《民法典》为居住权正名！对未来房产价值、交易影响利弊何在？

▎政策解读丨By：世联评估

今日分享：居住权分析解读 来自价值领地00:00 05:17

前言

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，2021年元旦已开始施行。“居住权”这一崭新的法律内容首次出现在国家法律法规当中。《中华人民共和国民法典》作为“社会生活的百科全书”，是新中国*部以法典命名的法律，在法律体系中居于基础性地位，也是市场经济的基本法。涉及物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任等等等等。换而言之，你生活中经历的绝大多数事件，都与这部法典有关。近期被讨论得沸沸扬扬的“离婚冷静期”，就是民法典里规定的有关婚姻家庭的基本事项之一。

在新民法典中用一章内容解释了什么是“居住权”。这一章节在未来的时间里必定会对所有人的房产价值、房产交易等产生剧烈的影响。该章节原文如下：

现在笔者就根据条文按照个人理解来分析一下居住权的特点、益处以及弊端。

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居住权的特点

你的房子你未必能住进去！

《民法典》中的居住权属于用益物权：居住权，按照民法典的解释，是高于所有权的。

也就是说，即使是你的房子，你也不一定有权利去住！

简单的说，居住权本质上就是把房子的所有权和使用权分离了，并且进行了物权化。居住权不是所有权，而属于“用益物权”，就是占有、使用和收益的权利。

设立居住权必须要用书面的形式进行订立，采用口头等形式均为无效的，但光有书面的合同约定还是不够，需要根据《民法典》规定到登记机构进行登记后才可以生效。也就是说，如果房屋内设立了居住权，在拉取房屋信息时，是可以看到房屋有设立居住权的。一旦登记了，就能对抗所有人。不管这套房屋怎么转让、抵押、拍卖，都不影响居住权人居住、使用这套房屋。

一旦你的房子被设定了居住权，就等于被剥夺了使用权，除了卖房子你能决定，其他的你说了都不算。只要居住权期限没到，享有居住权的人就可以合法地住下去，房子的主人没有任何办法赶他走。

所以，从2021年起，买房一定要去不动产登记机构查询该房屋的完整内档，看房屋是否被设置了居住权。

居住权的设立对房地产价值的评估行业也会产生较大的影响。曾经估价时只需要关注产权是否清晰、是否合理抵押权或租赁权。居住权诞生后，这个权益也将成为必须关注，并且影响比抵押权或租赁权大得多。若居住权的申请人并非产权人，则会导致产权人只能买卖房屋，但是不能居住、不能出租，等于使用价值为0，等于没有流通价值。只有等到居住权到期或居住权人死亡或居住权消灭后，房屋才恢复价值。未来进行评估工作时对该权益的考量，也是摆在评估工作者面前的难题。

2

居住权的益处

从民法典对居住权规定背后的含义来看，它主要适用的应该不是普通公民之间的平常行为，而是针对公租房、老年人“以房养老”等特殊情况，让享有居住权的这部分人能够更有保障，某种程度上可以解决“房子是用来住的，不是用来炒的”这个问题。

其实在国外很早就有了居住权这个概念，初衷是为了解决老年人的住房问题，在现实生活中存在老年人在去世之前就已经将房屋过户给了自己的孩子或者孙子，但是子孙并没有尽到妥善照顾老人的责任，甚至将老人“扫地出门”的情况，为了避免这种悲剧再次发生，居住权应运而生。有以下两种方法可以满足老人养老的需求：

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老人在将房屋过户给子孙之前，可以在房屋内设立居住权，保障自己在世时可以有一个遮风挡雨的港湾；

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老人可以将自己拥有的房产以低于市场的价格卖掉或者抵押掉，同时设立居住权，这样就能实现“以房养老”了。

3

居住权的弊端

在一二线城市，房屋价值几乎占到了普通老百姓资产的绝大部分，近几年来，假借婚姻、恋爱关系获取信任，夺取老年人财产的案件，屡见不鲜。

而民法典颁布了居住权之后，广大单身老人及子女，需要慎重对待房屋产权问题。由于居住权民法并未就居住权规定*限制期限，拥有房屋的单身老人，完全可以给非亲缘关系的相关人员设置70年的居住权。其次，民法并未约定居住人权的范围，也就是说房屋产权拥有者可以将任何人设置为居住权人。

而对于租客，如果租赁合同到期或未到期提前实质性解约后，老人和她签了居住权合同，并在不动产登记机构登记，那租客身份就变成居住权人，一样可以合法居住！

结语：关于居住权在实际中的应用场景有很多，以上所述内容只是片面的一部分。所有新的事物都有两面性，居住权也一样，在实践中究竟居住权会有怎么样的发展，相信之后也会出台相关的司法解释和实判案例，让我们拭目以待。

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