2021年1月份合肥房价分析及购房建议

2020 年一定是很多人都难以忘记的一年，不仅仅因为爆发了疫情，合肥房价同样令人印象深刻。从咨询我的粉丝来看，很多人因为买房，不知道度过了多少不眠之夜，由于合肥热点区域房价上涨，他们不断与自己心仪的房子失之交臂。

从安居客合肥房价走势来看，合肥房价8 月份开始转折，9 月份以后快速抬升，11 月份涨幅达到*，实际表现可能会更激烈一些。本篇我将通过研究全国50 个重点城市房价走势及合肥链家（贝壳）网二手房实际成交数据，为你们做详细解析。

全国50 个重点城市房价表现

与2020 年12 月份相比，2021 年1 月份房价环比下跌城市由15 个变为13 个，减少2 个。从去年10 月份*峰时候的31 个，已经连续3 个月出现下降，说明近段时间全国房地产市场整体表现不错。

从各大城市圈来看，表现*的仍是长三角和珠三角，珠三角更为亮眼，表现*差的还是环渤海湾。但各大城市圈都出现一个共同现象，核心城市涨幅基本都已退居末尾，上涨开始往非核心城市转移，这应该是核心城市的调控政策开始凸显威力。

长三角城市 。长三角城市只有徐州出现了环比下跌，涨幅居于后几名的城市分别是上海、南京、杭州和合肥，这4 个城市恰恰是长三角的核心城市，也是近期集中出台调控政策的几个城市。

在核心城市房价被控制之后，资金开始外溢，于是我们看到周边的无锡、宁波和苏州，都有非常不错的涨幅，城市轮动效应非常明显。其实过去一年中，长三角的热点城市，房价同比都有较大幅度的上涨。

华南珠三角 。珠三角城市表现跟长三角类似，房价*的三个核心城市，厦门、广州和深圳，包揽了涨幅*城市的前三名。深圳是珠三角的领头羊，深圳房价过去一年一直呈上涨趋势，即使经过多轮调控，似乎也没有明显遏制住这种趋势。

表现更为亮眼的其实是周围的二线城市，东莞同比涨幅已经达到近15% ，东莞和惠州受到深圳需求外溢影响，佛山受广州外溢影响，中山和珠海距离这两个核心城市远一些，受外溢影响较小，表现相对较差。

环渤海湾城市 。环渤海湾是所有城市群中表现*差的，这应该与房价上涨周期跟其它城市群不一致有关，环渤海湾相较长三角和珠三角慢了大概半个周期，当然也与北方羸弱的经济面有关，除大连外，几乎所有城市都在同比下跌。

中西部城市 。与前年*点相比，武汉房价有所下滑，但基本已经回到疫情前的水平，受影响非常小。郑州房价依旧保持平稳，长沙则有抬头的趋势。成都和西安在后疫情时代，都呈现出稳步上涨的态势，重庆保持稳定，东北三省会城市除沈阳表现良好，其余都有所下跌。

从全国范围来看，房价表现强势的依旧集中在长三角和珠三角等南方城市，这些区域也代表着中国经济基本面*的板块，北方几乎是全面的下滑。

合肥二手房成交数据分析

从国家统计局数字来看，过去一年中，除了2020 年4 、5 月份新房价格出现环比下滑外，其余时间都是上涨状态，二手房基本全年都在上涨，*近3 个月达到阶段性顶峰，房价同比涨幅达到5%

从链家二手房的成交来看，去年11 月份开始，合肥二手房交易开始活跃起来，月均成交量超过3000 套，增幅达到近50% ，热度一直持续到现在。

从链家带看次数与新增房源的比例来看，1 月份数值为4.1 ，依然在高位徘徊。从带看量和新增房源数量的绝对值来看，都呈上升趋势，出现供销两旺的局面，说明市场热度依然不减。

以下分析基于链家自2020 年1 月份至2021 年1 月份的所有成交，共计27141 个数据。由于链家系的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。2020 年其他月份的文章，请关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房价”即可。

