房企的冬天：股价下滑、高层震荡频繁！这说明了什么？

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

新年伊始，股市如预期般红火。昨天蜜姐朋友圈就被站上3500点的消息刷屏。

一片欢呼声中，不乏落寞者。比如蜜姐一位闺蜜，今天晒了她2020年的年度投资报告，年度收益7%。落后于平均水平。

闺蜜之前是忠实的房企股票拥护者。前几年赚了些钱，但近两年似乎不太给力。这两天，受贷款新规等影响。房企股票更是万红丛中的几抹绿，让人分外哀伤。

与房企股价惨淡相映衬的，是进入2021年，频繁出现的房企高管离职消息。

01

据蜜姐不完全统计，短短10天，已经有至少5家房企的高管离职。

12月底，关于彰泰集团董事长兼总裁张巧龙将辞职的消息就在圈内疯传。紧接着，彰泰集团老板黄海涛宣布，张巧龙由职业经理人转为事业合伙人。

张巧龙曾任蓝光发展首席执行官，蓝光发展壮大至今，张总功不可没。2020年5月，张巧龙离开蓝光，加盟彰泰。

也是2020年末，有消息称禹洲集团执行总裁许珂已不在公司内部通讯录中，疑似离职。界面新闻记者从相关信源处获悉，许珂已离开其在禹洲的工作岗位约两周时间了。

而禹洲集团的官方回复口径则为：许珂尚未离职，但是在休假状态中。记者获悉，许珂或将于近期正式离职。

差不多时间，乐居财经获悉，领地集团内部发了一则任免通知，宣布：聘任许晓军先生为领地集团外部事业合伙人，兼领地发展董事长（平台公司），不再担任领地集团总裁职务。

在加盟领地之前，许晓军在恒大集团担任副总裁、北京公司、天津公司董事长等职。

紧接着，12月31日，龙光集团有限公司发布公告称，吴剑先生因决定投入更多时间处理其他个人事务而辞任本公司执行董事及本集团内所有职务，自2021年1月1日起生效。

再就是这两日，有消息称三巽集团总裁王本龙即将离职，其原为正荣地产总裁，与林朝阳，黄仙枝同为正荣的三大经理人，陪伴正荣完成千亿和上市。

再往前追溯，信达地产官宣公司董事、董事长、总经理丁晓杰申请辞去职务；弘阳地产公告执行总裁张良辞职，同时辞去非执行董事及董事会薪酬委员会成员职务……

此前地产人言统计过房企高管的职位异动情况，2020年大概有近千名高管（基本为房企区域总级别以上+各房企董事会层面）职位发生异动。这一数据是2019年的2倍左右。

02

年底本来就是离职旺季，高管们的变动更受注目，因为其往往代表着某些行业风向。

以上述部分房企为例，或许蜜友们也感觉到了，高管变动的房企，体量大部分在中等左右水平，且这两年的动作都比较大，某种程度上意味着压力的加码。

如禹洲集团，2020年底刚准备分拆旗下物业公司上市，成功进入千亿俱乐部。在今年如此严峻的形势下，可以说这个台阶的跨越真心不容易。

另一方面，从披露的财务看，蜜姐注意到禹洲集团上半年利润情况不是太好，上半年毛利润32.76亿元，毛利润同比增长只有4.33%。

如果看净利润就更差。实现归母净利润10.19亿元，去年同期为16.39亿元，归母净利润同比增长-37.81%。

同时，毛利率、净利率都继续下滑。去年同期毛利率为26.99%，降至今年上半年的23.39%。

净利率更是从去年同期的16.39%，降至11.07%。背后管理层的压力可想而知。

领地集团则在去年11月向港交所递交了招股书。如今上市未满月，“老大”疑似离职了。

蹊跷的是，企查查里显示，公告中所提到的领地发展董事长（平台公司）并无相关企业信息，在领地集团控股企业中也未找到相关企业。

2019年4月，在领地集团20周年品牌发布会上，领地集团抛出了千亿目标，从销售额来看，克尔瑞数据显示，2017-2019年，领地控股销售额分别为151亿、235亿、247亿，排名分别为103位、92位、96位。对比同行来看，这一增速算比较慢的。

中指院的数据显示，今年前11个月，领地集团的销售额为311.4亿元，排名84，增速其实不错，但离千亿距离尚远。

再就是龙光。2019年，龙光超30%的毛利、超20%的净利引人注目，今年虽然这两组数据都有下滑，但在同行中依旧是非常出色的。如果不高价拿地，这家公司可能会被认为是小而美。

2020年，龙光终于也是成功冲击千亿，意义非凡。进击千亿后，龙光这家略显神秘的潮汕房企，规模会更大，未来会如何？此次吴剑离职，让这一切变得更有悬念。

另一房企三巽集团，也是去年冲击港交所的中小房企之一，如今上市前途未明，总裁离职，且任职仅一年……

03

千亿和上市，是房企的两大门槛，对职业经理人来说似乎也如此。

这两年，但凡蜜友们熟悉一点的大房企都在提千亿销售目标，甚至是五千亿销售目标，房企管理层尤其是高管的压力可想而知。

马太效应下，房企们主动或被动都在谋求做大做强。而上市能获得更多融资渠道，争取IPO又成了一个考验高管们的硬核指标。

博势智库曾对房企高管离职做过统计，个人原因、工作变动和政策规定是三大主因。

其中因个人原因离职的比例*。除了业绩压力外，数字化转型的兴起加大对跨行业人才的需求，部分房企高管基于对自主创业的渴望或者由于创新行业发展机遇的吸引而离开原来的公司。

我国房地产市场近20来年的蓬勃发展，房企高管们也无疑享受了行业的红利。

如今行业整体增长放缓，企业实现业绩的难度也变大。这从部分地产股的表现也可见端倪。

之前有媒体报道，根据测算，2020年A股人均赚了10.5万元。人均收益率31%。数据靠谱程度还有待核验，但2020年A股赚钱的人不少，至少从蜜姐的感官来看，确实如此。

但地产股的表现一言难尽，2020年，前30强房企股价整体下跌，仅龙湖等5家上涨。其中，*跌幅达到48%，平均跌幅约21%。wind数据显示，2020年以来，房地产指数下跌8.64%。

种种迹象表明，房地产行业已进入深度洗牌期。无论房企股价还是楼市房价，价值预期都面临重估。

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今日词汇：平仓

平仓：是源于商品期货交易的一个术语，指的是期货买卖的一方为对销以前买进或卖出的期货合约而进行的成交行为。平仓是在股票交易中，多头将所买进的股票卖出，或空头买回所卖出股票行为的统称。

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