上市物业公司：上市潮汹涌 物业板块分化加剧

中国目前有23.4万家物业公司。随着物业行业的发展，过去几年出现了不少房企拆分物业公司IPO的上市潮，仅2019年就有11家物业企业成功IPO，创历史新高，物业股年内平均涨幅达到56%。在众多上市物业公司的发展计划中，社区智能化已经成为重要方向。

随着上市物业公司数量明显增加，资本市场的资金有可能更加聚焦头部优质物业公司。但对不少规模及营收较为有限、自身特色并不鲜明的物业公司而言，存在股价不断边缘化的风险，物业公司两极分化也愈发严重。从内到外，从外到内，不具备核心竞争力与护城河的物业公司将有可能陷入恶性循环，自身处境亦将愈发艰难。在此背景下，行业内部分化将持续很长一段时间。

物业公司亦布局社区团购。

11月2日，荣万家生活服务股份有限公司与贵州茅台酒厂（集团）习酒有限责任公司达成战略合作，双方就零售端的全渠道布局、数字化营销、品牌共建等方面达成共识，计划联手部署合作战略。

以碧桂园服务为代表的头部物业公司，正逐步形成完善的业务布局并摸索出有效的商业模式，从内生驱动到外在表现，物业公司分化的趋势将愈发明显，各物业公司间差距将越来越大。

物业公司亦加速布局 多元化服务领域。

（1）4月9日，碧桂园服务宣布收购文津国际。据了解，文津国际成立于2007年11月，涉及财产保险、人身保险、再保险经纪业务。不难发现，此次收并购将助力碧桂园服务的资产管理服务板块实现进一步发展。

（2）7月30日，碧桂园服务宣布将分两阶段收购城市纵横。城市纵横成立于2010年，其主要业务为城市楼宇电梯海报媒体的开发、运营和广告发布服务。

（3）8月29日，世茂服务旗下社区教育品牌“茂阅岛”全国首店在上海世茂滨江花园亮相，为世茂业主与用户提供社区教育服务。

（4）9月22日，澳洲领事馆驻上海新任总领事戴德明一行到访绿城服务。在此之前，绿城服务宣布收购澳大利亚蒙特梭利教育集团56%的股权，并设立中国控股公司“澳蒙国际”。根据绿城服务2020年半年报，其文化教育服务子分部实现营收1.12亿元，同比增长357.71%，这表明绿城服务文化教育业务正步入收获期。

（5）12月2日，恒大物业正式在港交所上市交易，开盘不久价格便跌破8.80港元/股的发行价。按市值排名，恒大物业当前是港股第二大物业公司，仅次于碧桂园服务。截至12月2日，2020年上市的14家物业公司中，有10家跌破了发行价。

对于物业公司而言，规模与营收往往是资本市场表现分化的直接原因。而物业公司间营收与利润的分化，较资本市场表现则有过之而无不及。截至12月25日，共有16家物业公司市盈率超过40。除了新大正、特发服务两家完全市场化发展的公司之外，其他物业公司都直接或间接与强势地产公司相关。其中，华润万象生活与融创服务控股市盈率双双超过100，而烨星集团、彩生活、祈福生活服务、中奥到家等4家物业公司市盈率低于10，中奥到家更是低于5。