首佳汇总 ｜ 房地产市场政策概览（2月）

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国家政策

《中共中央 国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》

（2021年2月21日发布）

今年的中央一号文件共分为五个部分，从总体要求、实现巩固脱贫攻坚成果和乡村振兴有效衔接、加快推进农业现代化、大力实施乡村建设行动、加强党对“三农”工作的全面领导五个方面进行了细致部署，擘画了新时期乡村振兴和“三农”发展新图景。对于乡村振兴的土地问题，文件作出下系列部署。

耕地保护：坚决守住18亿亩耕地红线。采取“长牙齿”的措施，落实*严格的耕地保护制度。严禁违规占用耕地和违背自然规律绿化造林、挖湖造景，严格控制非农建设占用耕地，深入推进农村乱占耕地建房专项整治行动，坚决遏制耕地“非农化”、防止“非粮化”。

集体经营性建设用地：积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。完善盘活农村存量建设用地政策，实行负面清单管理，优先保障乡村产业发展、乡村建设用地。根据乡村休闲观光等产业分散布局的实际需要，探索灵活多样的供地新方式。

宅基地：加强宅基地管理，稳慎推进农村宅基地制度改革试点，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置有效实现形式。规范开展房地一体宅基地日常登记颁证工作。

首佳观点：文件在乡村改革问题上多次用到“探索”、“稳慎”等词语，如提及农村集体经营性建设用地入市，要“积极探索实施”、“完善盘活农村存量建设用地政策，实行负面清单管理”；提及休闲观光农业的产业分散布局，要“探索灵活多样的供地新方式”；提及宅基地制度改革试点，要“稳慎推进”。这意味着在未来改革推进的过程中，不同类型的集体建设用地，承担的功能不同，将实行差别化的管理。

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北京政策-1

《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》

[发文机构] 北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局、北京市互联网信息办公室、北京市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会北京监管局

[发文字号]京建发〔2021〕40号

[发布日期] 2021年2月2日

该《通知》出台的主要目的是为规范北京市住房租赁企业经营活动，促进住房租赁市场健康平稳发展，防范住房租赁市场的各类风险。该《通知》适用于住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动。重点内容如下：

*、住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。

第二、住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

第三、银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

该通知自2021年3月1日起施行，此前已签订的合同继续履行。

首佳观点：这三条内容管控了租金、押金和租金贷三种资金，杜绝租金的“长收短付”，有效规范了住房租赁企业面向散户的租赁业务，促进行业可持续发展。

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北京政策-2

《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》

[发文机构] 北京市发展和改革委员会

[发布日期]2021年2月9日

十四五规划《纲要》明确至2025年，“四个中心”首都战略定位加速彰显，推动以首都为核心的世界级城市群主干构架基本形成，国际一流的和谐宜居之都建设取得重大进展，落实新发展格局取得实效，在全面建设社会主义现代化国家新征程中走在全国前列。具体到住房、土地方面，《纲要》提出：

加大住房有效供给：规划期内新增各类居住用地5000公顷、供应各类住房100万套左右。租赁住房方面，提高公共租赁住房备案家庭保障率，新增供应套数占比不低于40%；新增集体土地租赁住房等政策性租赁住房供地占比不低于供应总量的15%，鼓励存量低效商业、办公、厂房等建筑改造为租赁型职工集体宿舍或公寓。共有产权住房方面，新增共有产权住房供地占比不低于供应总量的15%，强化房源建设市级统筹，结合不同区域申购需求试行跨区分配。普通商品住房方面，稳定普通商品住房建设规模，优化商品住房供应结构，在确保中小户型商品住房有效供应基础上，合理保障改善型居住需求。

土地供应：加大科研、医疗、养老、教育等用地供给。构建产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，完善信息发布机制。探索实施预告登记转让制度，加快对开发完成投资总额不足25%的低效用地处置。探索实施作价出资或入股方式使用土地。积极探索规模化推介、“预申请”方式供应，推进标准厂房建设。健全长期租赁、先租后让、租让结合、弹性出让、作价出资（入股）等制度。推行用地性质混合、主体功能兼容的综合用地管理。

