观点直击 | 黄仙枝：正荣保持适当规模就好 争取明年“转绿”（实录）

“我觉得保持适当的规模优势就可以了，正荣地产仍坚持高质量发展，特别是长期主义。”董事会主席兼行政总裁黄仙枝对于正荣地产的发展一直有着清晰的判断。

这句话也同样回应了近日一份年报中提到的销售目标，今年正荣地产似乎更加谨慎了。

2021年，正荣地产提出销售目标为1500亿元,对比上一年度1419亿元增幅为5.7%。巧合的是，处于同一销售梯队的富力地产、雅居乐今年销售目标均为1500亿，而龙光集团销售目标约1448亿元。

2018年正荣地产实现港股上市后，定下“三年（2019年-2021年）高质量发展时期”。今年是收官之年，正如黄仙枝以往强调的，财务安全、利润提升和规模增长的“不可能三角”是正荣要实现的，三者均衡至关重要。

报告期内，正荣地产录得收入361.26亿元，同比增长11%，净利润35.59亿元，同比增长15%，核心利润为33.04亿元，同比增长18.9%，净利润率9.9%，核心净利润率提升到9.1%。

在三道红线约束下，正荣地产负债指标逐年下降，保持一定的利润增长，同时销售规模不掉队，依然坚持快周转策略等等。

放慢脚步、回归理性增长的房企开始更加注重“内功”与现金流管理，正荣也提出未来一年的降债目标。

转绿计划

几乎每场业绩会，“踩线”的房企都给出了“转绿”计划。

正荣地产2020年末负债情况显示，净负债率为64.7%，现金短债比2.2，扣除合约负债的资产负债率为76.6%，踩中一条红线。

当日业绩会上，黄仙枝对正荣地产过去一年的降负债表现满意：“我们只有一条线还不是绿档”，随后补充，正荣地产争取明年上半年把三条线都“转绿”。

值得一提的是，上市以来，正荣地产的负债指标变化较大，净负债率从2017年底的183.2%大幅下降，2020年继续下降10.5个百分点至不超过65%。

正荣地产也在不断调整负债结构，短期债务占比进一步降低，从2017年末的55%下降至2020年末的29.1%，现金短债比录得2.2，短期偿债压力不大，在手现金足以覆盖短债。

正荣地产未来一年到期的债务总额为195亿元，具体还债安排为，107亿元境内银行贷款将通过销售回款进行偿还，21.8亿元其它贷款将通过境内银行通道安排债务置换，14.7亿元境内公司债将通过申请新的额度，预计年内进行再融资。

另一方面，在房地产融资环境逐渐收紧的当下，正荣地产发债空间取得一定突破，表现在境内与境外融资分别占比为2：1，非银贷占比降至6%，传统银贷比重增加到56%，且发行数笔境外绿色债券。

据悉，去年正荣地产一共发行4笔绿色债券上，绿债规模达到12.5亿美元，用于支持建造绿色项目。目前，正荣地产绝大部分新建项目至少符合一星的绿建标准，已有超过10个二☆级以上的绿色建筑项目，认证面积超过150万平方米。

管理层称，未来，正荣地产会加大对绿色建筑项目的资源投放，目标是每年增加7到10个绿色建筑。

随后，公司副总裁兼财务总监陈伟健补充道，目前正荣地产外债额度还有3.4亿美金，公司还有比较多的绿色资产支撑债券发行，目前希望优先改善总体评级，短期融资压力不大，总体要看整个市场的表现和窗口期。

据观点地产新媒体了解，于今年一季度，正荣地产先后发行4亿美元5年期年息6.63%绿色优先票据；3亿美元5年期年息6.7%的绿色优先票据，并完成赎回3.1亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据，新债置换了相对较高年息的旧债。

除此之外，正荣地产融资成本逐年改善，综合融资成本从2018年末的7.8%降至2020年末的6.5%，境外美元债利率从两年前的13.3%下降至7.3%，境外银团成本不超过5%，境内公司债成本从7.5%进一步下降到5.6%。

正荣地产管理层表示，今年融资成本还有改善的空间。

提问环节中，关于正荣地产的表外负债情况，陈伟健列出数据，去年表外权益负债大概26亿，表外权益现金已超出27亿，实现了净现金1.4亿。

“今年到明年还有比较多的来自于联合营的收入和利润贡献，我们表外负债应该会逐步减少。虽然今年还会有一些新的合作，但是还是以并表为主。”陈伟健道。

适度规模

1500亿的销售目标，对于正荣地产而言好像没有什么难度。

在各个城市频繁出台调控和双集中供地政策影响下，正荣地产对于今年的发展更多以“稳健”为主。

2020年，正荣地产实现合约销售1419亿，完成年初制定的1400亿销售目标，合约销售面积890万平方米，合约销售均价约1.6万元/平方米，城市能级分布看，一二线城市销售业绩占比89.5%。

