- 董董:谁来点评下时代倾城这个盘?
- 小石头:地段还行
- 七七妈:性价比高
- 春暖花开:未来升值空间还是有的
- 阿霞:周末一起约看房呀
- 大头明:售楼处美眉不错,哈哈
正文:
过去十几年来,我经历了多个大涨周期,几乎每次都收益不错。说句心里话,像我这种人,既不肯上班,创业又不行,基本就是社会的边缘人。如果没有房地产,我的资产财富不会有今天这个水平, 我很感谢房地产,也感恩生在中国这个时代。
我在房产投资上面的经验,几乎是王者级别的,因为我见过各种成败的案例,面对过数万人线上线下的咨询,这些人当中既有省市级的官员,中小企业家,也有全职妈妈。这些年我 拖着行李箱看过很多城市无数的楼盘,也带领身边的亲友不断买房投资,他们有些人回报率甚至比我还高。
有时我也不免要问自己:为什么买房能赚钱呢?而买汽车,电脑这些普通商品却不能呢?
做任何投资,都需要搞清楚本质规律,很多人一直没有搞懂为什么买房能赚钱的底层逻辑,所以他们始终无法真正行动起来,大胆买房。
这是一个很有趣的问题,涉及非常多经济学知识,纷纭复杂,不过我已经烧坏了几百万个脑细胞,帮大家解答了,接下来,您只需要一边阅读,一边思考就足够了,一定受益匪浅!
为什么买房能赚钱?
1.通货膨胀
中国长期通货膨胀率每年 10-12%,光就人民计价系统而言,房价就具有非常强劲的涨价基础。
过去几十年,中国货币宽松从未停止过,持续不断的通货膨胀,使得人们大量的财富往资产转移,这就导致一个局面:
只会勤奋上班的始终是穷人
持有资产则越来越富有
不容置疑,这么多年来,造成中国贫富分化的*原因就是房产,同在一个公司上班,人家早买几年房,就是比你多赚了几百万,无关乎你在公司是否努力,天赋高低,有时就是一套房,一辈子就不可逾越了。
早些年我奔走于各个城市倒腾房子的时候,曾经劝过很多朋友尽早买房,但是有些人总是担心这个那个,始终没有买。
即使2015年,房子大涨前夕,他们还在犹豫,因为那时新闻到处报道“全国高库存,现在买就是接盘”,所以他们迟迟不见行动。其实你对待房子的态度,基本决定了你的人生高度,此话一点都不为过。
就我过去这么多年的经验来看,每一次国家有难,经济出现下行趋势的时候,接下来房价都会大涨:
2003年非典,次年大涨
2008年金融危机,次年大涨
2012年次贷危机,次年大涨
2015年全国高库存,次年大涨
2019年新冠疫情,2020开始,全国多个城市已经出现上涨,接下来会逐个城市轮动,资金是永不休眠的。不给我买深圳广州,我就去周边其他城市…
为什么国家明明有难,经济下行,房价反而会上涨?
因为世界上任何一个国家,一旦遇到大灾大难,都会想到一个办法:印钱
大灾大难之后,人们会减少消费,社会有通缩的隐忧,等待经济自行修复是非常漫长的,那时很多企业已经倒闭,失业人群已经上街游行了,而印钱大搞货币刺激,是恢复经济*快的方式,但是不可避免的是,总有相当一部分聪明的资金会跑去资产市场,导致资产价格出现上涨,而提前布局的人,就能赚到货币宽松的红利。
2、限制供地
中国的房价泡沫既有货币超发带来的“投资需求”,也有土地供应制度僵化导致的人为供应短缺。
在发达国家,土地基本为私有,这意味着土地供应的弹性很大,一旦房价上涨,很多人就会把土地挂出来卖,导致供给增多,从而缓和供求矛盾。但中国的情况截然不同,中国土地为国有,且由国土资源部每年向各省市分配指标。由于每年分得的指标非常有限,地方政府就有很强的冲动把土地价格卖得特别高。
中国国务院发展研究中心原副主任刘世锦曾经说过:“城市政府总是有意无意把房价往高推,为什么这么搞呢?土地指标有限,并且卖地有收入。”刘世锦一语道出了中国房地产“泡沫刚性”的制度关键:土地财政。
土地财政始于1994年分税制改革,土地出让金被划为地方财政收入。1998年楼市启动后,地方政府从土地财政尝到了甜头,从此欲罢不能。因此,每当房价下跌,地方政府必定想方设法“托市”,“调控”屡屡成为“空调”。几轮博弈下来,投资者已经形成了理性预期:政府不会允许房价真的下跌。
对资产价格而言,预期*为重要。要打破房价不跌的金身,就必需破除土地财政。从某种程度上来讲,我们可以把地方政府想象成楼市中的庄家,只要土地财政没有终结,庄家都会继续护盘,那么跟在后面的散户,普通买房者,就能顺势赚到钱。
说到供应,顺便谈谈*。*近各路媒体对上海*改革大肆报道,我看了很多网上关于这方面的分析,发现没有几个人是写到点子上的,那我就写几句吧:
*这玩意儿,就像房价,只有增加供应才能解决问题,无论怎么改政策,又是多校划片,又是指标到校,如果不增加供应,都是没有用的。
只有到处都是名校,高价*的问题才能得到解决,但是任何政府都不可能做到,因为十年树木,百年树人,名校不是一朝一夕就能办成的。所以现在的学区改革,只不过在有限的范围调配一下而已,无非就是换另一批人读名校。
供需不平衡,解决的*办法就是增加供应。学区问题和房地产问题一模一样,房价2003年就开始调控,国八条、国六条,快20年政策都整了几百个,房价有降吗?这个问题想清楚,中国的大部分问题就清楚了,人生豁然开朗。
现在很多媒体动不动就写以下这类文章,其实是对读者极不负责任的:
1、*,暴雷了!
