疯狂收房的日子过去了，长租机构说“要先活下去”

一套北京热门板块的三居室租了9000元/月，这让房东龙姐颇为郁闷。

一个月以前，龙姐接到机构的续约电话，得知续约租金要从9500元/月降到8500元/月，而且没有讨价还价的余地。对比两年前，房子还是机构争抢的香饽饽，高峰时，这套房子租到了10500元/月。

龙姐迅速拨通了其他机构的电话，但并没有得到更好的出价。日子一天天过去，龙姐很是着急，*终她把租金谈到了9000元/月，一次性签了三年。虽然不如预期，但龙姐安慰自己道：“可能租房市场真的不太好吧。”

这是当前北京租房市场的现状，从上述案例中，我们能直观感受到北京收房价格在下降，而更令人不能忽视的是，长租机构收房积极性不高。某大型品牌长租机构对90度表示，该机构的规模缩减了10%左右。

相比此前疯狂烧钱时的无尽畅想，如今，摆在长租机构面前的是如何活下去的问题。

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长租机构规模缩减10%

“长租机构的规模都处于收缩状态规模收缩大概10%以内。”某大型品牌长租机构负责人黎总对90度表示，北京大部分机构都清掉了蛮大一批持平或亏损的房源

以前拼规模，现在拼盈利，这是长租机构的转变，在黎总看来，以前大家都在拼规模，要市场占有率，但现在大家都在拼盈利，每一个房子都要挣钱，如果不盈利，就会退掉，这是情理之中的事情。

据了解，北京的很多长租机构内部都在做策略调整，比如说对业务人员的考核上，更注重他们为企业带来的利润多少，而不是成交规模。黎总表示：“我们在提升人均能效，相较于规模，更注重收每一个房子所能带来的利润。”

龙姐的房子就属于长租机构眼中的亏损房源，一位品牌公寓的负责人表示，北京清掉的房源主要有两类，一方面，从收房年限就可以看出来，大多房源主要集中在2017年至2018年，彼时长租机构都急着跑马圈地，在资本的加持下高价收房，甚至哄抬收房价格，但随着市场下行，成本一定是倒挂的。

另一方面，上述人士表示，有些区域严抓狠打，比如说，北京已经规定N+1（打隔断）是违法的，禁止机构打隔断出租，但各个区域执行力度不一样，由于一般而言，隔断间是机构的利润来源，所以，执行力度大的区域，退的房源可能会多些。

当前，北京租房市场上的很多中介公司，都不再向客户推荐托管平台，也不再收房，改为只带租客看房，也就是回到收取租房信息中介费的模式。对此，业内人士认为，只带看不收房是很正常的现象，机构的当务之急是消耗现有的空置房源，增加现金流。

实际上，不仅是长租机构，近年来大举布局长租机构的开发商也在减少布局。截止目前，依据贝壳研究院数据统计，TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓，其中2017到2019年涉足长租公寓业务的房企占比超过75%，而2020年TOP100房企中仅2家新开拓长租公寓业务。

全行业都处于观望状态，这是租房行业的现状，在业内人士看来，疫情的发展始终还有一些不明朗，加之租房周期变长，租金还处于下滑状态，收房差价逐渐下降，所以整个北京市场，业主的房子托管价格已经蛮高了，企业扩大化的动力没那么充足。

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长租机构的日子到底多难过？

规模缩减背后，长租机构的日子并不好过。

这一点，从少数几个上市的机构身上可见一斑，比如，青客公寓，作为分散式长租公寓的代表企业，财报显示，截止2020年9月30日，青客公寓净亏损高达15.3亿元，同比有所扩大。

2020年，青客公寓的周期平均入住率为83.8%，同比大幅下降7.8个百分点，不仅如此，青客公寓因疫情期间解除租约而发生的装修资产损失为4.7亿元，计提的资产减值准备为8.5亿元。

这一组数据，直接展示出长租机构的惨淡经营，青客公寓的亏损并非个例，其他长租机构虽然未披露数据，但也受到了不同程度的冲击。

贝壳研究院数据显示，2020年超40家长租企业陷入经营纠纷或资金链断裂，一方面疫情加速了长租企业经营风险的暴露，行业“爆雷”事件频频传出，企业面临经营大考；另一方面，长租企业的经营环境变化，企业拓展速度停滞，融资难度增加。

在业内人士看来，长租机构选择收缩规模是正常的，一方面，当前北京租房市场仍然不容乐观。有机构表示，近6个月的存量房出租天数在20天左右，3月的出租天数在30左右，房子出租时间进一步延长；与去年同期对比，租金价位下降10%，环比大概降了3%。

不过，整体来看，租房市场已有恢复迹象。贝壳研究院数据显示，2020年北京平均月租金82.8元/平米，同比去年下降3.4%，不过，截止到2月，虽然北京租房成交量仍处于下降状态，但租金价格环比小幅回升。

另一方面，北京人口近年来持续下降，尤其2018年，北京市常住人口减少16万人，人口意味着租房行业的需求来源，人口减少意味着租房需求减少，同时，北京增加租房用地供应，未来的租房市场逐渐趋于供求平衡，机构选择规模缩减比较符合行业发展规律。

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品牌长租机构迎来好机会？

租房市场正在进入强监管时代，被称为*严租房政策的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》已经从3月1日起施行。

新政的内容主要包括：住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租；租客的押金数额不得超过1个月租金，且放在北京房地产中介行业协会建立的专用账户进行托管；银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

此前，长租机构资金池缺乏监管易导致长租公寓运营方无序扩张，58安居客房产研究院分院院长张波认为，此次政策对于租金的收取周期进行了严格限制，同时对于押金在专用帐户进行监管，起到的效果会非常明显，这个口子被堵上了。

近两年多，已经有107家长租房公司爆雷，已经影响到民生和稳定，房东东公寓学院创办人全雳认为，今年是住房租赁的发展和监管的大年，建立行业准入门槛，势在必行。他进一步强调：“中国的长租机构不是少了，而是太多了，基本是鱼龙混杂，国家不严厉打击，任由他们割租客韭菜，*终伤害的还是政府！”

目前来看，新规对长租行业的现金流会造成一定冲击，但整体上影响不大，黎总表示，考虑市场接受度，政策给了足够的缓冲期，北京市场以押一付三的季付方式为主，像租金贷这样的金融产品，使用比例较低。不过，她强调，该政策大大提高了行业门槛。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，租房新规将导致行业集中度进一步提升，客观上利好规模大的长租机构。至于原因，他表示，从融资实力来讲，切断押金、租金贷，且资金不超过3个月，对那些有几百套房源的小机构来说，现金流非常紧张，而大机构可以融资，比如自如可以通过ABS进行融资。

此外，中小机构以“包租”模式为主，无论是装修成本的高投入，还是空置率、溢价率方面的管控都远不及运营能力强的大型机构。贝壳研究院建议，资金实力和运营能力较弱的中小长租公寓企业，应逐步迭代自身的商业模式，增加抗风险能力。

“如何活下去，是公司时刻在思考的问题。” 黎总表示，长租是薄利行业，经历了疫情，虽然规模较大的长租机构都还活着，但也都要勒紧裤腰带过日子。

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