观点直击 | 碧桂园谈未来10%目标增长与稳健财务安全线（实录）

3月25日，由总裁莫斌带队，常务副总裁及领头财务官伍碧君随行出现在碧桂园2020年度业绩发布会。

当天午间披露的财报显示，2020年碧桂园录得营收4629亿元，录得毛利约1009亿元，净利润约541亿元。

另外，近两年已经不披露销售目标的碧桂园，也少见地给出一个三年的目标指引。

未来三年年均增长10%以上

2020年，疫情突如其来的一年里，碧桂园实现合同权益销售额约5707亿元，仍位居行业榜首。

其当日发布的财报中披露了若干更细致的指标，如2020年碧桂园权益物业销售现金回笼约5193亿元，权益回款率约91%，据了解这已是第五年回款率达到90%以上。

以及备受关注的三四线销售占比，2020年碧桂园销售额中一二线贡献39%、三四线贡献61%，这与过去几年间的比例基本一致。

展望下一年，莫斌于现场透露，预计碧桂园全年去化率不会低于65%。对此，管理层则是少见地披露业绩增长规划：“公司有信心在未来的3年每年录得10%的权益销售额增长。”

观点地产新媒体按此估算的话，未来2021-2023年碧桂园的权益销售或将依次达到约6278亿元、6905亿元、7596亿元；以近几年的权益比推算，合同销售或将在2023年达到10128亿元左右，实现万亿突破。

回到2021年10%的增长目标，这也来源于碧桂园今年较为充裕的待销货量。据悉，碧桂园2021年新推权益货量约7000亿元以上，加上去年12月底带入的约2600亿元货量，全年权益可售货量将达9600亿元以上，这也就推算出较低65%的权益去化率。

除了在销售上给外界传递信心，总裁莫斌也在盈利增长上给予了积极指引。

可以窥见，过去这一年因为疫情拖慢工期、结转，以及部分低毛利项目进入了交付期，整体而言净利、毛利增长不如预期。

但其也表示，通过这三年对于竞争力的提升，公司有信心在每年保持10%的销售规模增长的同时，各项经营指标保持健康的发展。

管理层披露，2020年当期获取的项目中，年化自有资金的回报率大于30%的超过了9成，新获取的项目的经营效率得到提升；同时货地比为3.3。

另有投资者告诉观点地产新媒体，碧桂园2020年新获取的、现有开盘的项目毛利率均已超过22%。同时其称，管理层表示目前碧桂园利润总额已经见底回升了。即意味着，碧桂园通过这两年获取的资产质量水平增长，未来的利润总额将转好。

此外，当天业绩会也头次披露了关于创投业务的一些投资盈利情况。

据悉，过去两年来频繁“出圈”的碧桂园创投，从2019年设立至2020年期间，总投入62亿元。成立至今，碧桂园创投投资整体综合收益率已超过了80%，其中4家企业已经成功IPO。

“我相信它也是我们一个新的利润增长点。”莫斌表示。此外，其表示明年有信心建筑机器人、机器人餐厅业务能实现整体盈利。

2023年准点变绿

在管理层积极表态之外，外界可以间接判断碧桂园销售规划的，则是拿地方面的强度。

年报披露，2020年碧桂园共获取511幅土地，权益总代价约2100亿元，为近三年来拿地支出较高的年份，且今年的拿地预算也与此持平。据悉，2018-2019年的权益拿地总代价分别为1906亿元、1606亿元。

此外，2020年碧桂园平均土地获取成本为每平方米2968元，其中约65%位于三四线城市。

另据观点地产新媒体比较，变化比较大的则是拿地权益比达到近88%——2019年时，这一指标仅为70%左右。

因此，这或是进一步促使碧桂园未来几年权益销售业绩增长的动力之一。但高权益、高支出，也自然引发另一个顾虑，即负债会否有上升趋势？

可以看到，2020年碧桂园的净借贷比率呈现55.6%的健康水平，对比过去两年不到50%的水平仅略有上升，且远低于行业平均水平。

对此，领头财务官伍碧君解释称，净借贷比率之所以有所上升，是因为希望抓住四季度拿地的机会，很多企业到四季度资金预算不够了，对碧桂园是很好的时机；加上碧桂园本身区域裂变之后整个团队进入状态较快，因此整个四季度碧桂园拿地较前三季度大幅增长，相对地净负债率也比预计的高一些。

“因为之前对外承诺包括内部管理红线都是净负债率不超过70%，我们觉得适当的增长对公司发展是有利的，所以我们就进行了一个稍微的增长。”伍碧君称。

据观点地产新媒体了解，虽然净负债率有所回升，但拆解来看则更多是因为用于拿地等的现金支出增加较多——从另一方面偿债来看，碧桂园过去一年实则进行了一些降债动作。

截至2020年12月31日，碧桂园有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%。具体来看，2020年碧桂园融资活动产生的现金流量净额整体为-363.53亿元，其中偿还借款达1026.41亿元，相比2019年382亿元大幅增长。

