楼市团长投资语录（三）

将“楼市团长”标星，不错过任何一篇实用文章

正文：

*近很多朋友催促我更新，期待阅读更多优质文章，非常抱歉，由于我这段时间都在外面考察，留意今年的投资机会，同时搞些小范围的见面会，品尝下美食，所以基本没有时间静下心来写长篇文章。今天这篇是结集起来的文章，内容是平时即兴记录下来的投资心得，同样十分精彩，很是值得阅读，请您耐心学习，并转发亲友，造福人类，谢谢。

01

关于房产

1.房地产没有一直涨，也没有一直跌，涨是主流。从历史的规律来看，3年左右必然出现一次调整，不可否认房价的确跌过。只不过，大涨就会调控，小跌也会救市，这么多年来，从无例外。中国楼市*的规律是以市场为前提，以政策为波动，阶梯式跳涨，政策一收就横盘几年，一放就一夜翻倍，每一轮调控都是历史重演，20年来上涨的逻辑从来没变过。

2.油门与刹车

城市化与调控，是政府这个老司机的*常用动作：

（一）城市化让人口、财富、科教文卫资源等集聚——相当于油门；
（二）调控是让房价飞涨的速度慢一慢，缓一缓，等一等收入——相当于刹车。

3.房价陀螺上升论

房地产除了居住属性和投资属性之外，还有个金融属性，相比前两者，这个才是重中之重，正因为如此，房价存在螺旋上升的规律：

金融加杠杆--政府借贷--基础建设--房地产开发--房地产加杠杆--向居民转移--居民收入提高--居民自身杠杆降低--房地产泡沫消失。

所以，大家可以看到，十几年来，物价上涨房价上涨居民收入提高，这是同步进行的。在金融政策的引导下，无非就是一个吹大泡沫并把它逐步填满的过程。每一个周期下来，都推动了经济的发展和社会的进步。

楼市有泡沫吗？

大家都知道有，但是泡沫并不可怕，因为推动经济发展无可避免地会产生一定的泡沫，只要泡沫不破裂，它便是*有效的推动经济发展的方式。

而政府在这个过程中，要做的就是：吹大泡沫，控制好泡沫，填满泡沫，再吹大泡沫。由于中国的土地垄断供应和强有力的调控政策，截止目前，楼市一直健康，这么多年来我们政府玩得贼溜。

4.过于担心集中供地是多余的，因为地多了，政府可以收紧；地少了，政府可以增加，无非就是面粉加水，总能调和，既然这样，直接把集中供地单纯当做利好或利空的看法，都是错误的。

大部分人的思维都是单线的，他们只能接受一个方向的分析，所以往往无法完全解释事物。

5.任何时候买房都是不便宜的，只是过了一段时间房价涨了，你回头看才会觉得便宜而已。

6.专家几乎没有赚过什么钱，他们只会越来越悲观，十几年前就警告大家经济增速下滑，投资买房的时代一去不返了，现在又告诉你人口出生率下滑，房价马上不行了。其实我想说，英国的房价自工业革命城市化之后，涨了200年，美国涨了150年，中国有14亿人口，现在说房价完蛋还早呢！至少东部沿海城市再涨几倍是没问题的。

7.真正做事的人时刻充满乐观地寻找机会，所以他们在不起眼的市场里面，一样做出了巨大的成绩。悲观的人什么都有，就是没有希望；乐观的人什么都没，但是有前途。

8.东北的人口形势为什么那么严峻？因为当年东北经济基础多以国企为主，有些工厂几十万工人，国家说生一个就一个，生多了要下岗丢饭碗的，所以现在就这样了。

南方城市，尤其民营经济为主的地方，两个三个偷偷生，总之人丁够多家族才兴旺。这些人为阻缓中国人口老龄化做出了不可磨灭的贡献，同时为地球的人类繁衍事业立下了伟大的功勋。

