来，地市的房企们，该去何处找钱还债？

（我们将在近期，对江西本土房企倒闭现象进行专题分析，欢迎关注）

其实今年年初，我们就有计划对江西几个表现亮眼的地级市做一些分析，尤其是赣州。

一方面确实为赣州的优秀成绩所折服，另一方面也是在为我们业务下沉进入地市做铺垫。

今年春天，便有一位来自赣州的小伙伴（温故）加入我们，但很可惜，她由于外出求学的缘故，早早就离开故土，对于赣州近几年的变化，也鲜有亲历感受。

其实“温故”的经历只是赣州年轻一代的缩影，外出求学，他乡打拼，异地置业，故土难回……

至于究竟是哪一天，象征着他们真正告别故土，安居他乡，或许时间可以一直倒推到他们父辈集体北上南下外出打工，在那个时候，就已经预示着，他们未来的某一天，也将跟随父辈的脚步，走出赣州，走出江西。

（完）

*近接连出了几期教育相关的内容，收到很多粉丝的提问，都是关于*的问题，所以为了一次性把答案讲清楚，我们将在下周四（9月3日）的晚上8点，开启时隔几个月之后的*新一期#微信课堂#，感兴趣的朋友们，都可以扫码报名。

PS：纯粉丝福利，不收报名费，不做任何楼盘推荐，不做任何商业推广。

因为微信更改了推送规则，推文不再按照时间线显示，如果不点『在看』或者没有『星标』，可能就看不到我们的推送了！

如果不想错过「南昌楼市情报」的精彩内容，请记得点击*上方蓝字“南昌楼市情报”，右上角“...”点选“设为星标”

扫描下方二维码，关注作者公众号