天津，迎来了历史大底！

1

天津楼市今年将完成筑底

2020年底的价格战，并没有想象的那么激烈。全年*明显的降幅出现在四五月份的小阳夏和九十月份的小深秋，开发商先是降到了地板价，然后又亲手砸了地板挖了地下室，售楼处才有了人气。地下室再往下挖是岩层，的确降不下去了。

我观测的部分楼盘，年底还比年初价格涨了，

西青南站的招商公园1872，涨了1000元/平米；

北辰远洋未来城的高层，也涨了几百；

东丽上东金茂府，小高涨了1000元/平米；

河西仁恒公园世纪，涨了2000元/平米；

河西天津瑞府，开盘特惠后，价格也涨了点儿；

河北区中铁建花语津郡，收回了优惠点位；

……

再从土地市场来看，楼面价没有降。609万平米的卖地面积，平均地价还比2019年涨了800元/平米。多数房企，2020年拿地并没有比2019年更便宜。

更重要的是，在降价*狠的环城，土地出让面积出现腰斩——

西青，减少48%；

北辰，减少60%；

津南，减少57%；

东丽，减少78%。

在深渊里互搏的开发商，深深松了口气。

我*近到各售楼处走访，的确感到各售楼处人气在上升，偶尔还能赶上签约客户砸金蛋的情况。这在之前，是没有过的。（相比于前面啰啰嗦嗦的分析，我更相信我的所见、所感）

从二手房情况看，挂牌量在10月份达到高点之后，开始减少，并没有继续上升。而且，部分区域开始涨价了。

当前来看，上涨的是和平的普*区房，具体来说就是和平区二学片、三学片的普小对口的房源；再具体点说，就是西康路*、新星*的房源涨的*多，成套单元房涨幅在10%~15%；部分拆间20%。河西的次新*房，具体来说是两江一龙，龙江新苑、云江新苑、龙瀚家园。总价低，130万；房龄新，吊打老破小；河西户籍。

深圳大涨、上海普涨，北京单点起爆，紧张情绪一定会传染；再加上未来一个月可能出台的*放宽新政，让购房者渐渐达成一个共识：

今年，天津楼市不会大涨，

但也不会再像去年一样降价无底线。

2021，天津楼市将完成筑底。

2

抓住那只房茅

茅台股价，在2020年实现了翻倍。

永远涨，不管价格多高，还会更高。

股民把有类似特质股票，都冠以“茅”尊称。

比如奶茅，伊利股份；酱茅，海天味业；水茅，农夫山泉。

这一年，*耀眼的是房茅——深圳。

贵州茅台，涨多高，和酒无关。

深圳房价，涨多高，和住无关。

他们都有一个名字——

投资品。

如果加一个修饰语，就是——

确定性投资品。

经过这一轮涨幅，

西部优质楼盘、全市的学位房，跟19年上半年相比，涨幅100%，且还看不到顶。

中部福田龙华，涨幅50%。

东部，涨幅30%左右。

西部本身就比东部贵，涨幅还比东部高。

很多所谓专家认为715调控后，深圳会开始下跌，但是深圳狠狠打了他们一记耳光。

715调控之后，房价上涨并没有停止，只是幅度在减弱，直到今天仍在涨。

再具体到城市，

对北京来说，房茅是海淀*、是西城、是东城、是望京。

对上海来说，房茅是浦东、是青浦、是闵行。

他们和深圳一样，是国内*的资金沉淀和避险之地。而且，还会保持至少15年的涨价预期。

这些，你都赶不上了。没有房票，或者钱不够。

对天津来说，房茅是和平、是河西、南开高品质次新二手&好地段新房。

如果想让涨幅逼近上海、逼近北京，唯有和平。

*是跨周期且大多是不可再生的品种，比供应量充裕的宜居房改善房完全是两个概念。

（和平买房策略，我会继续在破竹课程更新）

3

分化，才刚刚开始

行情来了，不会全部都涨；也不会全部涨幅一致。

深圳，西部涨100%，东部只涨30%；

上海，前滩、张江、临港、大虹桥一房难求，房价根本压不住；而松江、奉贤、宝山、金山房价并没啥起色；

北京，海淀、东城、西城*跳涨，一夜涨40万，紧随其后朝阳、丰台临铁次新，大兴昌平临铁流量盘都会涨；但是房山城关、昌平南口以及众多五环边上的老破小，将越来越难卖。

在天津环城买房，销售经常说，市里房价三四万，我这里只一万出头。遇到涨价时，肯定是一万翻倍到两万容易。

从深圳经验来看，现实会给他再来一记耳光。当行情来时，三四万的会迈向五六万，一万出头的或许是8000.

记住，不再有普涨。

现在，天津房价格局是——

和平，5.5；河西南开，3.5~4；下三区，2.5~3；环城优质1.6~2；环城垃圾盘0.8~1.

10年后，保守推测会是这样的——

和平，10~12；河西南开，6~7；下三区，4~5；环城优质3；环城垃圾盘0.8~1。

差距会继续拉大，鸿沟会越来越深。

我帮助大家避坑，我画了个草图。圈外买房要慎重。

天津买房避坑四至

优质资产，会渐渐对普通人关上大门。

而且，这不可逆。

完。

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头图来自于摄图网。

米宅北京

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