9.为什么成都这几年大变样？因为政府大张旗鼓地搞起了房地产。

为什么你们长沙还像县城一样破烂？因为政府不搞房地产，没多少钱完善市政建设，所以没有多少企业愿意来。

10.买房如何寻找价格洼地？

a.宏观造成的洼地，主要有两种：

时机洼地：一般而言，在市场情绪不稳定的时候，总体价格会有所回调，别人恐慌，您及时买入，待市场信心恢复，价格就会上来。

地段洼地：一个地段，一般经历如下生命周期：炒概念，炒配套，炒供需，炒产品。*早期，大家发现一个板块，除了概念，基本什么都没有，大荒地一片，但是只要政府不断砸钱进去，配套就会一点点完善，慢慢认可它的人就会越来越多。随着板块不断生长，人们开始在同一个板块对比配套差异来寻找洼地，有时多一间*，一个商业体就能拉开差价，到了后期阶段，土地开发殆尽，新房没有了，只剩下二手，这个时候，大家就开始炒产品了，也就是楼盘花园宜居环境好，户型实用，楼层朝向不错的，开始拉开价差赚钱。

（深圳龙华区红山板块的变化）

B.微观造成的洼地：

新盘洼地。开发商受限于多种原因，开盘价格偏低，存在不合理定价，就是买房套利的机会，基本买到就算赢。

二手洼地：离婚，破产，贪官，出国，兄弟分家产等等原因，会令到二手市场出现急售的房源，这种房子也值得买入。记住每套笋盘背后都是一个家庭的不幸，人家倒霉，房子就要便宜卖了，你去接他的盘，是做慈善，因为人家等着卖房拿钱救命。

11.短期市场是很难预料的，房价和股价一样，短期都有太多干扰因素了，没有办法面面俱到。所以，我从来也不赞成大家太频繁地去做置换。

已经成为共识的看法是，那种能持续赚钱的操作，大都是“忍者神龟”的干法。买好一套房，然后放那里不管它，台风也由他，骤雨也由他。等若干年后，再扒出来看看。

12.楼市上涨的不同阶段，市场情绪的变化：

初期阶段：投资客由于经常关注楼市并且接触市场一线，他们*先感知楼市快要涨了，于是悄悄进场买房，有些也会叫上身边的好友一起赚钱。

第二阶段：随着房价上涨越来越明显，知道这个事情的人就会越来越多，这个时候，刚需也纷纷进场了，踩踏式进场。

第三阶段：到了这个阶段，房价上涨已经成为事实，原先看跌楼市的傻空也转了态度，他们开始看涨了！于是他们也迫不及待进场了。

然而，随着购买力阶段性衰竭以及政府出台政策，第三阶段进场的人没有机会在本轮上涨赚到钱，房价摁住之后，他们要等下一个上涨周期才能获利。

13.关于贷款，在不同的层级，资金的容量是不同的。我举三个例子：

屌丝A：

自有资金20万；房贷0；抵押贷0；信用贷50万
买房男B：

自由资金1500万；房贷1000万；抵押贷500万；信用贷200万
企业主C：

自有资金2亿；房贷1000万；抵押贷5000万；信用贷200万

对于屌丝男A而言，由于自有资金的限制，他无法获得房贷，当然也无缘抵押贷这样的低息资金，他只能使用信用类贷款。这个利率需要看他的资质和技巧。

对于买房男B而言，房贷是他的大头，但是房贷只能获得通常2笔。他继续使用了抵押贷，他的信用贷一般用于周转。

对于企业主C而言，你会发现他的房贷使用额是上不去的。是的，等你到达一定资金容量，你会发现房贷简直是一笔福利。大规模资金的来源是抵押类贷款。

以现有的知识架构，楼市团长的结论如下：
1、对于工薪族而言，房贷是*主要的。
2、在资产超过一定范围以后，主要使用的是抵押类贷款。
3、没有原始积累的人，只能使用信用贷和民间借贷。
4、到达一定阶段后，即使提高利率，能借到的钱也不会大量增加。
5、贷款的容量，是一个纺锥形，*下层的是房贷、*规模的抵押贷、按照个人资质的是信用贷。越往上，容量越小。

