滨江新城，投资北仑的希望之地

很长一段时间，老司机都以为著名的箱包品牌新秀丽是中国的，因为这名字听上去很中国，后来才知道这是个美国佬创立的品牌，喜欢找帅哥代言。

老司机不是帅哥，所以我不买新秀丽。

虽然品牌是外国的，但我们看到的新秀丽箱包大多是在国内生产的，产地就在咱们宁波，准确的说在小港的滨江新城。

从东外环沿江南路往小港开约5公里右拐，在离山不远的地方就坐落着新秀丽的中国工厂，在它东面，是著名的海天塑机。

一般情况下，看到海天塑机我们就认为到了小港，但事实却是过了东外环我们就进入小港了你没看错，北仑离宁波主城区*近的地方，在明州大桥边上。

和高新区只隔了一条东外环。

哎妈，北仑原来离我们这么近啊，那它怎么就不开发呢？

奉化为了蹭主城区的流量，贴着方桥的边界线大搞“鄞南新城”，尽管鄞州从心理到身体都很抗拒，但方桥硬是用ppt在主城区抢走了一大波投资客

北仑却放着离主城这么近的板块不开发，跑去搞梅山湾新城，搞了十多年，房价还才过万，新城仍然没人。

这是个多么执拗的boy！

老司机一直对宁波往海边发展抱持着质疑的态度，无论是北仑还是鄞州，我都不认为向海发展是一条正确之路。北仑已经用十年证明了这一点，鄞州是不是也想试试？

与之相对应的，是镇海和奉化这两个成功的反例。它们都舍弃了向海发展，坚决的投入到了主城区的怀抱，*终分得了主城区外溢的红利。

现在，庄市骆驼的房价要比肩江北海曙了。

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好在，宁波提出科创大走廊战略之后，北仑终于醒了过来，不失时机的推出了“滨江新城”这个新概念。

也可能是被镇海奉化刺激到了吧

虽然比兄弟们来得更晚一些，但好饭不怕晚，滨江新城还是有不少优势的，前提是北仑要有这个决心。

当初，滨江新城这个概念刚提出来时，老司机并不太感冒，我认为那不过是红联的加强版。直到看到规划，要跳脱红联往西发展，我才意识到北仑可能要来真的了。

许多人把滨江新城和小港混为一谈，认为滨江新城只是小港换了个马甲，这是明显有偏差的。从地理位置上讲，滨江新城的确与小港红联相连，但其发展定位并不是要围绕小港来做开发。

而是要做宁波主城区的一部分，就像镇海的庄市一样。

滨江新城有这个条件吗？我认为是有的，目前启动的“核心区”西起绕城高速，东至骆霞公路，北到甬江，南到山边，大概4-5平方公里。这个板块距离高新区约3公里，距离*火爆的明湖板块约7公里，距离市政府约10公里。

也就是下图红色区域（虚线为北仑与鄞州分界线）。

除了离主城区近，滨江新城也是大走廊的一部分，北仑如果想从大走廊分一杯羹，靠的只有这个板块了。此外，地铁6号线已经获批，并且开始启动设计，大约在5-8年内就可以开通，届时滨江新城基本上就没有郊区概念了。

目前，明湖的房价在4万+，高新区的房价在3.5万左右，江对岸的庄市也差不多这个价了，而3公里之外的滨江新城，价格刚接近2万，甚至还不如方桥。

3公里1.5万的价差，100平的房子差150万，这个帐该怎么算？

老司机看好滨江新城，并不是说它现在有多好，也不是说它未来一定会涨到多少，而是我看到了北仑对融入主城区的“野心”，以及滨江新城与东部城区房价的巨大差距。

未来是不确定的，在判断板块前景时，老司机没那么浪漫，只追求眼前看得到的确定性。

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其实，核心区以西（即图中的黄色区域）更加靠近市区。该区域西边紧邻东外环，南边离明湖板块仅2-3公里，面积大、拆迁少，更加适合大规模开发。

可能北仑还不想与主城区靠得太近，他们并没有率先启动这个区域，而是选择了更靠近红联的工业区。这样做的好处是投入少见效快，依靠红联已有的配套资源，不需要大规模搞公建。但弊端显而易见，工业区拆迁慢，滨江新城的开发变得小规模而且零碎，前期的几个楼盘，环境观感不佳，以及没有鼓舞人心的大项目带动。

不少人问老司机，滨江新城都是工业区，真的有前途吗？我说这些厂房毫无疑问是要拆的，未来的城市面貌肯定跟现在看到的不一样，但如果拆迁慢，等待的时间的确比较煎熬。

北仑如果想要复制镇海和奉化的成功，需要在滨江新城讲一个更宏大的故事：不仅仅现在的核心区要启动，更要尽快拿出核心区以西、更靠近市区的这个板块的规划来。

规划一定要高大上，有主题有故事，鼓舞人心，学学方桥。

现在是投资滨江新城的好时机吗？

这个问题要分两个层面来谈。如果整个宁波楼市走衰，覆巢之下无完卵，滨江新城也一样会调整；如果楼市继续走好，在同样的大环境下，滨江新城的潜力会更加确定一些。

滨江新城面临的挑战，除了工业区的拆迁可能比较慢之外，更大的因素还是来自于北仑区的决心：如果只是想搭个顺风车小打小闹的慢慢搞，就像以前的红联，那么这个板块的命运就不会那么一帆风顺。

除此之外，整个东部虽然房价很高，但人口的密度并不大，除了价格溢出，城市膨胀而导致的自然溢出目前还看不到。如果鄞州在五乡、回龙一带加大开发力度，拦截东部的刚需客户，滨江新城的优势就不会那么明显了。

好消息是鄞州现在还没那心思，东部新城、南部商务区、东钱湖新城、高新区融合，鄞州的日程表已经够满了。

北仑能抓住机会吗？

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本文源自微信公众号：房产老司机

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