2、*挨了一记重锤,完了!
3、突发,*崩了!
更为搞笑的是,某些媒体甚至会拿极个别急售的老破*区房降价,来佐证自己的观点,仿佛房价暴雷就在眼前,吸引眼球。
这种耸人听闻的文章根本不懂中国的国情,中国全社会*诉求是什么:稳定压倒一切。高层的任何改革,首先要满足的是维持社会的稳定发展,而不是其他东西,动不动就暴雷,真的以为政府嫌事不够大吗?
其实上海这种指标到校的做法,深圳、广州、成都早就实施了,后面*价格该涨的还是涨。
(北京早就实施多校划片了,今年*依然继续涨)
看到这么多媒体热烈讨论上海的指标到校学区改革,并言之凿凿房价会跌,马上暴雷,估计上海教育局都忍不住想说:真喜欢看到你们这些城里人没有见过世面的样子,其实这招别的地方早就玩烂了。哈哈!
3.投资三性
任何投资,归根到底都要服从三性原则,即安全性,收益性,流动性必须舍弃其一。如果市场上全部都是理性人的话,*终各行业都是一样的平均回报率。如果三性都好的投资,一定会挤满了投资人,导致收益性或者安全性下降。除非是政府特许经营权,或者信息收集比别人牛逼很多,能发现别人发现不了的商机。
很明显,房产投资牺牲了流动性,保留了安全性和收益性。反例是股票,保留了流动性和收益性,牺牲了安全性,深证 A 股 28 倍的 PE,大部分资金都是在投机炒作。
流动性的牺牲,能带来 3%左右的年收益,比如定期存款。同理,如果卖房不用在中介上挂半年,买房贷款手续不用花 3 个月的话,投资炒房不用满五*就能免税的话,房产的投资收益性必然下降。因为涌入的人太多了,频繁交易会分薄利润。正是因为房产交易缓慢,所以它才能赚到钱,也就是赚到所谓的时间价值。
另外一点,ZF的调控完全不符合经济学。
明显应该满二加税,满五再加税,逼大家挂牌出售,增加流动性,才能打击炒房的收益。只有人人把房子挂出来卖,供给增加,房价才会回落。
如果规定不满两年,不满五年就收重税,那么很多人就会倾向摁住房子,自住够甚至出租够两年或五年才愿意出售, 这样市场上的二手房源就会减少,导致价格上涨。
三年限售就更别说了,一套房一旦买入,就要囤起来,三年不能交易,那么市场的二手就会进一步减少。如果一个城市一年成交30万套房,那么这30万套房就要因为限售而消失三年,所以限售政策不但无法降房价,反而是逼大家囤房。
4.打击炒房
炒房是降房价的,那为什么我200万买了,可以400万卖出呢?因为我提供了当时市场上*的房子给需要买房的人啊!他肯定对比过周围的房子,真心觉得是*的,他才会买呀。什么?为什么不留着200万的房子,一直等到这个愿意花400万的人来买?
业主需要卖房拿钱去做生意,去救命的时候你去哪里了?为什么没有出钱把房子买下来?开发商2015年被高库存折腾得死去活来的时候,你又去哪了?
