房产问答NO.195 楼市问答 | 这两个楼盘同属于常西湖片区，哪个更好？

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来源丨新浪微博@郑房有问有答

Q:

1、广哥，你好。*近看了碧桂园西湖和名门凤凰城，买来自己住，哪个更好一点？个人更喜欢西湖，但是凤凰城位置更好一点，家人觉得凤凰城的位置和*空间更大，所以我很纠结，想听听广哥的建议。

A:

自住与*，不要混一起，否则，两者可能都不会让你满意。
如果是住，你就选自己*喜欢的那个；
如果考虑*，别买西区了，东区有更好的选择。

Q:

2、现在手里有100w可以当*，想买个110左右的三房，*是东区的，同事推荐象湖区域，有具体楼盘推荐么？

A:

110平米的三房是刚需楼盘，100万*的三房总价超过300万，是改善楼盘，户型面积肯定是在130平米以上了。按这个*能力，东区*的选择是香麓湾小高层，或者是东麓园洋房。

象湖区域未来可能很好，但是这需要时间去发展，郑州四环还没填满，没必要跑四环外买房。

Q:

3、因为在西四环工作，我们*近在研究中原区的房子，*后选定万科山河道的房子。目前这个楼盘属于清盘状态，个别户型还剩余几套，请问这个楼盘怎么样？

A:

容积率高，开发商靠谱，区域成熟，房价稳定。如果郑州房价上涨，这里不可能领涨；如果郑州房价下跌，这里会比较保值扛跌。

如果是自己住，喜欢这个区域，放心买；如果是考虑到房产*，同样的价格在东区有更好的选择。

Q:

4、博主 ，你好。我准备把高新区的三室置换下，目前80W左右*。考虑东区高铁片区（东方鼎盛）、（晖达盛宝苑）或者金水区（想要10年以下的小区），目前孩子还没有出生，置换只是因为先脱离高新区。您有推荐的吗？

A:

既然是置换，尽可能买好一些的小区吧，在高铁站，*梯队的是建业天筑，其次是海马公园，但是你80万*买三房，在这两个小区够不着，那就选奥兰花园吧。晖达与东方鼎盛品质都弱了一些。

Q:

5、老师您好！我准备卖掉老家的两套房子，可获得150万左右，想在郑州做*投资两套房子，能够以租抵贷。我自己目前在郑州象湖附近有一套公寓打算自住。请问老师您有比较好的建议吗？感谢！

A:

完全靠租金还月供，只能是提高*比例至70%、贷款30%，这样的话，按照郑州市场的租金回报率算，买两套总价100万的房子（合计200万），*70%（140万），贷款30%（60万），月租金大概4000元，月供与租金相差无几。

如果这样的话，*是回老城区买那些老旧的小区，好租，无月供压力。但是，我是不建议，资金利用率太低。

给你的建议是：买两套总价200万的房子（合计400万），*30%（120万），贷款70%（280万），手里留30万补贴月供。

Q:

6、基本情况：已有高新区住房一套，老公名下，有贷，附近*还可以；我是郑州*，名下无房无贷，现有50万左右，考虑买二套房，目前在看龙湖天境洋房，永威西郡，这两个老师更推荐哪一个呢？
自己住，现在的是小三房，想买一套四房或者有其他建议，谢谢。

A:

龙湖天境，只适合高新区地缘改善，前提是家庭已经有2-3套房。因为你是二套房，在住的舒服的同时，更要注重资产*。

这两个楼盘同属于常西湖片区。永威西郡距离常西湖核心区更近，龙湖天境在位置上相对更弱。

龙湖产品虽然建得更漂亮，但是这个位置要享受到常西湖片区的红利，很可能要10年，甚至更久。如果非要在二者之间选择，为什么不选那个有可能5年，8年能发展起来的位置呢？

Q:

7、你好老师！小户型的房子管南好还是滨河好？哪个区发展会更好呢？

A:

如果是买套婚前独立财产的小户型自住，就买自己工作*方便的地方；如果是投资，就买商务区，写字楼密集的地方，以后好出租，好转售。

女生婚前购房，或者是投资，都不建议买滨河（虽然滨河整体空间不错），更不要买管南（现在没有商务区，未来也没有）。

郑州未来三至五年，发展*快的区域是东区的北部区，围绕北龙湖的辐射区，其次是滨河。如果你考虑小户型，建议重点考虑高铁商务区，比如海马公园六六公社。

Q:

8、我想咨询一下瀚宇天悦城和瀚海思念城哪个更好一些？

A:

瀚海思念城的地段优势更明显，更靠近北三环，有4号线地铁入户的加持。

思念城的容积率是3.5，和翰宇天悦城4.2的容积率相比，后期居住舒适度也要更高，户型也比翰宇天悦城更好。

翰宇天悦城同样有地铁4号线，还有7号线，*是龙门路第二实验*，而瀚海思念城没有较好的学区。

综合对比，瀚海思念城的居住舒适度更好，翰宇天悦城学区更好，环境和商业配套方面则比较接近，看你更看重什么因素。

Q:

9、老师好！想咨询下老师滨河国际新城怎么样？孩子即将上幼儿园，会考虑*、产品、*等，金辉、电建、绿城、海马推荐哪个？

A:

滨河国际新城整体定位是中央生活区，区域的绿化、环境都不错，教育资源也在逐步完善，经开一中、外国语、滨河一小，这些*的师资力量在郑州也是排名比较靠前的。适合经开区区域内的购房者进行改善需求。同时也满足高铁站写字楼里的白领居住外溢。

你看的这几个楼盘，绿城是品质改善的代表，价格也是*；电建是央企，价格在滨河一直比较坚挺，品质也有值得期待的地方，但还需等待实际交房后才能确定；海马之前品质不错，但经历价格下滑后，海马撤出项目管理，未来品质不太好保证；金辉的价格比较低，闽系开发商，品质也不能有太大期望。

从品质来说，绿城＞电建＞金辉=海马，价格方面也是这种情况，在经历2020年的市场后，价格基本和项目实际价值相符合，价格会把项目直接进行区分。对于购房人来说，在自己承受能力范围内，尽量买总额比较高的房产。

滨河比较适合改善自住，缺点是区域内自身缺乏高端的就业岗位，后期的*空间会低于金融岛、中原科技城为核心的北龙湖周边区域（价格与金水科教园相等，但产业后劲比不上金水科教园）。

如果确定买滨河，价格没有顾虑的话，就按我上面的排序进行选择。

Q:

10、老师您好，本人名下有一套房，二手房估价150~160万，目前还有将近40万贷款未结清。我爱人有首贷资格，目前手里有现金100万，小孩三岁大概三年之后要上*，学区是考虑因素之一，但是的也要改善。

之前重点关注的是高铁片区的二手房，后来又纠结新房。买房的区域希望在郑州的偏东边儿区域，金水北次之，有合适的房源可以推荐吗？希望得到您的指点，非常感谢。

A:

根据你的需求，100万*，如果考虑二手房的话，建议高铁片区的海马公园、奥兰高速花园；

如果是考虑新房的话，首选香麓湾167平米的小高层，其次是东麓园洋房或者是天伦城洋房。天伦城的学位已确定，是优胜路*；香麓湾与东麓园*未确定，但也不会差。

另一方面，这几个楼盘的业主层次都不错，郑大一院附医生、龙子湖大学城老师、金融岛金融从业者居多，孩子的成长伙伴阶层都比较高。好的*是由高素质的家长一起铸就的。

【特别声明】

来源：“楼市微观”微信公众平台

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