呵呵 为什么他们坚持认为明年房价还得涨？

房价，老生常谈的话题。

即便艰难如斯的2020年，房价依然稳步向上。所以，2021年，可以继续喊涨，反对无效。

为什么反对无效？经验主义证明，过去的十多年里，中国房价一直都是向上的，即便有回落的年份，后来也都连本带利地涨了回来。

喊涨的理由有千万条，但喊跌的原因常常寥寥无几。在众多的涨价理由中，往往只看一条就够了，那就是上一年各地方卖了多少地？环比涨了几成？出让金提高了没？这个数据如果没有特别明显的下降，未来的房价基本就稳了。

那是为什么呢？

卖地获利的是地方政府。他们既是房地产市场的裁判者，又是前锋运动员，左手掌握着红黄牌，右手拿着门票。房地产这场比赛怎么玩，全掌握在他们手里。因此，他们往往比开发商更积极，也就会主动调整房地产运作节奏，使自己的价值*化。

技术派的专家们分析中国房地产市场，用了长中短的理论：长期看人口、中期看土地、短期看金融。这个号称用了10年的经验总结出来的理论，被非技术流的专家总结成了两个字：政策。人口不行吗？短线搞人才新政，引入适龄人口，长期放开二胎；土地卖不动？走招商引资，引入项目给土地；金融不给力？地方就放开公积金，打开融资渠道，调整*比例和利率。哪哪不是政策调整的结果呢？

那么，为什么土地是关键性的因素呢？

先拉开来讲，土地在中国是*值钱又*不值钱的。说值钱，有的城市是*；说不值钱，有的地方土地可以白送。总体而言，中国这么多年的高速发展，离不开土地这个锚。政府用它招商，用它引资，用它换技术，用它换就业机会……

地方政府用土地作为生产资料，换取它想要的东西，用于发展地方经济，改善民生，提高城市发展水平。造桥，开路，上轻轨，挖地铁等等，都需要征用土地，并通过房地产开发，增加地方财政收入，用于城市基础设施的建设。

试想，没有土地，地方政府能干啥呢？好像啥都干不了。

来回到房地产，也是同样的道理。判断来年的房价走势，先看一看上一年卖了多少地。之前的文章讲过一个观点，楼市有多冷，土市就会有多热。地方政府通过大量的卖地，等于是对市场喊话：我冲锋，我殿后！有地方政府保底，开发商还不蜂拥而来吗？

今天房地产的刷屏新闻，当属机构发布的2020年各城市土地出让的数据了。中指研究院发布报告称：2020年，全国300城市土地出让金总额为5.9万亿元，同比增加16%。其中上海、杭州、广州、南京四城超过2000亿，北京、武汉、宁波、佛山、成都、重庆、苏州、西安、深圳、天津等破千亿，福州、无锡、青岛、郑州、东莞则超过700亿。分析认为，大多数城市的卖地收入已经超过了狭义上的财政收入，成为地方主要的财力来源。

卖地之后，地方政府按公告规定的期限收取土地出让金。而收取的效率往往取决于楼市的冷热，滞销，烂尾，都不是大家愿意看到的局面。根本的途径只有把本地的房地产市场做好，确保房价稳定和增长幅度。纵观多年来的房价涨势，让我们对地方政府在这方面的能力充满信息。

回过头来看看芜湖2021年的房价走势，先看一下土地出让情况，2020年芜湖市区土地公告了20块地，成功出让3300多亩，收金110多亿亿元。比市场高峰时期的2017和2018年的成交面积高出很多，如何确保这些存量地块的稳定，同步，有节奏的开发，是未来主管单位的重中之重。

既然是头等大事，就要有好的办法去推动。办法想多多了，就成了政策，政策多了，楼市没有机会也都有了机会。因此，从土地这个角度看2021的楼市发展，我们应该可以保持一份乐观的态度。

鱼眼还看到有人担心外部局势的发展会影响楼市，我觉得有些过分操心了。*坏的四年过去了，*坏的2020年也过去了，即便未来局势再坏，我们的应对手段和方式也已经非常成熟了。

芜湖市场的稳定，*该注意的是房企要强化品质和服务，提供多样化的产品，做好差异化。我是鱼眼，下期再见！

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