创新城市更新政策：下放城市更新项目市级立项、用地、规划、施工许可等审批权限。鼓励项目合理打捆，探索一次性招标等方式确定实施主体。鼓励金融机构设立专门针对城市有机更新项目的金融产品。

存量用地盘活：研究推进区域整体转型开发、节余土地分割转让等机制，鼓励市场主体利用老旧厂房发展科技研发、商务服务、文化创意等产业，有序推动700处老旧厂房、低效产业园区腾笼换鸟。推动约500万平方米超十年楼龄甲级写字楼升级改造。提升王府井、西单等传统商圈的国际化水平。

集体土地改革：推广大兴区集体建设用地改革试点经验，稳妥推进集体建设用地入市，健全“村地区管”体制机制。推进农村土地征收制度改革，规范集体土地房屋拆迁，统一地上物安置补偿标准。稳慎推进宅基地制度改革试点，加强农村宅基地及房屋建设管理，加快推进房地一体的宅基地使用权确权登记颁证。探索宅地基所有权、资格权、使用权分置实现方式，研究由农村集体经济组织主导实施的宅基地有偿使用制度。开展闲置宅基地复垦试点。

首佳观点：未来5年，北京市将在坚持“房住不炒”的前提下，完善房地产市场平稳健康发展长效机制，构建与城市功能定位和发展需求相适应的住房体系，努力实现住有所居、居有所安。同时，集体经营性建设用地入市、构建土地二级市场、存量产业空间盘活利用等政策，值得开发主体高度关注。

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北京政策-3

《关于加强个人经营性贷款管理 防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》

[发文机构]北京银保监局 人行营业管理部

[发文字号]京银保监发〔2021〕40号

[发布日期]2020年2月10日

该《通知》在贷前调查、资金支付和贷后管理三个重点环节提出了明确要求，防止信贷资金违规流入房地产市场；同时提出对因信贷管理不审慎导致的个人经营性贷款违规流入房地产市场的情况，将从严从重查处，重点内容如下：

*、严格实施贷前调查。审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。

第二、切实加强支付管理。严格执行受托支付制度，对借款人受托支付对象的资质和背景情况予以关注，防止信贷资金转入与借款人经营活动无关的账户。

第三、审慎开展第三方合作。加强对第三方机构合作贷款业务的合规管理力度，如审核发现为借款人违规获得个人经营性贷款提供“过桥”资金、以“空壳公司”包装借款人资质等行为的中介机构，应立刻终止业务合作，并将相关线索上报监管部门。

首佳观点：《通知》的出台体现了政府对个人贷款资金违规流入房地产市场等问题保持监管高压态势，有效防范违规资金进入房地产市场，有助于稳定房价。

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北京政策-4

《关于印发北京市2021年重点工程计划的通知》

[发文机构] 北京市发展和改革委员会

[发文字号]京发改〔2021〕239号

[发布日期] 2021年2月24日

今年北京市将集中精力推进100个基础设施、100个民生改善和100个科技创新及高精尖产业项目，其中新开工项目120个，续建项目180个，力争当年竣工项目73个。“3个100”市重点工程项目总投资超1.3万亿元，当年计划完成投资约2780亿元、建安投资约1256亿元，支撑全市投资三成以上。

100个重大基础设施项目：包含国铁、高速公路项目14个，轨道交通、市郊铁路项目18个，站城一体化交通枢纽项目10个，城市道路及交通基础设施配套项目29个，能源、水务、固液态废物处理、应急保障等市政设施项目29个。当年计划投资662亿元、建安投资470亿元。

100个重大民生改善项目：包含政策性住房项目6个、教育项目22个、医疗养老项目28个、文化体育项目26个、绿化项目8个、老旧小区改造及街区更新项目10个。当年计划投资1648亿元、建安投资584亿元。

100个科技创新及高精尖产业项目：包含重大科技设施平台集群项目8个、先进制造业项目37个、金融业服务业扩大开放项目16个、数字经济和科技创新空间资源项目23个、文化旅游项目16个。当年计划投资470亿元、建安投资202亿元。

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