若以区域划分，正荣地产2020年销售贡献主要集中在长三角和海峡西岸，业绩贡献占比分别为39%及33%，其次是中西部占比为16%，环渤海和珠三角业绩贡献占比分别为10%及2%。

正荣地产管理层不忘预告今年一季度的销售业绩表现，前两月完成了既定的销售任务，并认为上半年的市场总体比较平稳。今年整体贷款利率相对来说也比较不错，整个销售情况还是比较乐观的，预计二季度还有一波销售高峰。

为实现全年销售目标，正荣地产预计推出可售货值2500亿元到2700亿元，因此，去化率在60%左右即可完成目标，上下半年销售比重争取做到各占一半。

另外，管理层也强调，从去年到今年，正荣地产更加看中权益销售规模，2020年权益销售比例提升到55%，预计2021年权益销售比例能达到60%左右。

从上述销售表现亦能看出，正荣地产在全国的土储布局。截至2020年末，正荣地产拥有项目216个，土储总货值约5000亿元，其中位于一二线城市的土储占比82%，长三角及海峡西岸总土储占比64%，为粮仓大本营，中西部土储占24%。

2019年开始，正荣地产逐步提高项目权益比和并表比，以面积计算，去年正荣地产权益地价319亿元，新增46个项目，土储权益比例为70%，并表比例为81%。

同时，正荣地产对于房企合作开发项目持有开放态度，去年新增项目中就有25个为合作项目。

管理层介绍，2021年土地新政下，会继续保持一定比例的合作项目，在接下来的投资拿地中权益比维持60%以上，并表比例会略高十几个百分点。

近两年，正荣地产的合作策略也发生了变化，会选择尽量开发理念相近的两家，*多三家房企来合作，以此保证项目操盘效率和效益。另外，还加强了区域平台型公司及当地有实力的企业财务投资者间的合作。

至于提到的“双集中”供地政策，董事会副主席刘伟亮认为，这22个城市中正荣地产已经进入14个城市，虽然是集中供地，但对于集团化、全国化布局的公司来讲，拍地的影响并不会特别大，集中供地更考验每家公司的资金储备量。

正荣地产在考虑项目投资因素时，一直比较关注三个指标，包括利润率、回报率和开盘周期。除此之外，今年还要考虑整盘的销售周期，首开7个月外，整个项目的开盘周期要压缩到18至24个月之间。

以下为正荣地产2020年业绩发布会现场问答实录：

现场提问：双集中供地对公司产生的影响？怎么看地价？会否改变公司投资节奏？另外会否考虑更多合作拿地？拿地方面的权益比、并表比的影响？

刘伟亮：国家推出了土地两集中政策，首先对房地产的长远健康发展应该是一个非常有利的政策。继去年三条红线、银行集中度和土地两集中政策之后，对稳房价、稳地价、稳预期，对房地产市场长远发展更有好处。

土地两集中政策现在22个城市推出，正荣地产已经进入了其中14个城市。虽然是集中供地，但对于集团化、全国化布局的公司来讲，拍地的影响并不会特别大。

另外，这个时间点比较考验每家公司的资金储备量，因为相对来说集中供地，保证金的覆盖度，整个资金运作能力需要更强一些。相信集中供地会对每个城市的土地价格回归理性、回归到有一定的利润空间，会有一定的优势。双集中供地，对正荣地产的优势还会更大一点。

至于是否继续下沉三四线，正荣地产全国化布局已基本完成，更多考虑的是几个核心经济群如长三角、海峡西岸、京津冀地区，我们主要布局一二线城市，同时也在持续研究像环经济圈核心的、基本面比较好的二三线城市，我们每年都会新进一些城市，会进一步加强布局和纵深。

是否会多拿地，这些年，正荣地产在土地市场的合作比例相对来说比较高，去年新增的40多宗地有接近一半是合作项目。但这两年，我们的合作策略也适当发生变化，名列前茅，非常欢迎合作，但可能会尽量选择两家*多三家来合作，可以保证整个项目操盘效率和效益。另外，也选择理念和正荣比较相近，打法思路比较一致的企业成为战略合作伙伴。此外，这两年我们加强与区域平台型公司及当地有实力的企业财务投资者之间的合作，能控制投资风险。