1 、合肥2021 年1 月份二手房整体成交情况

2020 年3 月份之后，合肥房价开始稳步回升，一直到10 月份，累计涨幅已经达到7.9% 11 月份合肥房价出现跳涨，环比涨幅达到6.3% ，之后保持稳定。与去年同期相比，合肥房价过去一年中上涨10.4%

平均成交周期为122.5 天，自6 月份以来一直维持在120- 125 天上下，基本稳定。

平均议价空间为1.58% 。议价空间去年一年来一路下跌，在12 月份时达到*点的1.52% ，同时也是历史*点，2021 年1 月份迎来转折，说明供求关系开始往缓和方向发展，市场正出现微妙的变化。

从各区域成交来看，成交均价*的政务区和滨湖区，依旧是全市议价空间*小，成交周期*短的区域。由于上涨预期较大，很多业主捂房惜售，市场上一房难求，所以我们看到1 月份这两个区域成交量出现大幅减少。

与之相反的是瑶海区、肥东县和长丰县，不仅房价*，而且溢价空间大，成交周期长，很多板块房价甚至还出现一定的下滑（《》，微信公众号“小易论楼市”回复“房产”查看）。

2 、*和非*价格

此处所指的学区是：45 中本校区，42 中本校区，48 中本校区，50 中东校（西园校区），50 中西校，50 中新校（天鹅湖校区），46 中本部，38 中本部，168 玫瑰园*。具体学区划分和分析请关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看。

受*价格大幅上涨影响，许多卖家出现惜售心理，导致在*交易旺季，实际成交出现萎缩。我认为未来*的成交曲线，将会变得更加平滑，越来越多的人开始削峰填谷，选择在成交淡季购入*。

从*成交均价走势来看，全年几乎都在上涨，*多也就是横盘几个月，几乎没有下跌的时候。1 月份同比涨幅达到18.3% ，远远超过大盘平均水平（《合肥学区价值和*投资》，微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看）。

非*的表现也超出预期，全年也一直呈上涨趋势，去年11 月份出现跳涨，1 月份同比涨幅达到9.98% ，要弱于*（《》，微信公众号“小易论楼市”回复“房产”查看）。

1 室户型占比为13% 2 室户型为35% 3 室及以上户型占比为52% 。与12 月份相比，1 室成交有大幅增加，2 室有所减少，3 室保持不变。

2017-2020 年合肥二手房成交对比

链家自2016 年进入合肥以来已经有4 年多，这4 年多里，链家（贝壳系）攻城略地，迅速扩张，二手房成交量从2017 年的3067 套，上升到2020 年的23896 套，增长了近7 倍，市场占有率预计达到30% 左右，目前一个月的成交量，已经比2017 年全年还要多。

从链家2017-2020 年二手房成交均价来看，2017-2019 年合肥房价整体相对平稳，2020 年出现一定幅度的上涨，涨幅4.13% 。当然这只是全年的一个均值，而2020 年合肥房价上涨主要在第四季度完成，实际涨幅在10% 左右。

受疫情影响，2020 年平均成交周期比2019 年延长了1 个月左右，但平均议价空间较前几年出现大幅下降，主要还是房价上涨引起的。

从2020年各区二手房成交情况来看，涨幅*的仍然是政务区，其次是滨湖区，庐阳区由于*和四里河板块的拉抬，平均表现也很不错，高新区紧随其后。经开区和蜀山区都打赢了平均水平，三县和瑶海新站区仍然比较弱势，绝大部分处于下跌之中。

值得注意的是，在房价上涨的影响下，2020 年合肥二手房户均成交总价达到152.8w ，较上年增长了5.3w ，上车门槛继续提高，而我们的户均成交面积却减少了0.6 ㎡。有的时候并不是我们不想改善，我们改善能力的增长，恐怕很难追得上房价的上涨。

