首佳观察 ｜ 1个月来，房地产贷款管理红线对市场影响几何？

一个月前，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行业金融机构资产规模和机构类型，分五档设定房地产贷款集中度要求，划定了房地产贷款上限和个人住房贷款上限两条“监管红线”。

一个月以来，包括上海、深圳、广州等城市在内的住房按揭贷款收紧、放款时间放慢等消息也不断出现。还有消息传出，广州四大行房贷利率上涨，调整后的首套房贷利率升至5.2%，二套则为5.4%。对此，业内诸多分析师认为房贷收紧与集中度监管关系密切。

而在房地产开发贷款方面，有数据显示，1月份银保监系统开年以来已开出超200张罚单，涉房贷款占罚单总数比例已超半数。包括建设银行、农业银行、邮储银行、光大银行、江西德兴农商行等30余家银行因涉及违规发放商业用房贷款、个人消费贷款用于购房、违法违规向房地产开发企业发放流动资金贷款等，被处以几十万元至上百万元以上的罚金，其中*的一笔罚单涉及4550万元罚金。

首佳观点

从住房按揭贷款和房地产开发贷款两方面的市场表现来看，房地产贷款集中度管制度在过去一个月内已经充分显示出其对于市场监管趋严的导向威力。尽管央行、银保监会为超标银行设置了2年或4年调整过渡期，但银行业已经迅速反应，对房地产相关贷款的审批和发放管理做了调整。这一情况，其对于房地产交易市场热度较高、房价增长压力较大的城市而言，无疑将发挥出对交易和市场价格的冷却作用。

同时，值得关注的也在于监管部门对于房地产贷款的其他相关表述。1月29日，央行对外发布了《2020年金融机构贷款投向统计报告》（以下简称“报告”）。报告显示，截止2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点

分项来看，2020年末，房地产开发贷款余额11.91万亿元，同比增长6.1%，增速比上年末低4个百分点 其中：

保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比增长1%，增速比上年末低5.7个百分点。

个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6%，增速比上年末低2.1个百分点。

而与之相对应的是，住户经营性贷款加速增长，2020年末本外币住户贷款余额63.19万亿元，同比增长14.2%，增速比上年末低1.3个百分点；全年增加7.86万亿元，同比多增4310亿元。

1月15日，央行金融市场司司长邹澜在国新办发布会上表示，2020年房地产贷款增速八年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到了2020年的28%。近年来央行坚持“房住不炒”定位，重点开展以下几方面工作：加强房地产金融调控，牵头各部门加强对各类资金流入房地产的情况监测，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则等。完善住房租赁金融政策，近期将就相关政策公开征求社会意见。

显然，央行是将房地产贷款增速下降以及加大制造业、小微企业等领域的金融支持作为近年来央行重要的工作成绩来讲的。从这一角度来看，央行对于房地产贷款的监管目标，未来也仍将是持续和一贯的。对于房地产开发企业而言，未来仍需要面临较为严峻的信贷监管。

而对于购房人来说，信贷市场监管趋严，客观上存在着房贷利率上升实际风险，导致购房人信贷成本的增加，对市场需求产生一定的抑制作用。由于首套、二套房利率差异的客观存在，投资性的置业需求可能受到更大影响，但也存在着误伤刚需族的可能。

时下临近年末，房地产市场交易也处于年度的交易低谷。房地产贷款集中度管理制度对市场的影响具体如何，还有待开春后的进一步观察。请您关注首佳顾问，我们将持续为您跟踪解读。

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