- 董董:谁来点评下时代倾城这个盘?
- 小石头:地段还行
- 七七妈:性价比高
- 春暖花开:未来升值空间还是有的
- 阿霞:周末一起约看房呀
- 大头明:售楼处美眉不错,哈哈
过年前,如果你问一个股民(基民),希望明年能赚多少?保守的可能会说10%,激进的肯定会说翻倍,大部分人心里想的应该是不少于30%。
今天,如果再问同样的问题,我猜大部分的回答都会是两个字:*!
只有经历过股市过山车的人才知道,投资的*要务并不是赚钱,而是保本。
无论你有多自信,在A股保本都是一件高难度的事情,老司机对此深有体会。相对来说,在楼市里保本要容易得多,虽然历史上房价也曾出现过大跌甚至腰斩,但中国的大城市拉长时间轴来看,房价螺旋上涨的趋势一直未变。
将来也不大会变。
但请注意,老司机用的是“螺旋上涨”这个词,也有人称之为“波浪式上涨”,它意味着房价在上涨的过程中,阶段性的会出现滞涨甚至回调,而不是大家希望的那种直线上涨。
每次牛市,都会涌进一批新的投资客,他们并没有见过房价下跌,即便听说过,也不会认为自己会落到自己头上。
君子居易以俟命,小人行险以侥幸。我们都是俗人,所以我们都心存侥幸。
在前不久的一篇文章中,老司机提到了近期楼市的风险:自去年12月底以来,银保监会收紧了房贷,目前市六区有二套及以上的普遍停贷,有一套未还清贷款的*要六成。
相比前两年,这样的房贷杠杆已经降低了不少。降低杠杆会直接导致楼市降温,受影响*明显的是那些高度依赖杠杆的楼盘。
比如低价投资盘。
当然,相比于史上*严的“认房又认贷”——只要有贷款记录就算二套或三套,现在宁波的房贷政策依然算是平和。
昨天,老司机在交流群里看到一篇文章(加群请扫文末二维码),对比了疫情以来中美货币政策的变化:美国持续大放水,中国自去年底开始降杠杆。
这与房贷收紧的时间点重合。
也就是说,楼市降杠杆是宏观金融政策的一部分,并不单纯只是为了控制房价上涨。事实上,尽管深圳、宁波、上海的涨幅惊人,国内仍有不少城市的房价在过去一年波澜不惊。
楼市远没到普遍过热需要全国性调控的程度。
回顾一下今年两会关于房地产的表述,除了重申“房住不炒”和“三稳”方针之外,以往我们*常听到的“因城施策,一城一策”这次并没有提及,这是否意味着中央在调控楼市方面会有更多的“指导”?
老司机一直都对“因城施策”嗤之以鼻,在土地财政的绑架之下,每个城市都有极大的动力去推高房价和地价,依靠地方政府来控制房价,无异于皇帝的新装。
果然,自深圳开始,金融部门对二套房动手了。
根据网传的消息,深圳对于二手房平台、大型中介公司发布房源做了严厉限制,有人戏称要“打七折”房子才能上架。
对于二手房限价,老司机同样不看好,因为二手房分散在广大房东手里,房东可不像开发商那么听话,他想卖多少是他的自由,政策强迫不了他。
因此,政策出台后我们很快就看到了深圳版的“二手房拍案惊奇”:一套房子标价600万,但房东说里面的家具要卖300万。有理由相信,深圳二手房一定存在着普遍性的阴阳合同,实际成交价比备案价要高得多。
但故事并没有以闹剧结束。我们看到,深圳的金融部门迅速跟进了这一政策——银行放贷参考二手房的备案价。
这对二手房交易的打击是很直接的。
如果参照备案价,深圳二手房的*比例大概要提高20个百分点,*由三成变五成。这一方面会推后广大刚需客户的买入时间(需要筹更多的钱),另一方面也会减少不少炒房客“吃进”的数量。
以前用1000万可以炒3套,现在只能炒2套了。
随后,杭州也发布了自己的二手房指导意见,虽没有深圳那般打七折,但无疑为二手房贷款戴上了“紧箍咒”。
可以说,没有金融部门的支持,二手房指导价就是一句空话。金融部门隶属于银保监会,属于垂直领导,与地方政府并不总是一致,它的行为,体现了*金融当局对于楼市的态度。
老司机开篇时讲到过,中国大城市的房价是螺旋式上涨的,这里的“上涨”是由楼市的制度基础决定的,而“螺旋”是由每个阶段的金融政策决定的。
“限房价竞地价”政策的推出,是希望通过“锁定”未来的房价来稳定大家的预期,没想到结果出现了倒挂,反而让投机的风潮愈演愈烈。
老司机当时在评价这一政策时曾说,“限价”真正要达到稳定房价的目的,必须要有一个前提条件:新房供应量非常大,以至于倒挂的二手房无人问津。
这显然是做不到的,在大城市,新房一直短缺,而且正想方设法制造短缺(抱歉又忍不住想吐槽一下“两集中”了)。
二手房的倒挂更坚定了大家买房的信仰,因为二手房是市场化的,并没有受到开发商的操控
要摁住二手房这匹烈马,只能从房贷上做文章,理论上讲,凡是因限价而出现倒挂的城市,未来都有可能施行二手房指导价政策。
当然,房贷也会跟进这一政策(否则指导价就成了摆设)。
讲到这里,你明白老司机在说什么了吗?我估计有许多人不太明白,这不怪你,因为我本来就没打算讲得很明白。
在讨论楼市风险的时候,老司机一向都是很谨慎的,因为我不想被人简单的翻译成“老司机看空楼市,房价要跌了”之类的话,这将误导很多人。
对于不同的人来说,风险的定义并不一样。有人厌恶亏本,任何调整和滞涨对他来说都是风险;有人追求短期回报,任何长期持有对他来说也是风险。老司机说的风险,在你眼里不一定成立。
套用《金刚经》的句式:所谓的风险,其实不是风险,只是叫做风险。
老司机只希望在这个时候,能够提示一下那些对楼市充满向往、单纯而热情的投资客,现在已经不大适合依靠道听途说或者直觉来投资了,你应该建立起自己*基本的投资逻辑。
风险不一定会来,但我们也不能总是心存侥幸。
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本文源自微信公众号:房产老司机
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