14.逢三退一：在你持有两套或以上房产的情况下，每当大市好的时候，建议趁机卖掉手中相对劣质的房产，以便回笼资金，在楼市下跌回调的时候去抄更好的货。经过多轮置换，你手中的房产就会越来越优质。

因为楼市走势是这样，大涨之后，自然会调整，那您手中的老破旧或者*缓慢的劣质房产，如果不能趁大涨的时候卖掉，那么楼市调整的时候您就没有钱去抄那些好货。

房子多的人，从来不说自己房子多，低调才是中国人真正的社交习惯。楼市团长的会员社群卧虎藏龙，目前已经发现有人宁波8套，有人东莞5套，也有人深圳4套，珠海6套，贫富差距就是这样产生的，人家从不担心什么房产税，特朗普拜登作死，都在一步一脚印地践行资产裂变。

02

关于认知升级

1.*认知能力的获取其实是免费的，因为它只会吸引少数能够理解它的人。这些人是*可宝贵的，他们投入的理解力和伴随着理解这些认知所付出的艰辛，其价值远远超过任何获取这些认知力的市场价格。人类*稀缺的，永远不是权力与金钱，而是认知理解能力。

2.天资笨拙的人并不傻，*傻的是自以为聪明的人，因为这种人的心门已经关上，不可被说服，其人生际遇，可叹可悲。

3.世界的本质是由真理组成的，但没有几个人看到真理，也没有几个人愿意看到，更没几个有机缘有智慧看到。因为真理冷冰冰，真相世界是残酷的。现实的社会，是由所有人的心智构成的。你看到的世界，只不过是你认知水平的镜像而已。

4.大部分年轻人都不知道，他们原来要得到任何东西都要用自己的努力，耐性，智慧甚至青春去交换。他们只会骂：资本无情，老板黑心。

5.关于如何读书和实践：

a.尽量少看外国作家尤其欧美作家写的书籍，一个意思反复说，又长又臭。

b、主要看纪实类书籍，毕竟我不是拍电影，也不是搞艺术的，太多幻想性的东西没有意义，所以我很少看小说，科幻，主要是看历史，传记。

c、经济类书籍精通一两本就行了，良莠不齐，真正值得看的不多。中国很多人本来不傻，读了书就傻了，有点像古代的科举一样，越读越呆，*后整个人废掉

d、一定要懂投资哲学，懂了这些，看楼市，股市，币市，无非就是价格与市场情绪，人性的变化。

f、读书只是假设，求真还要在实践中验证。25岁愤世嫉俗说明你有希望，35岁还愤世嫉俗说明你没希望了。一个人做投资，一定要经历过周期才能形成智慧，有些东西是时间累积的，不是看书一天就学成的，武侠小说里面才有速成的武功。现实生活，一定是你曾经亏损，曾经大赚所带来的恐惧和贪婪，令到你下一次投资的时候，特别冷静，特别笃定。

6.关于人性的书籍，没有十万种，也有九万种，什么“人性弱点全集”，什么卡内基，羊皮卷，成功学，马屁经，网上的鸡汤文更是到处都是。越看越糊涂。其实，人性的本质，千变万化，归根到底，就四个字：趋利避害。

7.人是社会性的动物，只有会低头学习，懂得协作沟通的人才能进步，底层又骄傲敏感的人，没有未来，只会永远地呆在社会的*底层。

03

关于人生与财富

1.爱情的本质是荷尔蒙
婚姻的本质是生存

*的伴侣角色是：合伙人

无论是人生灵魂还是事业上，如果另一半可以做你思想上，行动上的合伙人，这样的婚姻一定是幸福的。结婚就是两个家庭资产重组，三观合适就做大做强，不行就破产清算。

2.喜欢，热恋，这是*生，大学生应该追求的东西，真要这些，您年轻的时候应该好好体验。到了要结婚的年龄，您要的不是爱情，而是生活。有些时候，很爱您的人或者您很爱的人，并不意味着结合一起就有幸福的婚姻。

