关于城市副中心，你所不知道的残酷真相！

*近两周，咨询通州的人越来越多。

问题无非以下两类：

一、很多板块都涨了，通州为什么不涨？

二、通州啥时候能涨上来？前两年入手的啥时候能解套？

今天我就来统一回答一下这些问题。

北京楼市本轮行情从海淀学区起步，然后依次带动西城、东城、朝阳望京、安贞、和平街、亦庄，以及大兴、昌平、丰台的流量盘。

如果不出意外的话，春节后，近郊区域的临铁品质盘会上涨。但，这不包含通州。

为什么？

*、双重限购政策导致成交量不足；

对于非京户来说，要想在通州买房，除了需要有五年不间断社保之外，还必须要有三年是通州的。

而目前通州的企业有限，所以满足条件的并不多。

第二，目前来看，通州的基本面还是差点意思；

自从成为副中心之后，通州各方面占尽利好，近几年发展也相当迅速，尤其是运河核心区。

早在两年前（2018年），核心区就已经初成规模：保利大都汇、富力中心、远洋新光中心、新光大中心、大船运河one、朝北8080等写字楼/商业体已经或即将投入使用。

但我们要明白的是：

商务核心区并不等于拼命地盖高楼大厦。即便楼盖得再高，再气派，没有企业入驻，一切都白搭。放眼全国，废掉或沦为鬼城的商务区并不在少数。

而通州运河商务区面临的*挑战，就是以后的招商问题。能不能招来企业？能不能招来好企业？能招来多少好企业？

当然，这是一个相当漫长的过程。丽泽商务区建成那么多年了，直到去年才引进了华为。

所以说，产业的集聚，并不是一时半会儿就能形成的，没个十年八年，根本成不了气候。

当然，副中心是北京市政府集全市之力打造的，运河核心区在时间进度方面可能会比其他的商务区快一些。

但即便如此，三年之内你也*不要报什么期望。因为有些东西，真的快不了。像医疗、交通之类的还好说，你只要引进过来，基本就没啥问题了，可唯独产业和教育不行，这两项是需要靠时间慢慢沉淀的。

第三，从地段上来说，位置太偏。

通州位于北京*东部，有一半以上的区域都在六环外，位置偏远且人流量少，这从*近两年房租的大幅下滑就可以看得出。虽然，主城的房租也有小幅回落，但和通州比起来，幅度真的小太多了。

人流量少且无产业、学区支撑，房价能抗跌才怪呢。

而且，这种状况在三年之内，不会有太大的改观。因此，对通州三年内的房价，不要抱过高期望值。

当然，这并不是说：这三年内会一直阴跌，中间可能也会有小幅反弹，但拉长时间周期来看，2023年的房价，可能会和2020年基本持平。

因此：

买通州，需要长持，至少5-8年。在过去的2020年，这个观点我强调了无数次。

5-8年以后，不论通州能否引进NB的企业，至少交通、医疗、环境方面会有很大改善。

单单从交通方面来看，未来会有平谷线、17号线、M101、M102、M104、R1、S6等，几乎布满了整个副中心。

可以预见的是，未来通州交通路网的密集程度甚至要超过三环内。

不过，这同时也意味着：

地铁对房价的拉升作用，已经不及以前那么大了。其影响远远比不上“学区”和“产业规划”。

比如：宋家庄是三条地铁线的交叉点，而海淀的西北旺只有一条地铁，但是，在保值增值方面，西北旺甩宋家庄十几条街。

说这些话想表达什么意思呢？

意思就是：

虽然几年后，通州的交通路网会越来越密集、医疗资源会越来越丰富、绿化会越来越高，大型商超会越来越多，但这些因素带动房价上涨的空间有限，远远不及“产业”和“学区”的带动。这也是为什么我一直看好亦庄河西的原因。

如果将来通州不能引进像样的产业，学区也没有太大的改观，那么，通州房价上涨的空间120%不会大。

但以目前政府招商引资的力度来看，我认为通州是值得赌一把的。

*后再重申一下之前强调过的观点：

投资通州，尽量不要碰2010年之前的楼盘。

*，九十年代，包括零几年的房子，普遍都差点意思。

第二，即便是2010年的楼盘，目前的房龄也有10年了，如果再持有8-10年，将来卖房时，已然成为了房龄20年左右的老房子，户型、园林等等已经非常落后，如果去跟市场上较新的楼盘竞争？

买通州，自然是越新越好、品质越硬越好。

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