摇不到号的潘火，被低估的黑马板块？

十月的新房成交中，鄞州历史性的排在了第二位，意外落后于江北。占据了宁波主城区大半壁江山，同时拥有东部新城和中心区外加老江东的鄞州区，被不少人戏称鄞州市。

成交量小的根本原因是供应量小，与以往不同，今年鄞州在供地方面非常的“节制”，东部新城一直在挤牙膏，鄞州中心区连牙膏都挤不动了。鄞州今年的新盘，主要集中在长丰和潘火板块。

说实话老司机并没有完全搞清楚潘火的边界，我大致把兴宁路以南、现代建材市场以东、杭甬高速两侧以及福庆路以西的这片狭长区域称为潘火。

欢迎熟悉地界的朋友留言指正。

根据年度供地计划，鄞州今年在潘火区域有不少待出让土地，作为以前江东和鄞州的交界地带，加上铁路、高速和高架的分割，这一带还有不少空地。

在宁波土地市场停摆一个多月后，*近挂出来的*块地就位于这个区域，编号为：JD13-03-37火车东站-潘火地块，面积不大，只有40亩，白坯限价31700元/平。

就在这块地以东，还有一大片土地可供出让；前殷、后殷一带的土地则更多，未来这个板块楼盘不断，仍然会保持热度。

至此本区域内已经有润玺道、永兰郡、芳菲郡、璀璨万境、春来晓园等众多楼盘，

这些楼盘几乎都有个共同特征——价格倒挂。

潘火是宁波三大倒挂板块之一，其他两个板块分别是姚江新区和庄市。

哪里有倒挂，哪里就有摇号，绿城双郡是近期摇号话题*多的楼盘之一，甚至还惊动了主管部门。现在，更多的投资者把目光瞄准了春来晓园，但据说价格不会便宜。

对于这个板块，购房者的认知有明显分歧，一部分人认为这个板块地处核心地段，配套成熟，是比较优质的板块；另一部分人则认为这个板块受几条交通大动脉分割，没有太大发展空间，宜居性一般。

来咨询老司机的人也不少，一般都是简单粗暴的问我潘火板块内的某楼盘值不值得买？现实一点说，值不值得买其实是个伪命题，买不买得到才是真问题。

不过，老司机对这个板块的看法，并不受摇号的影响。

记得很多年前，我曾和几个同行讨论紫郡、上上城这个板块，当时这片区域价格不算高，也非常热销，许多住在宋诏桥、麦德龙一带的人换房到这边来。

当时他们认为，这个区域是鄞州未来的发展方向，中心区那边快填满了，往东发展首先就是这个板块，未来的前景应该很不错。

但老司机当时并不这么看，坦率的说我并不看好这个板块，主要的原因是这个板块没有外延空间：西面是甬台温高速，下穿高速的交通局限性很大；而东面是工业区，工业区规模太大，整体搬迁的可能性很小。

现在，这个板块基本建成，很不幸老司机当初的预见被证实了：诚信路、下应北路、鄞县大道的交通状况都不大好，东面的工业区也纹丝不动。

板块的局限性已经非常明显。

回头来看我们说的潘火板块，同样的局限性也是存在的，特别是铁路以南、高速以北的区域内。但相比紫郡-上上城板块，潘火板块有环城南路（地面）、沧海路、海晏路和福庆路等干道，对外交通要好得多。

但仍然没办法和那些四通八达的板块相比，毕竟跨线桥、涵洞等受到的限制比较多，比如台风、暴雨或结冰，就容易形成赌点，道路拓宽的难度也比较大。

相比交通，这几个楼盘受噪音的影响会更明显，其中高铁和高速的噪音是*的，高架的噪音当然也不小。上文提到的即将出让的东站那块地，北面是高铁，南面是高架和高速，两者之间的距离不过600多米，夹在中间的这个小区，颇有些“腹背受敌”的感觉。

睡眠质量不太好的购房者，应适当考虑自己的接受度。

受这几条交通大动脉影响*的，并不是交通和噪音，而是发展空间，也就是这个板块的规划前景。俗话说一张白纸好画画，像潘火这样多方受限的板块，规划挑战是比较大的。

不过，现状也已经颇让人满意了，板块内除了有巨无霸的现代装璜市场，还有红星美凯龙、迪卡龙、宜家等大商业。后续进一步增配商业的空间应该不大了。

但关乎形象的高楼大厦比较难规划，因为地块比较零碎，没有条件打造商务区；另外一些现存的建筑可能也拆不了，新老建筑交错，将是这个板块的常态。

漂亮的大街也别想了，一样是受到地段的限制。我们常常惊叹新城区的面貌高大上，但忘了新城区往往都是在一片空地上建起来的。

潘火板块显然不具备这样的条件。

至此，老司机理解的潘火板块，是一个成熟但受限的板块，它既不同于旧城改造，也不同于新城开发。潘火板块的优势，在于相对务实的价格，以及数量庞大的地缘客户（特别是江东），劣势在于城市形象升级困难，规划没有太大发挥空间。

现在潘火板块出现了倒挂，这吸引来了不少区域之外的投资客。倒挂的确存在套利空间，但倒挂之外，我认为成长性是比较有限的。

一般来说，新城区、集中连片开发的区域，成长性要更好一些。

那么前殷呢，那边空地比较多，是不是前景很好？

老司机的理解，前殷的优势在于离东部新城比较近，但东部新城并没有动力往南发展，因为南面是工业区。所以前景应该是前殷北上去“贴近”东部新城，而不是东部新城南下来“解放”前殷。

因此，把前殷看成是东部新城未来的拓展区域，我认为是牵强的，这有点类似紫郡-上上城板块。

那么回龙呢？有人说未来东部新城将从回龙对接东钱湖新城，真的会这样吗？回龙不属于潘火了，老司机下次再聊。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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