西安调控，宁波这一类投资客要当心了！

昨天小七发来一条简讯：西安又调控了。

西安是十三朝古都，在历史上的影响力无出其右。但在中国的楼市版图中，西安只能算是个“后生”。

5年前，西安楼市还没什么知名度，暴红源自于西安出了个“没底线”的抢人才政策。网上盛传一个笑话，到西安去走亲戚，结果被派出所拉去*了。

在老司机的记忆里，西安是国内*早也是力度*抢人才的城市之一，这在客观上促进了西安楼市后来的繁荣。

近5年是西安楼市鸡犬升天的5年，暴涨、抢房、摇号、调控一直是当地的主旋律。昨晚，在深圳、东莞、成都、杭州之后，西安加大了调控的力度。

为了省事，老司机直接把西安调控的红头文件贴出来。

看出哪些*具杀伤力了么？

1、宅地供应增加20%以上。这条看看就好，文件中没说明是计划供应量还是实际完成量。国内的大城市几乎没有一个按计划完成的，宁波的完成率长期都不过60%。

计划量要增加20%太容易了，但完成量要增加20%，需要多方合力再加上宏观大环境允许才办得到，何况，文件也没说完不成肿么办呀。

2、限房价竞地价定品质。这个宁波已经在执行了，只是宁波没有“定品质”，所以交付扯皮的事连绵不绝。定品质说起来容易，执行起来可难了。既要满足公众期待又要考虑开发商感受，搞不好两头不讨好。

3、“两集中”供地不说了，老司机前面已经写过好几篇评论。

4、限购资格趋严。有影响，但影响不大，时间越长效果越弱，看看宁波现在的限购有多大影响？

5、限售期5年。比一般限售期多3年，可能会导致短线投资客离场，长期来看会降低市场波动。

老司机一直都觉得限售是在保护投资者，五年限售加上交房周期差不多八年了，刚好避开一轮调整，完美熨平市场波动。说限售期延长会导致炒房客破产，那是想当然。

6、无房家庭往前回溯4年没有卖房记录。这条对宁波有借鉴意义，有可能会抄作业。回溯能减少不少”假无房户“，对于限购圈内的改善楼盘是个冲击。

7、严控房贷。这条主要是做样子，*严厉的深圳也才查出千分之二的违规贷款，谁信呢？

8、逐步建立二手房价格发布机制。这一条要重视，前面提到的几个城市也都提到了这条，看来以后会成为调控的标配，宁波很大概率也会跟。

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西安的调控，宁波抄作业重点会抄哪几条？

*是对无房家庭的回溯调查，以前通过把房子过户给父母、亲友从而变成无房户的手法，行不通了。宁波现在还没出台，置换的要买还来得及；等出台后，肯定会回溯2年以上，到时候想换房都来不及了。

不过，成年子女分户买房不受影响。

第二是二手房指导价，西安的表述是”逐步建立”，这为后面的执行留下了活口；如果写着立即执行，意味着二手房价格的天花板被封住了。

今年以来，老司机交流群里不时有“震撼价”二手房爆出，比如7、8万的*，近6位数的次新豪宅。

二手房没有天花板！天价二手房的成交，就像开奖信息一样在坊间传颂着，鼓舞人心。

但二手房指导价可能会结束这场狂欢，随着更多城市公布这项新政，悬在宁波房东头上的达摩克里斯之剑随时都可能会落下来。

今天是西安，明天会不会是宁波？

90%以上的投资客显然对这个风险缺乏认识，他们还陶醉在二手房”猜新高“的游戏之中。

就像A股在六千点时猜八千点还是一万点那样。

为什么说二手房指导价政策会封住二手房价格的天花板呢？这还得从二手房的房贷说起。

从已经出台这项政策的城市来看，二手房指导价成了银行审批贷款的依据，这是一个根本性的转变。

以前，各个银行对于二手房的价格认定，采取的是随行就市的政策，这其中，中介又起到了绝对主导的作用。

通过与银行搞好关系，不少中介甚至能获得明显比市场价更高的估价。

为了抢夺市场份额，银行也对二手房的估价基本采取走过场的态度，次新二手房尤其如此。老小区还有历史成交数据可以做个参考，次新小区由于刚刚出来，成交信息基本都是空白，很容易成为冒险家的乐园。

旁边的老小区卖3万，次新小区敢于开到5万+，甚至6万+，他们的理由很充分，因为我“新”。

但所有的“新”很快就会变成“旧”。老司机看过不少豪宅，在新房阶段它们的确比周边老小区贵得多，但越往后二者差距越小，超过15年后，很多豪宅就变成了脱毛的凤凰。

昔日的差价逐渐被时光拉平，就像再美的姑娘*后都会成为老太婆。

老宁波都知道孝文街的中央花园，当年何等壕气，住的都是有头有脸的人，现在二手房价格还不如周边。后来的东方威尼斯、外滩花园、锦地水岸、海景花园，是不是都走上了这条路？

所以那些愿意为高价次新房买单的，才是真的勇士。

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有了二手房指导价后，这些次新房大胆的标价再也得不到银行的支持了。银行将会参照政府指导价进行放贷，在均价3万的板块，想再以5万/6万+来办贷款，难了。

高价次新房的交易将会受到非常大的冲击。

老司机常听到的一个说法，买得起豪宅的都是有钱人，贷不贷款无所谓，全款他们照样买。这话说得对不对先不说，说这话的肯定就不是有钱人。

真正的有钱人是从不吝于使用贷款的，事实上他们千方百计想贷款，即便自有资金足够，他们也宁愿使用贷款。

要让有钱人全款买房，要么买这房子特别赚钱，要么就是他觉得这房子无可替代。

无可替代是特例，一般来说有钱人的选择都很多，不会那么专一。

在老司机认为，对二手房价抱有过高期待的投资客，将迎来本轮行情的*次考验。让我们一起等待，看看有多少人愿意花比指导价高得多的价钱，为宁波二手次新房买单。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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