上市后首份财报，大唐地产踩着红线冲千亿！时间紧任务重|年报价值观察

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

3月16日，大唐集团控股（以下简称“大唐地产”）公布了上市后的首份财报。

对于这家于去年12月11日才成功登陆港交所的闽系房企，市场关注度颇高。

蜜姐对大唐地产的印象，除了的蓝色的窦尔敦京剧脸谱标识外，就是其三次赴港上市的执着和令人印象深刻的激进及为了上市狂降负债，三年内净负债率降低了超950点实在不多见（详见：大唐地产拼了！三年半净负债率从超1087.9%降至128.5%，IPO闯关有秘诀？）。

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首先来看其主要业绩：

2020年，大唐地产的营业收入105.88亿元，同比增加30.6%；

毛利26.96亿元，同比增长23.4%；

税前利润17.16亿元，同比增长21.9%；

净利润的表现尤为突出，9.50亿元，同比大增51.4%；

归属于公司拥有人应占净利润7.15亿元。

引人注目的是，某些数据与良好业绩形成了一定反差。

比如，净利润大涨的背后，毛利率却在下滑，而销售费用、行政开支却在明显增加。

2020年，大唐地产的毛利率为25.5%，较去年同期的27%有所下降，年报的解释是因为2019年交付了几个高毛利率的物业项目。

2019年上半年，大唐地产的毛利率高达37.5%，此前的招股书披露，是因为当时龙岗两个物业项目土地收购成本低，而毛利率分别达64.6%及70.5%，合共占同年物业销售总收益的6.8%，所以全年毛利率表现较好。

有意思的是，这里也能看出买得便宜是赚钱的重要前提之一，无论是投资还是搞房地产开发。

但实际上2018年大唐地产的毛利率为27.8%，2019年是略有下降的。也就是说随着土地成本的提高及原来低价拿地项目的出售，有可能未来毛利率会进一步下探。当然这也是行业总的趋势，并非特例。

去年全年，大唐地产的销售及分销开支为4.83亿元，同比增长8.7%；销售成本约为78.92亿元，比2019年增加了19.69亿元，同比明显增长了33%。

据年报披露，销售成本的大幅增加主要是因为年内交付项目增多，也就是说，2020年大唐地产的净利润大幅增长主要是因为开源。

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再来具体看收入来源。

大唐地产的收入主要包括：物业销售、商业物业投资及经营、酒店业务等。

占主导地位的是物业销售，2020年实现收入101.09亿元，占总收入的95.5%，同比增长30.1%。

同期，提供建筑服务收入2.42亿元；商业物业投资及经营收入5640万；酒店经营所得4780万。虽说这几项收入占比较低，但在2020年遭遇黑天鹅的情况下，均实现了两位数的增长，实属不易。

对于市场*为关心的债务问题，大唐地产有较好改善，但仍踩中一条红线。

年报显示，截至2020年底，大唐地产的净负债率为58.7%，现金短债比为1.3，已退回到黄线档。2019年其净负债率为119.2%，现金短债比为0.96，均踩中红线。

大唐地产可以说是中型房企里，近年来降负债的典型之一。

据其招股书披露，2017-2019年的净负债比率分别为1087.9%、408.8%和119.2%，在上市前的2020年上半年，其净负债比率依然高达128.5%，但到了2020年底就降到了红线以内，仅为58.7%。

如此快速去杠杆，业务还没有大滑坡，甚至保持正增长，尤其是2019-2020年大唐地产还取得了快速增长，让人觉得挺不可思议的。

据招股说明书的解释，大唐地产快速降债务的原因有三：

*，保留盈利于2017-2019年持续增加；

第二， 2019年公司股东注资；

第三，使用盈余现金偿还借款。

这几种方式，对于突击改善债务状况效果显著，但长期来看，主要还得靠自身实力和在资本市场的表现。

然而，如此之拼的情况下，大唐地产还是踩中了“三道红线”中的一条：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，而2020年大唐地产该数据为77.7%。

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如果按照此前的降负债力度，未来不踩红线的几率很大。

但矛盾的是，大唐地产设定了一个大目标，即在“十四五”期间，破千亿销售金额，成为行业50强。

大唐地产既要降负债，又要冲击千亿销售目标，至少有两大难点值得注意。

难点一，土地收购成本持续增加，扩张对资金的需求量将比以往更大。

据大唐地产的招股书披露，其已售每平方米的平均土地收购成本2017-2019年及截止2020年上半年分别为2420元、3229元、3983元和4257元。

对比同期大唐地产的平均售价，2020年上半年比2017年平均售价上涨了55.25%，已售每平方米的平均土地收购成本则上涨了75.71%。其土地的成本增幅是大于售价增幅的。

据克而瑞研究中心发布的数据显示，大唐地产2020年操盘金额为261.6亿元，排第87位，操盘面积排第72位；实现全口径销售额445.1亿元。

距离千亿销售目标，还差一半多的路程。

“狂奔”才有望在马太效应越来越明显的房地产行业冲进千亿俱乐部，而降负债则要求走更稳健的道路，两难。

难点二，对单一区域的依赖。

尽管，大唐地产披露2020年底，已在全国6大经济区共拥有123个处于不同开发阶段的地产项目，但无论是销售还是土储对漳州、南宁等城市的依赖度都较高。

截止2020年8月底，大唐地产在海西经济区（重点在厦门、漳州、泉州、福州布局）共有39个物业项目，在以南宁为发展核心城市的北部湾经济区及周边城市共有34个项目。

也就是说，这两个区域，就占了大唐地产已开发项目的51.2%。

再看销售占比更加明显。

2017—2019年及2020年上半年，大唐地产销售海西经济区的物业产生的收益分别占同期总收益的35.1%、17.9%、42.0%及65.6%！

同期，其在北部湾经济区及周边城市的物业销售收入占总收益的48.7%、42.1%、21.2%及25.0%。

在单一区域销售占比如此之高，一方面容易受单一市场的波动影响；另一方面要冲击全国50强和千亿销售目标，未来的拓展之路还任重道远。

而在资本市场上，房企也颇为不易。

去年12月11日，大唐地产再第三次赴港上市成功后，上市首日股价即遭遇了“过山车”，股价一度大跌近20%，收盘时破发，相比发行价4.56港元/股跌去了16%。

好消息是，大唐地产的土地储备还比较充裕，2020年也新进入了长三角区域。

“既要又要”的目标，从来都不好完成。

但中型房企不进则退，冲击千亿目标，也被视为跨越“生死线”，也只能往前冲。

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