倔强向阳，2021观点年度论坛圆满闭幕！

（2021年3月23日·广州）这是属于南国特有的景象，气温回升带来的暖意融融，五彩的鲜花交相呼应，映衬出别样的羊城风情。

“2021观点年度论坛”选址于广州有着别样的考量，一方面大湾区经济韧性凸显，选择布局深耕该区域的房企如过江之鲫，机会和经验沉淀少有。此外，这里是全国城市更新*活跃的城市，在十四五规划明确提出“实施城市更新行动”后，近距离学习感受先行者的魅力变得尤为必要。

更为重要的是，作为第2个百年目标的开局之年，房企们更为关心的是地产行业将何去何从，“房住不炒”、“三稳”持续，而具有威慑力的“三道红线”、银行房地产贷款集中度管理“两条红线”以及集中供地等政策的祭出，荡起波澜，亟需找到抒发、分享的出口。

暖春的羊城，看起来是再合适不过了。

在为期一天的行程中，与会经济学界大拿、房企指引者、金融投行高层等齐聚一堂，试图为行业抚平“焦灼”的涟漪，共同明晰前路。

和以往的阶段告别

“欲壑难填”，焦灼或许来源于对行业既定运行逻辑面临变化的不安，以及对前路的未知。

中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一在大会开始时，回顾了上个五年房地产的收获，试着给迷茫中的行业以确定性。

他认为2020年中国房地产业不仅战胜了难得一次的新冠肺炎疫情的影响，也为经济发展和民生改善做出了贡献。而接下来的五年房地产发展仍有不少机遇，主要体现在城镇化、改善性需求、物业服务业等。“从市场的需求看，上述三部分的累计规模仍然是很大的。”

抱有相似看法的还有国家统计局原局长、阳光保险集团领头经济学家邱晓华。在“观点铿锵行”讨论中，他指出房地产市场还没有到天花板，不管哪一个角度来看都至少还有十年以上的增长期。

不过他提醒在座的嘉宾需要时刻清醒，邱晓华为现阶段画像分析称，2021年开始中国已经转到一个新的阶段，是时候和以往的阶段说一点告别和再见的话。

对于房地产行业而言，又何尝不是？虽然房地产市场依然是中国经济发展不可或缺的重要支撑点。但是当前同样进入了“新阶段”。邱晓华尝试将其通俗化，“房地产快速增长的时代结束了，用通俗的话说黄金增长期已经过去了，不可能再有每年20%、30%的投资、销售增长”。

和过往作别，首先要适应的就不再是规模为先，福信集团董事长/总裁、大唐地产董事长吴迪谈及规模，认为房地产企业不是越大越好，而是要向制造业学习，精细化管理。

坚信行业空间仍存的还有阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌。深耕房地产市场几十载，吴建斌见证了行业成长与高光乃至现今的迷茫，但是依然抱有信心。

他指出，中国房地产市场远没有结束，城镇化还在继续，改善性住房的需要依然存在，所以市场的潜力还是非常大的。“起码未来的十年或者二十年，我相信中国房地产市场还是有得做，但是在当下确实看到很迷茫。”

化解迷茫

2020年以来，对房地产企业负债水平和银行房贷比重的具体要求相继释出，同时“房住不炒”“因城施策”“三稳”继续常态化，再加上今年初以来22城供地“两集中”，更是丰富了行业的监管内涵。

多重“附加条件”之下，既要降杠杆，又要买地，难免迷茫。

在金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一斌看来，行业往下发展就是管理红利时代，对房企产品创新力、运营高效、优质服务能力和多业态经营能力等都提出了更高的要求，必须有专业化体系做支撑。

事实上虽然房地产行业一直在调整变革，现阶段更是迷雾重重，但是与会嘉宾一致认为土地、融资、产品、服务、城市更新依然是持续的力量。

绿地香港领头运营官、绿地香港湾区公司总经理侯光军认为行业发展到现在阶段，出现了高度分化。在新的发展阶段里面要去寻找土地红利的话，要留意城市群和都市圈效应带来的更多价值投资机遇。

针对布局分化中的土地投资机会，当代置业(中国)有限公司副总裁孙帆分析指出，随着土地政策、金融政策以及信贷对于消费端的不断监管，房企对市场的判断是比较集中的，都趋向经济比较好、较活跃，包括有人文资源景观的地区。他认为人口基数比较稳固的城市还是有一定的投资机会。

对土地投资问题，力高地产集团有限公司副总裁王曙煜做了补充，他认为要踏准市场的节奏和方向，同时在产品上要做创新，踩好自己一些重要的区位。

康桥集团执行副总裁李威对产品则有更深的体会，他分享称，要强化产品内核和利润长城，就需要从三个路径进行尝试，即产品战略立体化、组织架构专研化以及产研管控系统化，从设立产品、技术、管理、部品四大维度的标准入手，实现标准化管控。

当然，回顾2020年，物业分拆成为浪潮。随之成为热词的还有“服务”，虽然不完全相同，但是内涵则是相通的，即以客户为本。致力于科技园区招商运营、服务以及园区管理的北京实创亿达科技服务有限公司总经理官兰兰表示，不管是城市更新，还是城郊片区开发，只要涉及到产业，都离不开产业运营和空间服务，相信未来这会是产业运营主体非常重要的价值。

中城新产业控股有限公司董事长刘爱明从创新的角度，为行业建言。他对行业多年的发展深有感悟，“房地产这么多年，我觉得一直有一个事情很遗憾，就是房子数量是多的，但是不好用或者用得不舒服”。他进一步补充道，地产跟科技未来的关联会越来越深，不管是出于房企转型需要，还是自身业务，肯定会越“纠缠”越精彩。

穿越红线与借力金融

会议走向尾声，与会者更关心道道“紧箍咒”之下，房企如何穿越红线周期？

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖在主题讨论会中对“穿越”做了深刻解读，他分享称：“穿越是向后的穿越，这种穿越具有一种前瞻性。何谓穿越？更多是一种平平安安顺利的度过，但是我们无法完全摆脱影响。”

从实操层面，中城投资董事、总裁应华提供了三个“穿越红线”的方案：一是有能力的房企要积极发债，也就是利用好信用。第2，抓自己的经营效率，力求回款更多。第三则是依赖股权融资，也就是说可以考虑同股同权的合作伙伴以及在股权方面能够给到资金的供应商。

在早前的主题演讲中，吴建斌对新形势下的房地产投融资进行解读，其中一个就包括“三道红线”。吴建斌强调，三道红线其实是一个分水岭，之前是野蛮的，高速推动的，现在则是问经营管理要效益。

另外对于行业内所称的两道红线，即银行房地产贷款集中度管理，吴建斌建议房企想要获得按揭，就需要跟银行建立很好的关系。同时地理位置的选择很重要，一线城市、二线城市获得按揭的几率会比较高，三四五线城市的机会会比较低，这是目前的现实。

朱中一用两个关键词明晰房企未来的发展要务，也即要从财务杠杆驱动的“规模扩张型”，向稳健发展的“质量效益型”转变。拓宽融资渠道和合作模式，降低“三道红线”相关指标，同时要加强企业经营管理，夯实基础。

深圳市新南山控股(集团)股份有限公司总经理王世云从房地产和金融的特性提醒在场嘉宾要警惕金融这把双刃剑——

“房地产跟金融特点就是用别人的钱赚自己的钱，但金融更多是把未来预期的收益放进来了，而房地产是用人家现在的钱赚现在的钱，金融是把现在的钱和未来的钱全部放进来了，我想说的是金融是可以用的，但是要用好，如果放大的话风险也就大了，调控一定会更严格。”