美的置业2020业绩：看上去很美？|年度价值观察

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撰文|蜜姐&编辑|杰儿

房地产黄金时代真的一去不复返了。看到*近接连发布年报的房企业绩和股价，蜜姐不禁再次感叹。

想起黄金时代的那几年，每年的3月底4月初往往是房企股民们吃肉喝汤的日子，但今年，年报发布后，股价下跌似乎成了诸多房企的常态。

今天聊聊成绩看上去还蛮美的美的置业。业绩发布次日，其股价大跌超过10%，这是为啥？

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大致看美的置业的2020年业绩报告，亮点其实很多。比如：

收入524.84亿元，较2019年上升27.6%；

合约销售额约1261.6亿元，同比增长24.6%；

年内利润及综合收益总额48.26亿元，较2019年上升11.5%；

核心净利润48.05亿元，较2019年增加15.0%；

加权平均融资成本为5.33%，连续4年呈下降趋势。

尤其派息方面颇为慷慨，业绩会内容显示，自2018年上市以来，其累计派息达44.1亿港元，已超过累计股票募资的数额。

但另一方面，资本市场似乎不认可。前一晚年报发布，第二天开盘，美地置业低开低走，*终报收15.6港元，大跌11.66%。这是为啥？

仔细看业绩数据，蜜姐发现，美的置业一些异动之处。

如果仅看营收增速确实还不错，但一看毛利，吓了一跳。反而比2019年还低，为116.58亿元，2019年这一数据为130.07亿元，降幅为10.37%。

经营利润降幅更大，2020年为65.32亿元，降幅17.35%。

主因在于，2020年，美的置业的销售成本急剧攀升。数据显示，2020年，美的置业的销售成本为408.26亿元，比2019年的281.31亿元增加了45.13%。

对此，官方的解释是：主要由于会计确认销售总面积较2019年上升33.2%至607.6万平米及单方成本较2019年上升。

主要是后半句，这说明啥？美的置业拿的地可能价格都偏高，导致目前多数区域房价走稳的情况下，利润空间变窄。

蜜姐依稀记得2021年初，美的置业一桩高溢价拿地就曾被媒体热议。坐标浙江义乌，据公开报道，彼时，美的置业通过69轮竞价，以31.38亿元拿下，溢价率达到了77.3%，楼面价达到25009.29元/平方米。此举也刷新北苑及义乌高层地块成交楼面价新高。

曾长期关注过美的置业的蜜友不难发现，高溢价拿地，美的这事儿经常干。例子就不再过多赘述了。

土地储备是房企赖以生存的粮仓，是攻城略地的子弹。尽管房企拿地态度和节奏，受市场影响波动较大，某种程度上，要扩张，也只能高溢价拿，毕竟房地产躺赚的时代已经过去了。这就是千亿的代价。

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成本高企，利润跟不上。没赚到钱，资本市场不买单，也就想得通了。

此外，将时间线拉长，对比往年，蜜姐发现，美的置业似乎也在走下坡路。

尤其是毛利润同比增速，2020年为-10.37%，比2019年的32%要低不少，2019年又比2018年的101.2%低很多，整体走低趋势明显。

另一方面，美的置业的借钱速度似乎更快了。比如，2020年其流动负债里的公司债券规模比2019年翻了2.77倍，为67.58亿元。

三条红线美的置业踩中了一条：剔除预收款后的资产负债率为76.4%，净负债率下降9.8个百分点至79.2%；现金总量约268亿元，现金短债比为1.3，净负债率和现金短债比都达标。

现金流方面，截至2020年12月31日，美的集团总现金及银行存款为267.87亿元，2019年这一数据为269.35亿元，略降了一丢丢。

其中，现金及现金等价物为185.95亿元，比2019年末的190.97亿元也略降了一点。

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当然，对于一些问题，美的置业显然也意识到了。如果可以利润更多，谁愿意高成本卖房？

当行业进入下行周期，房企不能单纯依赖房价上涨，获取不菲利润时，内部管理优化的重要等级，便被提高了。

美的置业也不例外，全面数字化提升运营力，是美的置业2020年的亮点之一，向管理要红利，提质增效确有必要。

以前可能风口上猪也能被吹上天，但往后，对不起，大势已去，好好守规矩，健全管理机制吧。房企今后能走多远，内部管理很重要。

此外，房地产存量时代，可以预见以后房企的竞争会越来越激烈。肉眼可见的是，各大房企都在想尽办法，提高自家产品的产品力，你比如美的置业，5M智慧健康社区价值体系升级，AI社区大脑、AI家庭大脑、维G健康社区创新落地……

听起来虽然有点飘乎乎，但能够开头，就是好事。蜜姐喜闻乐见这样的良性竞争，这实际上，这是行业不断优化的过程，对我们所有人都是好事。

接下来的2021年，希望美的置业能带来惊喜。

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今日词汇：净负债率

股票分红：指企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例。净负债率，是一个房地产的专用指标，专门来解释房地产公司的负债情况。

公式为：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产。有息负债=短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券。

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