爱情奢侈品，很有权力和金钱的人，才资格说我不顾一切，只要爱情。没有实力，却盲目追求爱情，那是要栽跟斗，粉身碎骨的。

3.关于工作择业：
a、人生有很大部分是工作决定生活方式，您选择了一份什么样的工作，就基本有什么样的生活节奏与之匹配，无论日常作息，还是兼顾家庭，都要全盘考虑。

b、在一个地方工作，不要着急于马上赚到多少钱，如果一个地方能够打破您原来的观念，进入一个全新的领域，那您哪怕短时间赚不到钱，也要大胆去尝试。

c、事业路上太寂寞，多一个贵人，也许命运就会随之改变，贾玲如果没有师父冯巩的提携，不会有今天。当年贾玲在北京待了十年，快混不下去了，伤心得要回老家，冯巩挽留了她，并且资助她伙食费，让她继续坚持。在2010年还力推她上春晚，贾玲就在那一年，成为了大腕，此后身价倍增。

d、中国大部分人都是身体勤奋，大脑懒惰，在工作的时候，只要比别人多思考三分，时间久了就能脱颖而出。

f、工作之余，不要忘了买房。牛克思说过：只要不掌握生产资料，都是给别人打工。

4.钱这个东西像一头跑得飞快的小鹿。你越是追着它跑，越觉得累，还抓不住。这就是追风口创业失败的原因。

正确的做法是，在它可能未来跑过来的必经之路上进行布局，然后加点耐心，等待收获。过去三十年，中国整体上经历了以下几个风口：倒卖农产品-家庭作坊生产-小商品批发-煤老板-通讯设备-淘宝开店-跨境电商-直播卖货，房产是中国家庭财富的终极配置，不管社会如何变迁，无论哪些人，如果他们赚了钱都会买房，只要你提前把房子买好，将来高价卖给他们，就把他们的财富转移过来了。

5.投资是长期主义的胜利：一年你看不到变化，五年看到利润，十年看到沧海桑田，百年看到生死轮回。

6.穷人、中产和富人的区别：

穷人对一切新生事物都看空，抗拒一切风险和成本代价。

中产对不少新生事物产生浓厚兴趣，然后分散投资，学习分散风险。在能力范围内做多。超过能力范围的话，就放弃了。

富人是极致专注某项事物，发现小风险的确定性后，下重注。在能力范围内做到极限。

7.房子不是我们的终极追求，我们追求的是财富，什么是财富，凡是我们认为有用的东西都是财富，包括健康、汽车、生活需要、房子等，货币不断通胀，赚钱是一种手段，不是目的。

8.钱本身没有价值，只是交易的工具，钱印得多了，就会贬值。资产则不同，钱印得多了，资产则会*。所以永远不要持有现金

9.人们喜欢说1%的人掌握了社会绝大部分的财富，社会贫富差距太大，肯定会导致穷人造反。其实贫富差距形成才是社会的正常状态，均等贫富的浩劫我们国家以前已经体会过了，不堪回首。

从中国历朝历代的经验来看，贫富差距并不会造成穷人造反，因为再穷的人也怕死，也珍惜自己的生命，真正造成穷人造反的是吏治腐败，官逼民反。首先有吏治腐败，才有造反的土壤。现在你敢动，直接拉去坐牢。

随着社会的不断进步，资产收入拉开差距是必然的，哪怕社会很公平，只要允许大家各凭本事吃饭，贫富差距照样会越来越大。如果希望限制这种趋势，可以使用征税、通胀的手法来洗劫富豪，这样大概可以起到效果变得平等，可是公平何在？当然，由于社会本来就不公平，这点可能不是那么要紧，但是，前文也提到了，绝对平等的*可能是大家都穷。

