打脸老司机，新地王来了方桥还能够投资吗？

地产说（土地两集中的玩法杀伤力究竟有多大？）.mp3 来自房产老司机00:00 15:58

（音频内容与文章内容并不完全一致）

3月的*天，方桥迎来年后首次土拍开门红，一家名为华鸿嘉信的温州开发商以12985元的楼面价外加27700平米的人才房斩获该地块，不仅创下地价新高，更是让“面粉”价接近“面包”。

有人测算，算是配建房的成本，这块地的实际楼面价高达17000元左右，目前这个区域*白坯价为21000元，楼地价差仅仅4000元。

由地价推算，即便保本，方桥的房价还得上涨至少2000元。

土拍未结束就有人*时间联系老司机，说被新地王打脸了，对方桥的态度是否会变？

我说，新地王出现后，投资方桥难度更大了。

*近楼市*热的话题，莫过于“两集中”供地，据说宁波也位列试点城市之中，并且将坚决按照中央部署执行。关于“两集中”新政，老司机在上一篇《就想一招制敌，“两集中”供地会给楼市带来什么结果？》中已经做过分析，其中一个可能的后果，就是会导致土地市场更加恐慌。是不是真的更加恐慌老司机不知道，但从方桥地块报名情况来看，开发商的热情无疑是很高的，土拍的过程和结果也反复印证了这一点。就在一个月前，方桥琎琳地铁旁的一块商住用地刚刚流拍，让人们对方桥的前景多了一丝忧虑。

其实更忧虑的是方桥在售的楼盘，自去年12月下旬以来，方桥楼盘一扫过去开盘抢光的热潮，连续出现认购数不及房源量的情况。在房价超过20000大关之后，投资者的热情似乎一夜之间降了下来。

这对于严重依赖投资客的方桥楼市可不是个好现象，由于缺乏本地客户盘，再加上潜在供应量很大，方桥楼市特别需要保持投资的热情。如果悲观的情绪在投资者中间蔓延，方桥的销量可能会迅速走下坡路，推地推盘都将受到严重影响，甚至可能会出现一二手房相互踩踏的情况。

救市*有效的手段是什么？那就是再造一个新地王。

这招在历史上屡试不爽。

2015年楼市低迷的时期，为了把地价拉上去，从而把购房者信心拉上去，不少地方都采用了“作价”的手段。地方政府邀请开发商参加拍地，并答应开发商当地价超过某个价位时，通过免税、补贴等方式返还土地款。这种手段既能制造新地王，又能保证开发商参与的积极性。

这其实也是一种促销，本质上是一种无可厚非的商业行为。

方桥目前可能并不需要这样的促销，特别是在出现了“两集中”这样的神助攻的情况下，顺势打造个新地王，可谓顺应天意。

华鸿嘉信拿地王并不意外，就像许多新来宁波的开发商一样，在外围热点板块高价拿地算是标准操作。相比在宁波有土地储备的开发商，新进房企往往拿地更为迫切，胆子也更大。

老司机看了一下，华鸿2019年的销售规模为490亿，不知道权益销售金额是多大，但500亿左右的房企焦虑感无疑都是很强的。

何况是一位志在四方的温州老板。

从实际的地价看，安全垫也还是有一些，保本房价大概也就在23000-24000元左右。虽然在方桥看上去挺高，但与宁波周边一圈比下来，也不能说就一定卖不掉。

毕竟房价年年都在涨。

这个新地王一出，*开心的莫过于方桥的老地王，终于有人来替我站岗了。原来21000元卖得慢的楼盘，一看旁边以后要卖24000元，瞬间底气足了很多。

另外高兴的还有广大的投资客，眼看手上的房价又涨了3000元，一算几十万到手了。

这回轮到老司机郁闷了，因为我不看好方桥是众所周知的，不过需要强调一点，我说的是不看好20000元以上方桥的投资空间。

我认为超过20000元的价格将会阻碍二手房客户的流入，从而导致投资盘出现积压，这其实是一种投资泡沫。

如果方桥是以自住客为主，那老司机的担心是多余的。

但包括华鸿在内的开发商显然不这么认为，投资客们也不这么认为。相比之下，投资客比开发商更乐观，因为开发商只要2年内房子卖掉就好，投资客得等至少4年，二手房卖出的时间可能更长。

只有对4年后方桥楼市持乐观态度的人，才会去投资方桥。

新地王产生后，方桥无疑又会迎来一波投资潮，这波投资的门槛已经到了20000元以上，下一个门槛是24000元。这波投资客，4年后他们的目标价无疑在30000元以上。

如果是全款投资，目标价恐怕要达到35000元。

老司机不太敢想，方桥35000元时，宁波楼市会是什么景象。

但话说回来，24000元的价格，为什么不去看看慈城的21000元，滨江新城的19000元，以及植物园的22500元呢？

下一篇，老司机就将聊一聊植物园板块。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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