此外，有赖于信用评级的提升，碧桂园2020年期末平均融资成本为5.56%，同比下降78个基点。

整体而言，目前在三道红线门槛前，碧桂园有两道均保持着安全线，尚有剔除预收账款的资产负债率略高，为黄档。

但看起来，碧桂园似乎并不急于将这道仅存的红线翻绿。

伍碧君表示，公司整个负债规模会在2021年、2022年逐步下降，有信心在2023年6月30日前达标回绿。

以下是碧桂园2020年业绩会问答实录：

现场提问：公司今年一季度各项业务的近日发展情况如何，以及今年的资本开支的计划，特别是在高新科技这方面大概会投入多少资金？

程光煜：因为一季度还没结束，1到2月的权益销售是860多亿，均价大概是8800元，权益销售的同比有大幅的增加，大概61%，因为去年比较特殊一点，比2019年的同期依然也是大幅增加的。均价环比2020年的11、12月份增加了2.2%，同比2020年1月、2月增加了百分之三点几，总体来讲这个业务是趋好的。

伍碧君：2021年的土地的资本开支和2020年基本维持持平，就是2000亿左右。

现场提问：2020年公司的收入、毛利和净利这些指标都是行业*，但是同比也是有所下降的，想问一下未来管理层会采取什么举措去提升这几个指标？具体到今年的销售目标有没有一个大概的数额？

莫斌：管理层认为，我们现在通过三年的努力，通过常态化的培训，竞争力的提升，现在已经处于管理*规范的时候，也是竞争力*强的时候，我们有信心让我们的权益销售连续三年每年增长10%，而且也要求我们的相关的经营指标取得同步的增长，所以我们有信心做到，也能够做到。

现场提问：关于三道红线，去年公司的借贷规模下降了11.7%，想问一下今年有什么降债的计划？会否进一步下降？比如说降到3000亿元以下？然后想知道三道红线的几个财务的指标，目前的情况是怎样的？

伍碧君：因为中央给我们的三条红线的指标是在2023年6月30日前降到绿档，我们现在是净负债率和短债比符合要求的，只是资产负债率略高一些。

其实大家也能见到在2020年很多企业已经大幅缩减资本性开支，我们还是维持一个正常的规模，因为根据我们的测算，按照我们现有的经营的节奏，能够在2023年6月30号稳步变绿，所以现在整个资产负债规模会在2021年、2022年逐步下降，应该有息负债会在年底的时候在3000亿左右。

到时候会根据资本性的开支，或者说市场上的一些机会，会有一些小幅的变动，但是不会有太大的变动。而且我们报给央行的计划里面，现在半年的执行情况也是非常良好的，几乎是按照我们之前报的计划在推进，按照指标的倒推在安排，所以我们绝对会准点变绿。

现场提问：怎么看待集中供地新政的出台，以及对公司有没有影响？今年的投资拿地计划是怎么安排的？

程光煜：今年的投资计划，年初制定的初步与2020年相若，我们去年权益投资额是2092亿。

另外关于集中供地，我们理解两集中的安排，这个政策是一个非常好的政策，它是驱使房地产市场平稳健康发展，在市场各参与方信息对称，更有利于实现稳地价、稳房价、稳定预期。而且在这样的情况底下，可以更好地安排投资节奏和相应的资金安排。

对于我们来讲，首先这22个城市，我们的投资布局是全覆盖性质的，一到六线全覆盖，这22个城市在我们总土储里面大概占21%，销售额也大概占21%，所以它的整体的影响比较有限。同时，集中的信息和集中的供地，它会对资金的筹措和项目的竞争，会提升公司的竞争力的要求，这也符合我们现在正在着力提升的一率五力的要求。所以总体来讲，我们认为这是稳定市场的很好的措施，同时也是整体有利于我司的。

现场提问：碧桂园创投在2020年的动作不少，整体投资的规模是多少？整体收益率又如何？今年有什么投资计划或者是方向？

伍碧君：碧桂园创投从2019年设立到2020年期间，总的投入是62亿。我们投资的还是主要是我们上下游产业链和新科技，可能我们也会在IPO前的融资这一轮的布局多一些，但是我们现在已经是形成由VC直到后面整个链条的投资，而且我们会更加关注于与我们主体业务相关的上下游产业链。

现场提问：去年公司做了一个大规模的区域调整，*终会对公司的实际业绩、财务状况或者是哪些方面有影响？去年净借贷比率有所上升，是什么原因？

伍碧君：净借贷比率有所上升的原因：因为我们名列前茅是希望在四季度抓住土地的机会，四季度可能很多企业没有钱了，我们觉得机会比较好，特别是我们分拆以后，整个团队进入状态的时间也比较快，所以我们在四季度拿地比前三个季度都大幅增长，所以比我们预计的会高一些。

但是我们之前整个公司的净负债率对外承诺包括我们的内部管理红线是不超过70%，所以我们觉得适当的增长对我们的发展是有利的，所以我们就进行了一个稍微的增长。

莫斌：裂变成105个区域，目的就是要聚焦深耕，就像公司董事会主席要求我们一样，就是要一百年一百年的心态去把区域做好。我们是面对外部市场的容量和我们的管控半径，以及它的整个团队的运营能力，我们做了一个因地制宜的划分，相信这种划分能够在自己的区域里越做越好。

在这个管理过程中，我们这种裂变之后，我们还做到了费用不增加，管控更加有效，也就是通过我们整个区域的平台和总部的共享平台的建立，支撑到我们每一个项目做一成一。