【调查】广州*诞生地！地价不过万！但，这里却被东莞客包揽......

距离2020年结束，仅剩下16天了！

经历过疫情黑天鹅，感受过隔壁深莞两地的“*严限购”，广州楼市风雨之下岿然不动，而今年谁将笑到*后摘得广州的*宝座？

从中指院的网签数据获悉，截止到12月6日，广州楼市成交数量*多的项目是增城石滩的敏捷绿湖首府，成交了2818套。

在小编的印象之中，这个独霸石滩的项目十分神奇，几乎是每年都能跻身广州楼市销售榜单的前十，甚至是前三席位。

每次看到榜单销量，去石滩踩过盘的小编都不禁疑惑：到底是谁会买这么远，买到石滩去？

这种疑惑强烈到今年石滩挂出数宗宅地拍卖时，小编准备稿件都提心吊胆，担心地块出让会被终止或者流拍

而好在，今年石滩已挂牌出让的4宗地块都成功觅得金主

虽说碧桂园、景业、敏捷等拿地价都不高，楼面价仅6500-8000元/平，但对于房企来说，拿地是看好片区后市发展，有买家会买单。

至此，问题就回归到小编一直以来的疑惑了：究竟是谁在买石滩？

且各个房企在石滩的拿地价偏低未来会是广州刚需客的置业天堂么？

置业石滩，50-60%是东莞客

其实，小编身边有朋友在2019年年中时买了石滩，而他买石滩是因为他是石滩本地人，买来和老婆孩子自住。

不过，这类本地人的刚需购买力仅占据一部分因素，据社科院的一组数据显示，外地购房者才是撑起增城从化楼市的半边天

从化暂且不表，增城的外地购房者则大多是以东莞、深圳为主。细化至石滩，就应该主打东莞买家了。

东莞媒体报道称，在7月25日东莞官方加大力度升级限购后，石滩楼盘开发商将广告达到东莞去、开设城市展厅，将一车车的东莞人拉回买房。石滩某盘90%都是东莞买家占比惊人。

对此，小编也特意咨询了业内专家，合富研究院高级分析师李兴旺对此表示：

由于两地房价差，确实很多东莞刚需买家去增城石滩买房；平均来看，石滩50-60%的买家是来自东莞

东莞买家在各盘的构成比例与该项目在东莞的宣传力度有关，比如对外宣传“东城北盘”的石滩金众江悦府绝大多数都是东莞买家。

——李兴旺东莞合富研究院高级分析师

东莞高房价，逼走刚需买石滩

的确，对比东莞，石滩占据价格低、不限购的政策优势。

今年以来，东莞房价涨幅一度领衔全国大小城市，以至于在7月25日迎来了限购升级：以前凭税单就能在东莞买房，限购后需要一年社保才能有东莞购房资格。

合富研究院高级分析师李兴旺表示：在石滩置业的东莞买家主要以刚需为主，他们大多是被东莞近年以来高涨的房价逼走，转而入手了不限购的广州增城。

据东莞住建局每月公布的房价信息显示，靠近增城的东莞中堂镇、高埗镇、石碣镇，*新的11月新房房价已是1.9万-2.6万/平。

而反观广州增城石滩11月的新房房价才1.5万/平左右。

两地4千至1万/平的差价，加上增城还是一线城市广州的不限购区域，自是能为石滩吸引到大波东莞刚需客。

价格优势，东莞客仍会青睐增城

显然，石滩不再是广州刚需的置业天堂，而成为了东莞的刚需置业天堂

今年石滩卖地不少，明年楼市有碧桂园、景业等大咖加码，想必又会是一场龙争虎斗。

这种来石滩置业的"东莞刚需天堂"趋势还能延续下去么？合富研究院高级分析师李兴旺对此表示：

在广州整体来看，石滩很偏远，产业、人口、配套都较为薄弱，楼市的购买力主要来自广州市区或者东莞的溢水效应。论及石滩涨幅的后劲稍显不足，大多是随市而涨

不过，从当下土拍市场的成交楼面价来看，东莞买家置业增城的趋势还会继续存在

今年东莞卖地楼面价基本过1万/平，仅有极少数的地块低于万元分界线；石滩的土拍楼面价还是6-8千/平。按照楼面积翻倍的价格模式，这意味着石滩依旧会有价格优势，刚需客依旧会买单。

——李兴旺东莞合富研究院高级分析师

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