而在拿地的权益比和并表比上，这两年，我们的投资拿地比一直维持在百分之六七十的水平，接下来整个投资拿地中，权益比会维持在60%以上，并表比例会比权益比略高，比如略高十几个百分点。

现场提问：管理层怎么看2021年的政策走势？针对三条红线，公司目前处于怎么样的位置，有什么计划要降到绿档？

黄仙枝：中国房地产已经发展了几十年了，目前国家政策调控是为了更好地健康发展。房地产的城市化进程还有一定的空间，我认为现在主要还是在一些结构性的不平衡和地区的不平衡。

2021年整个政策对市场，特别是对头部企业总体是利好的。正荣地产深耕一二线城市圈，我觉得2021年总体大的方向是可以的，对我们来讲影响不会太大。

第2个，未来几年房地产的发展速度和希望达到的规模。我们从2018年上市以后，定了2019年到2021年是地产高质量发展的三年，通过不断地调整和布局，基本做到财务稳健、盈利速度不断提升，我们的规模保持适当的发展，只有一条线还不是绿档，争取明年上半年把三条线都转绿。

另外，正荣地产通过精准投资，包括精细化管理，降成本，提高产品力，这几年不断提升盈利能力。

规模对于我们来讲，我觉得，还是保持适当的规模优势就可以了，正荣地产还是在坚持高质量发展，特别是长期主义，我们不设具体的目标，按照公司自己的实力和步骤来走。

现场提问：融资方面，管理层对目前整体的融资环境怎么看？公司今年的融资成本走势怎么判断？

陈伟健：总体来看，正荣融资渠道比较顺畅的，今年在一二月份就把握了比较好的窗口，发了大概7亿美元债，提前偿还了一些以往比较贵的美元债。

国内方面，目前在进行小公募的申请，海外还有3.4亿美元债的额度，同时也在申请其它的银行贷款，我们今年短债很少，融资压力比较小。

融资成本方面，我们觉得还是有一个比较好的改善空间，从去年下半年已经慢慢体现出来，我们做了一些美元债、点心债，还有双边，去年的融资成本已经从7.5%下降到6.5%，我们觉得今年还是有改善的空间。

现场提问：今年一季度公司的销售情况怎么样？留意到公司的销售目标是不低于1500亿，全年的可售货值和安排是怎样的？对于营销策略有什么想法？

李洋：今年1到2月份正荣是完成了既定的销售任务，基本上也能确保3月的计划完成，我们预判今年上半年的市场总体还是比较平稳的，整体来说今年的销售还是比较乐观的。

对2021年整体销售政策方面，从去年疫情开始也倒逼我们不断提升营销创新力，营销动作越来越精准，在营销上提出要提质增效。一方面，重视线上和线下的营销整体的结合。另外，我们也通过抖音、微信视频号大型平台直播，去引流我们的客户，覆盖更多潜在的、年轻的、多样化的新客户，降低整体客户来访成本和接待成本，同时减少对渠道分销的依赖，让客户销售转化率进一步提升。

我们从今年1月份开始正式成立了正荣地产的营销公司，营销体系会从过往“纯业绩导向”向“经营定位+业绩导向”双定位转型。在营销运作机制上，也会实现营销的前台和职能后台相互的制衡和协同的机制，一方面，要强调前台营销管理人员要有狼性的激励体系，一线人员能采取高佣金和优胜劣汰的方式，提升一线营销销售力，另一方面，后台和管理人员的绩效和激励，和经营业绩、经营指标强挂钩。

今年，正荣可售资源预计在2500到2700亿左右，去化率达到60%左右，对二季度的市场我们觉得也相对不错，会有陆续的新货推出市场，预计二季度还有一波销售的高峰。上下半年整体的销售比重，争取能做到各占一半。

另外，从去年到今年开始，我们更加看中权益销售的规模，2020年权益销售比例提升到55%，预计2021年权益销售比例能达到60%左右。

现场提问：关于ESG，正荣在去年有发行绿债的举动，公司在未来绿建方面是不是有一些计划跟目标？是否有进一步发行绿债的想法？

欧国伟：公司一直都非常重视ESG的责任，正荣地产努力成为ESG模范的企业。去年正荣地产在绿色金融方面也取得了一定的突破，制定了绿色债券的框架，并取得了第三方独立认证，至今一共发行了4笔绿色债券，用于支持绿色项目的建造。