没办法啊，发明大王爱迪生就是比普通人的财富多100倍。
没办法啊，姚明打篮球就是比我们厉害，一个广告代言就赚几百万。

10.大印钞时代，今年注定是焦虑的一年，每一个人都买自己认为会涨的资产，并且互道一声SB：

70后炒股
80后炒房
90后炒币
00后炒鞋，炒盲盒

万物皆可炒

11.过去的40年，是一个不断上升奋进的时代。制度、思想的转轨，让曾经一穷二白的简单社会出现了诸多空白。从家庭联产承包、恢复高考、市场经济复苏、倒卖中小商品，外贸出口，煤老板，淘宝店铺，跨境电商，直播卖货，投资房产，无一不是产生了许多断层和空档，而填补这些空白，就意味着人生的跃迁。抓住一个，就能改变命运。

12.整个社会就是一场游戏，玩家分成四类：普通玩家、不守规则玩家、聪明玩家、人民币玩家。

普通玩家：就是老实巴交那种，玩了半天还是低级用户，痛苦又挣扎，例如只懂上班，不知道投资的白领，农民工等等。

不守规则玩家：就是那种蛮来乱搞的人，例如抢劫犯，小偷等等，这种人有欲望，但是没有智慧，*终的结局是：坐牢。

聪明玩家：就是那种很懂规则，并且善用规则的人，例如商人，企业家，投资者等等。

人民币玩家：就是打游戏的时候，他不一点点打装备，而是直接往里面充钱，一下子解锁高级装备。平时愿意花钱办事，追求快速解决的人都属于这类。

13.为什么家风很重要？

在十年D乱时期，有些胆大的农民趁机起来搞事情，把当地富有的几个家庭抓出来批斗，抢了他们的田地和家产，这几个农民一下子变得富有起来了。

而原先那几个富有的家庭，由于东西被抢了，加上政治被划了成份，待不下去了，于是他们就带着子女去外地谋生了。

十年后，改革开放春风来了，逃到外地的家庭，他们省吃俭用辛苦教育子女，用良好家风引导，他们子女逐渐成才，*后在商海闯出了成就。

春节期间，这些老人带着子女回乡了，发现当年抢了他们田产的农民，现在过得很落魄，原来他们抢了东西之后，就好吃懒做，很快就打回原形了，现在这些农民的子女过得很差。

于是，回乡的老人对着子女说：穷人始终是穷人，家风很重要，我们自己的家风要一代代传下去。

14.把一件事情做透，是成功人生的一条捷径，千万不要以为机会遍地都是，人一辈子大量的活动其实都只是铺垫，真正起决定作用的就只有几次。当你手上抓住一个机遇时，再难也不要松手，也许完成这一件事，就奠定了一生的价值。重要的不仅是决定要做什么，而且要决定不做什么。不做什么是为了等待那要做的什么，一旦决定要做，就一定把它做透。

精彩文章：

*后我想说，要做到每一篇文章都是实用干货，绝非易事。每次更新之前，我都要搜肠刮肚，绞尽脑汁才能写出一篇大家喜欢的作品。我不需要打赏，只需要大家的转发认可，请您不要吝啬，马上转发，非常感谢！

立即扫码关注！

楼市团长，具有多年房产投资实战经验，以擅长地段分析和贷款裂变得到广泛的认可。过去十年，曾经帮助过众多家庭实现资产大幅增值，改变了很多人的命运。

楼市团长是业内首个提出“房商教育”的投资者，因为买房不是一件简单的事，中国人太需要这方面的知识普及了，所以他在公众号持续笔耕，分享了很多非常实用的买房攻略。他公众号的历史文章几乎是一个买房百科全书，各方面的问题都能从这里找到答案，非常值得反复阅读！

扫描下方二维码，关注作者公众号