让炒房客利润下降的,必然是另一个炒房客。如果人人都来炒房,短期房价会涨, 但是长期来看因为竞争激烈,*后就一分钱都没得赚,房价应声回落,因为人人都做的生意,很快就会做烂。
由于炒房在政府宣传下,是一个人人喊打的行当,甚至听到炒房,全家族都要断绝关系,因此全国全职炒房的人是极少的。炒房客在总购房人数中,不到 2%,其余 98%都是刚需,自然遍地都是利润。
同时,根据社会经济学基础知识,名声不好的行业,收益肯定很高,通过收益来弥补名声的损失。
比如医生,教师,国企员工,公务员,因为名声好,自然不用太高的工资,就能找到合适的人愿意做。
比如妓女,高空作业工,黄牛,抖音直播,跨境电商,游戏电竞,都不是什么正经的行当。名声差的要被全家人骂, 当然可以赚到更高的收益。
开发商,炒房客,房产中介承担了政府控制房价不力的骂名,自然会获得超额利润。明明地价占了新房一半以上的成本,媒体竟然能说开发商是导致房价上涨的原因。
其实开发商是所有买房人的朋友,开发商是降房价的,他们建的房子越多,价格竞争越激烈,房价就越涨不起来,让开发商利润下降的,必然是另一个开发商。
限价打击开发商,三条红线不给开发商融资贷款,提高开发商入行资质,必然导致开发商数量减少,楼盘供应下降,导致房价上升。
不准小贩贷款买煎饼车,煎饼果子的小贩要考试认证,对煎饼果子进行限价,请问煎饼果子价格是上涨还是下降?
涨!
应该放开,人人都来摆卖煎饼,整条街都是摆摊的,煎饼果子的价格立马就会降下来。
5.信息不对称
中国全社会 90%的人都活得浑浑噩噩,对财富的理解一无所知,尤其在房产投资领域。明明我国连年通货膨胀,普通人却不知道,看看 CPI 才涨 2%每年;明明限购、加税是涨房价的,越是市场化自由的商品,价格就越低,这是经济学的基准知识,普通人不知道,年年盼着房价下跌。
(1998年上海静安区房价上涨到2300每平方,那时专家就建议大家抛售房产了)
明明中国的经济增速全球第二,城市化率才53%,房价还很便宜,但是全各路专家却年年喊跌,打脸都能连续打几十年。在此由衷感谢媒体长期不断的宣传,减少了很多买房的竞争对手,让房价几十年稳如磐石地上涨。
6.辛苦钱
买房是个辛苦活。
从看房开始,风吹日晒,破限购还需要假结婚,假离婚,再复婚。再到办手续,跪舔银行,面临各种贷款困难,都得打碎牙往肚子里吞,遇到房价上涨,还要处理房东跳价违约的问题。买了房子要跑装修,买家具,如果出租,还要处理修门窗水电家电的问题,可以说,买一套房,难度不亚于运营一家公司。
整个过程下来,全部都要投入大量精力,何止是心力憔悴,简直是地狱般的折磨。
买*套很轻松,全家支持
买第二套靠自己,咬咬牙还能吃下。
买三套到第五套,开始研究贷款黑科技
7套以上,简直是死去活来,从哲学上拷问自己的人生意义。
极端辛苦,意味着门槛高,意味着竞争对手少,也就意味着利润。躺在沙发上,点点手机,就能投资的股票、基金、p2p,当然没有辛苦值的加成了,甚至随时亏钱。
什么时候房价会下跌
我说了那么多,不是想证明房价不会跌,任何投资物都有生命周期,不同的是有些短则几年,有些可能横亘你的一生,长到可能你一生都见不到它大跌。
历史上,全世界只有香港 97 年亚洲经济危机、日本 91 年经济停滞、美国 07 年次贷危机,全球总计 2.5 次房价大跌。
下跌原因有三:
1经济增长长期低迷,城市化进程停滞,导致房价上涨的基本面恶化。
2不再调控楼市,低利息,零*,各种上,全民炒房,先是急涨一波,*后一起爆掉,一地鸡毛,然后阴跌十几年,那时房价就真的降下来了。
3超发货币边际失效,超低利率,想刺激也刺激不起来了。
各位想想,中国现阶段怎么可能满足以上3 点? 除了以上三点,不管是加息、限贷、限售,限购,一律无法动摇房价上涨的势头。价格人为可以摁一两年,但是历史潮流是不可阻挡的。
*后,我想说2021年在史无前例的通胀之下,注定是一个资产大年,大家有钱不要存银行了,买两三套房都不嫌多。另外,建议大家不要炒房, 买了就长期持有。希望每个人都能安排好自己的家庭资产,生活越来越好!
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*后我想说,要做到每一篇文章都是实用干货,绝非易事。每次更新之前,我都要搜肠刮肚,绞尽脑汁才能写出一篇大家喜欢的作品。我不需要打赏,只需要大家的转发认可,请您不要吝啬,马上转发,非常感谢!
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楼市团长,具有多年房产投资实战经验,以擅长地段分析和贷款裂变得到广泛的认可。过去十年,曾经帮助过众多家庭实现资产大幅增值,改变了很多人的命运。
楼市团长是业内首个提出“房商教育”的投资者,因为买房不是一件简单的事,中国人太需要这方面的知识普及了,所以他在公众号持续笔耕,分享了很多非常实用的买房攻略。他公众号的历史文章几乎是一个买房百科全书,各方面的问题都能从这里找到答案,非常值得反复阅读!
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