未来我们也会积极响应国家提出的碳中和号召，加大对绿色建筑项目的资源投放。我们的目标是每年增加7到10个绿色建筑。评级方面，去年MSCI也将正荣地产的ESG评级上调至BB级，未来正荣地产也会争取更好的ESG评级，让正荣地产的长期价值能够更好地体现出来。

陈伟健：我们外债额度还有3.4亿美金，还有比较多的绿色资产支撑我们的发行，目前还是希望优先改善总体的评级，当然也会看整个市场的窗口。今年正荣地产的短融压力很小，总体会看市场的表现。

现场提问：请管理层介绍一下2020年的现金流情况及2021年预测的现金流情况。可否分享一下表外的债务、收入、现金、联合营项目的利润贡献？

陈伟健：关于现金流，去年正荣地产总体销售权益大概55%，回款率75%，相关收款586亿元，权益土地款305亿元，建安成本160亿元，税费是53亿元，利息58亿元，营销管理费41亿元，分红6亿元，其它费用约6亿。

去年，我们是净流出大概43亿元，主要是去年四季度适当多拿了一些土地。

今年，我们估计总体收入和支出是可以打平的，今年权益可以有一个比较大的突破，可以再增加到60%，回款率在75%，相关回款大概675亿元，土地今年大概是315亿元，工程175亿元，税费60亿元，利息63亿元，营销管理费约45亿元，分红或其它费用约8亿元，其它部分6亿元。所以，今年大概有3亿元的净流入，跟去年能做到持平。

表外结转和表外负债的情况，正荣地产去年总体表外结转为221亿元，相比2019年的153亿元同比增长45%。若按权益，去年权益表外收入80亿元，比2019年的47亿元大幅增长70%。

今年到明年还有比较多来自联合营的收入和利润贡献，正荣的表外负债应该会逐步减少。其实去年我们整个表外权益负债大概26亿元，表外权益现金已超出27亿元，实现了净现金1.4亿元。虽然今年还会有一些新的合作，但还是以并表为主。

现场提问：关于投资和改善盈利水平，公司在做投资决策时主要考虑哪方面？限地价、限房价对投资决策的影响？公司会采取什么样的措施来进一步提升盈利能力？

刘伟亮：投资方面，现在国家确实是在限地价、限房价，但现在国家在集中供地，越来越多的城市以摇号方式出让地块，所有限地价、限房价项目给了一定的房地价差，在同样的房地价差的情况下，土地是有一定利润的，只是相对来说偏薄一点。

这两年，正荣地产整个财务成本有明显下降，经营效益有明显提升，同时管理成本和工程建设成本是正荣地产狠抓的过程，要进一步向管理、经营要效益的阶段。

在投资策略当中，22个集中供地的城市中，我们有14个已经进入，加上有3到4个是准备进入的，这样有十七八个城市，全年要供地50几宗，每一批次供地里少的有40来块，多的有60来块，对正荣地产的现金储备来讲，我们获取土地还是有比较好的优势。

另外，我们有二三十个项目已经下沉到三四线城市，全国资源会分散开来，对今年拿地有比较好的优势。

李洋：去年疫情期间到疫情后，我们贯穿始终地做了一个动作就是提质增效。名列前茅，今年我们考虑探索一些多元化拿地方式，在集中供地且做好精准研判，会考虑跟优秀平台企业合作的机会，拓展投资渠道和方式。第2，对看中的地块进一步加大精准研究，提升投资质量，同时也要强调整体的投后兑现度。

第2个方面，是控制费用，持续降低融资的成本，通过提升经营质量、评级水平，降低整体融资成本；创新营销方式，降低营销和整体管理费用的支出。同时合理筹划税费的支出。

第三方面，通过整体的规模效益，降低建筑成本的支出，继续加大对客户敏感度产品的投入和研发，通过优化供应商管控机制进一步扩大战略集采，升级战采合作体系，进一步降低建安和材料采购成本，同时减少沟通成本，进一步提升项目效率，实现我们和合作单位的共生共赢。

较后一方面，练好内功，提升运营效率、管理效率和决策效率，坚持整体快周转的策略，加强现金流管理，以提升整体的资金的周转速度，进一步提升资金的使用效率。

刘伟亮：我简单补充一句，正荣的投资考虑因素一直是关注三个核心指标，项目利润率、回报率和开盘周期。今年我们额外又增加了一个考虑因素——整盘的销售周期，因为我们发现在头次开盘达到7个月的同时，整个项目的开盘周期要努力压缩到18个月到24个月之间，这样项目的效益才能较大化。