与此同时，我们购买房子的平均房龄并没有变得越来越年轻，很多人由于囊中羞涩，不得已选择了老破小，这恐怕就面临一个现实，随着合肥房价上涨，不少人住房被迫出现了消费降级。

相较于2017 年，2020 年合肥*累计涨幅已经达到26.9% ，平均每年在9% 左右。非*从15642 元/ 平米涨到15715 元/ 平米，涨幅0.47% ，基本在原地踏步踏。这种现象说明合肥优质资产和劣质资产的分化还在加剧，未来有愈演愈烈的趋势。

下一步合肥房价分析及购房建议

2020 年年初疫情爆发的时候，很多人担心经济形势不好，购房者收入下降，房地产会没有支撑，认为房价会下降，但事实并非如此，其实历史一再向我们证明，经济越差的时候，房地产反而会向好。

我一再向大家举例，2008 年源自美国的次贷危机，后来演变成全球性金融危机，中国也深陷其中，经济发展一度受到极大影响，后来政府推出4 万亿投资，才遏制住经济下滑的势头，可带来的副作用是2009-2010 年全国房价大涨。

2015 年中国面临经济转型升级，GDP 增速出现断崖式下跌，为了稳经济大局，国家层面对房地产不断放松限购，货币政策也充分宽松，这样做的结果是，全国房价又一次出现大涨。

2020 年全球新冠疫情爆发，世界各国经济面临百年一遇的大衰退，中国GDP 增速基本上也是近40 年以来的新低，全球货币量化宽松之下，中国也无法独善其身，M2 增速由原来的8%- 9% ，提高到10% 以上，这样又造成了重点城市房价出现一定的上涨。

事实证明，经济越差，人们就越不敢消费，市场流动性就越差，国家就必须通过货币宽松方式向市场注入流动性，以刺激经济尽快复苏，但注入市场的流动性，*终落脚地还会是房产和股市，股市狂欢之后一地鸡毛，*终还是集中到了楼市。

房地产的本质是金融，房价终究还是一种货币现象，货币热，房价不太可能过于冰冷，即使有政策调控，它们之间的玻璃门*终也会被捅破。所以研究房地产，不可能避开对货币政策的研究。

我观察到一个微妙的信号，2021 年1 月份M2 同比增长9.4% ，增速放缓，低于去年平均水平，但仍高于疫情爆发前1 个点左右。随着中国经济的快速复苏，我认为今年GDP 增速很可能超过疫情暴发之前的水平，应该可以接近10%

这意味着GDP 增速跟M2 增速之间的差距将进一步缩小，实体经济对资金吸引力会进一步增强，再加上各个热点城市调控政策接连出台，流入房地产的资金将不会再像去年那样肆无忌惮了。

目前合肥房地产市场还比较热，但我认为这是一种结构性热度，不会持续太长时间。西南板块比如滨湖、政务、高新和经开，土地出让极少，新房仍然一房难求，房价居高不下；东北板块比如瑶海新站、庐阳北、长丰和肥东，市场整体供过于求，房价依然存在一定的下行。

尽管存在优质板块和劣质板块之间的这种严重分化，但劣质板块横盘或者下跌的程度，远不及优质板块上涨的幅度，所以合肥房价整体是上涨的，全年涨幅大概在10% 左右，政务、滨湖、高新西以及*涨幅*，部分小区甚至达到30%- 50%

随着合肥调控政策进一步收紧，市场热度稍微降了点温，我认为这一波资金基本释放完毕，短期合肥房价上涨应该会有所乏力。主要表现为前期已经上涨的楼盘可能会暂时高位盘整，次优质资产会继续轮涨（2- 档或者3+ 档），但涨幅有限，中档资产或者劣质资产可能没有机会了（3 档以下）。

尽管上涨后劲不足，但毕竟西南市场依然供小于求，我认为优质资产回调的可能性几乎没有，而留给东北区域的势能显然不足，难以消化这么庞大的库存，未来板块分化还会继续，我们还应坚持资产优化配置。

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