【资产评估】评估中的物业估值尽调方式，评估师来专业分析！

来源：价值领地发布时间：2021-03-29 09:22:05

▎专题分享丨By：世联评估

基础资产

（1）实物资产核查

1、基础资产权属情况：

房地产权属证书或替代证明、他项权利等，是否已完整办理产权登记的，权属是否存在争议，注意土地使用权性质、限制条件；建筑物是否存在改扩建、加建，即实际建筑面积是否存在超出规划面积建设的情形等现象；基础资产法定用途与实际用途不一致的现象等；逐一确认基础资产瑕疵事项。

2、基础资产开发建设情况：

基础资产开发建设手续是否齐全，包括但不限于项目立项批复/备案文件；建设用地规划许可证、土地出让合同、土地出让金缴纳凭证、建设工程规划许可证、施工许可证；工程竣工、环保、消防、安全设施验收资料及备案手续是否齐备。

3、房屋建筑物情况：

了解基础资产开工、竣工及营业时间，现场核查物业建筑规模、建筑结构、朝向、楼层、新旧程度、设备、装修、维修及物业管理等。

（2）经营状况核查

1、经营情况：

基础资产评估对象历史经营状况，主要涉及基础资产的收入构成、运营成本构成、经营指标等（包括但不限于年收入、可租面积、空置率、增长率、收缴率、退换租率、租金水平及定价策略、租金内涵、租户数量、租户类型、主力店占比、关联方占比、每月客流、每月平均坪效等）情况。

2、未来经营发展：

基础资产定位、客户群体、市场扩展及营销策略、招租计划及流程、收入目标、成本费用控制目标、资金筹措、投资计划以及未来基础资产经营定位调整意向等。

（3）财务状况核查

财务状况：

核查近三年经审计的财务报表、审计报告；近三年以及当前收入、利润情况以及未来趋势；近三年成本费用情况及控制措施，未来公司成本、费用支出的趋势；税费缴纳标准和税收优惠情况。

周边市调

（1）区域环境调查

1、经济发展与区域规划

主要包括对区域整体经济水平、主要产业分布、居民收入水平及消费能力等情况进行调查。

基础资产所在区域的总体规划，调查区域定位、轨道交通等预计对区域带来的整体变化，以此来确定物业未来的增值的潜力与可能性。

2、区位环境

主要包括基础资产的具体坐落方位、交通基础设施条件、生活水准、文化教育等方面的特征，区域周边环境、周边的生活配套情况以及项目周边所折射出来的人文环境和生态环境状况等。

3、区域周边同类物业市场分析

主要对区域的已有竞争性物业有一个初步的、概括性的认识，同时考察未来是否有大体量的同类物业入市，考察同类物业的聚集度、人流量等。同时，对周边竞争物业进行重点调研，主要包括项目定位、业态类型、客户类别、租金定价、物业管理以及竞争差异等。

对于周边竞争性物业如何筛选为可比案例，主要满足以下几个条件：

a.与基础资产的区位相近

b.与基础资产的用途相同

c.与基础资产的权利性质相同

d.与基础资产的档次相当

e.与基础资产的规模相当

f.与基础资产的建筑结构相同

根据重要性排序，主要满足用途、权利性质以及建筑结构相同，其次考虑区位、档次与规模等因素，*终选取三个案例进行比较。

世联-资产评估

世联评估不断深化评估全产业链专业优势，不断提升创新能力，专注于真实资产价值数据的采集、整理、加工、应用和分享，并提供多元化的资产价值评估和资产价值数据解决方案。2017年，世联评估与中瑞国际合力打造的新平台—— “中瑞世联”，2020年，世联评估也入选了证监会公布的新增证券评估机构备案名单，成为了一家证券评估机构。世联评估不仅在证券化、不良资产、信托投融管退、国资停转并购等方面取得良好的品牌效应，在矿业、军工、证券业务方面也做了全面的补充，成为国内首个全牌照评估品牌。