疯狂！艾溪湖边上的房子都卖到2万+！是虚火还是真价？

2021年第02期【探盘侃楼】

这几年，高新区发展很迅猛。不知不觉间，板块的二手房均价已排在南昌第二了。

其中艾溪湖板块尤其亮眼。五年前，它可能还是偏郊野地， 五年后，已经成为集商业、学区于一体的生态宜居地。而且依靠高新产业优势带动，其商业、交通、公共配套还在不断升级。

曾经看不起它的人，现在可能很难追上了。

这不，艾溪湖首个2万+的楼盘已经诞生：万科海上传奇！

其楼盘到底如何？价格有没有被高估？下面结合实探盘点一下。

01.小区简介

探盘主体： 万科海上传奇（二手房）

小区看点：高新三中、艾溪湖生态、地铁4号线、万科物业

地理位置： 高新开发区艾溪湖北路，南昌三中高新校区北侧

建筑年代： 2013年

房屋总数： 3481户

容积率： 2.18

绿化率： 35%

物业费： 3.4-4.0元/平

物业公司： 万科益达物业服务有限公司

万科海上传奇整体很大，由多个系列组成，分为御湖居、揽湖居、锦湖居和悦湖居。几个区域独立为小区，建筑分为洋房，高层和公寓。

整体低密、高绿化，居住档次较高。

02.配套测评

一、学区配套

学区有两个：南昌三中高新学区和南昌外国语高新分校。

重点介绍一下高新三中。*于2013年建立，*共开设*共25个班级，*共28个班级。

据了解，*近三年高新三中一批次*率都稳定在40%左右，700分以上人数逐年增加。这个成绩放在公办*中，是非常不错的

比如2020年，中考成绩700+达到26人，680+达到93人。综合数据在南昌公立*中排在第三。

似乎，高新三中已逐渐成为南昌家长心中公办*前三的优质*了。

二、商业配套

周边有一个大型综合体：高新新城吾悦广场。其涵盖*国际院线、儿童乐园、时尚服饰、餐饮消费、大型超市和步行街等业态。

从地图上看，万科海上传奇距离综合体大概1.5公里。开车只需3*便可抵达。

但步行的话，还是有点远。

不过，万科海上传奇底商非常丰富。早餐店、便利超市、饭店、果蔬店等日常需要的微型生活配套应有尽有。

住在这里，逛街、购物和日程生活应该是非常便捷的。

三、交通配套

4年前，万科海上传奇的地理位置算是比较偏的。交通配套也比较差。

没有地铁，去往城区中心或其他板块，需要行车较长时间

但*近几年艾溪湖板块交通配套大幅提升。目前沿江快速路（环绕艾溪湖北岸）已投入使用。地铁4号线不久也将通车于此。

据地图显示，万科海上传奇离*近的4号线“ 科技城站 ”大约700米距离，步行约7*。

当下，从这里可借助沿江快速路，绕开老城，快速前往滕王阁和红谷滩板块。未来地铁4号线开通，步行交通也会很方便

四、医院配套

艾溪湖东岸，临近昌东大道已经建成南大附属医院（高新分院）。小区到医院的行车距离4.6公里，行车时间10*左右。

五、生活配套

附近有高新图书馆、艾溪湖跑道；南侧不远，还有艾溪湖露天篮球场和足球场。

03.小区环境

万科物业的名声早有耳闻，实探之前我已经考虑到门卫的严格。

所以为了不吃闭门羹，此次实探也是托朋友带进去的。

实探以揽湖居为主。其内部建筑为高层。

入门门头不大，但周围没有凌乱摆放的电瓶车、自行车，环境很干净。

安保确实比较严。进门需要门禁卡。而且人流、电动车流、机动车流三者分开，入门感舒适。

进入小区。卫生环境很好。小道上、草坪里看不到白色垃圾。内部绿化率很高，树木郁郁葱葱。树丛修剪整齐，草坪也很茂盛。行走在其中，心情舒畅。

小区内设置了儿童游乐场所和健身中心。

根据洋房、高层等不同系列，万科海上传奇分为多个小区，所以每个小区并不大，几*就能绕一圈。

步行至揽湖居南侧，可以看到铁栏外隔一条马路就是高新三中（红色房子）。小区同时设有地面停车区。

小区周边环境也非常干净，马路很通畅路边有大量免费公共停车区。

小区底商是类似洋房的砖红建筑，看上去有质感。不过有一些随意摆放的电瓶车，影响了视觉。但比起老城区来，环境还是好太多了。

从揽湖居出来，只需穿越一条马路，便可以抵达高新三中。小孩上学真是不要太方便。

万科海上传奇北侧不远就是高新图书馆。内部是经典欧式风格，环境很有特色。

向东步行300米，就是艾溪湖湿地公园了（西岸）。其生态就不多说了。大家来看看就知道。

04.小区价格

据贝壳网数据显示，小区高层 *新 挂牌价已达到2万元，成为艾溪湖板块首个“2万+”楼盘。

但根据不同的建筑类型，小区价格又分别不同。

比如，北侧锦湖居为公寓，挂牌均价约为9000元/平 。南侧揽湖居是高层，均价约2万/平。

*贵的是御湖居（洋房），挂牌均价已经达到2.6万/平。

说实话，放在5年前，你很难想象这个（曾经的）偏远地段能卖到2万以上价格。

我记忆中，2016年万科海上传奇高层顶多也就1.5万左右。

（图为房天下历史成交价格）

*近三年，南昌二手房价格逐渐向下微调。但万科海上传奇价格堪称“逆势上涨”的存在其2万+的价格，也让它进入南昌楼盘的“贵族”行列

那么其到底值不值这个价呢？未来有没有*潜力呢？

05.估值参考

先对比一下优势和劣势。

主要优势为：优质学区、艾溪湖生态、自身高端品质。

而劣势我认为只有一个：离主城区较远。

至于交通配套，以前算是劣势。但4号线即将抵达艾溪湖北岸，艾溪湖湖底隧道（车轨合一）也正在修建。未来交通配套将"返劣为优"。

如果进行对比，本人认为：当下的综合配套是能支撑2万+的价格。

如果位置在市中心，而同时又具有上述优点的话，它也绝对能列入南昌*楼盘。

甚至在自然生态、生活舒适度和公共配套方面，很多所谓"头部小区"难以与其抗衡。

至于为何逆势上涨？这可能是高新校区教育质量提升、地铁4号线即将开通的利好发酵所致。

06.*潜力

那么这个盘有没有*潜力呢？

我认为：*等配套的存量利好已经释放，它的*潜力取决于艾溪湖板块的发展。

也即是说，艾溪湖发展，它则*。反之，则停滞不前。

基于《板块说》会重点解读艾溪湖，这里就不详细说了。

但本人可以“预支”一个观点：艾溪湖周边是江西龙头产业的集合地，高新在新型产业孵化方面资金雄厚。如果综合产业发展、人口优势和生态宜居三方面指标，艾溪湖板块的潜力是首屈一指的。

其产业内生力甚至远远超过一些依靠政府支持的板块。

那么至于要不要在这里买房，我个人觉得还是量力而行，毕竟价格已经2万+了。

如果你是想要优质学区又喜欢一线生态的"不差钱"人群，可以考虑选择这里。

如果仅仅看中高新三*区，但资金比较吃力的，周边也有一些替代性楼盘可以考虑。

如果钟爱高楼大厦，喜欢躺在沙发里看霓虹灯的，那这里就不适合

（小区详情和房价数据分别来源于房天下和贝壳网）

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