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注意：上次征稿之后，立马就有反馈了。这是粉丝达人投稿，作者李光远。他是我欣赏的房产投资者，这是他对琶洲板块的思考和选筹思想。我认为也具有不错的参考价值。在我的琶洲篇仍在嗷嗷待哺之际，这篇就当前奏，希望这能先一解各位酒未尝甘露之苦。（嘻嘻，没什么比投稿更让人偷懒心潮澎湃了）以下为正文：
琶洲，这块东至广州大道、南临新港东路，北接珠江，东至万胜围的长条形区域。
吸引了小米，阿里，微信，国美，YY，唯品会，TCL，网易，科大讯飞等行业巨头。
在业内，我们认为琶洲所形成的的产业聚集力，在未来的5-10年里超越珠城，组成广州产业格局的新天花板，是很有可能的。
特别是前不久，阿里爸爸的华南运营总部正式搬进琶洲，成为琶洲上班进驻企业的先头兵。
琶洲的发展，可以用蒸蒸日上来形容。
这将成为海珠*强的经济发动机。
特别是这种做数字经济、互联网高科技和总部经济的从业人员，个个吸金能力超强。
这些强大的高净值购买力，对海珠房价会起到很强的推动作用。
先看控规：
一般判断一个区域未来发展潜力，都会拿控规图作为参考。
控规图属于政府规划类文件，由相应的城市规划部门进行设计，并在出台以后再不断的更新和调整。
控规图上标着五颜六色的色块，不同颜色代表不同的用地性质。
通常红色代表商业用地，黄色代表住宅用地。
琶洲西区的控规基本上都是红色的，这个区域除了早期有一些住宅用地（会展西岸），其他基本上都是各大公司总部、商业办公楼。
所以琶洲西区的*个特点，就是住宅用地稀缺。
接下来我们分析下区域人群的特点：
这个区域在未来逐步落成后，就业人口密度非常高。
预计在2023年，该区域就业人口可以达到15万；而到了2033年，该区域就业人口可以达到50万。
我们看看企业列表。
这里头有互联网巨头（阿里、微信、唯品会），有游戏巨头（三七娱乐），有科技巨头（小米、科大讯飞、YY，），还有各大独角兽公司总部（国美、名创优品、复星）。这种新兴企业和独角兽聚集的地方，人群收入都非常高。
稀缺的住宅和天量的高净值人才会碰撞出怎样的火花，我对此充满期待。
再看路网：
琶洲的路网非常发达，可以说是复合型路网规划的典范，
比方说：
地铁：4号线（已有）、8号线（已有）、11号内环线（在建），18号南北大动脉快线（在建）、12号线（在建）
城轨：广佛环线（在建）、穗莞深琶洲支线（规划中）
其他交通：海珠有轨电车（已有）、港澳客运码头（在建）
大桥和隧道：猎德大桥，东圃特大桥，琶洲大桥，华快，后续还有冼村-广场东路过江隧道，车陂路-新滘东路隧道，琶鱼隧道（连接鱼珠CBD）
为什么琶洲有高度密集的交通资源？
你可以这样理解：
珠江北岸有若干个已有或将有的CBD，如天河北、珠江新城、金融城-鱼珠，所以可以把各种交通资源均匀分布。
但是在珠江南岸，琶洲是当下*可以抗衡北岸的CBD，所以各种交通资源肯定不能拉下，能做极致就做极致。
想一下，等这个区域全面建成后，过个隧道就能到珠江新城；18号线地铁半*，可以去到南沙；广佛环线半**佛山；去深圳、去香港、去白云机场，都有*快捷的出行方式。
在过去的十年里，东站是核心区交通资源*密集的区域。
但未来，这个桂冠会属于琶洲。
既然琶洲的美好未来是板上钉钉，那这个区域的核心住宅区在哪里？
琶洲的住宅主要分为东面的万胜围和西面的广州塔。
它们都有个共同特点，就是楼龄新的小区非常稀缺，特别是2010年后的次新。
万胜围板块，只有保利天悦、江山国际、会展世界城（水蓝郡）。
广州塔板块，只有珠帝紫龙府。
而近几年出镜比较多的几个“当红辣子鸡”小区，基本都有十五年左右楼龄。
像珠江帝景、泓景花园、佳信花园、会展西岸、帝景华苑、雅郡花园这种产品，称为泛次新产品。虽然区域位置非常优秀，还是花园小区，但整体楼龄偏大。
这时琶洲西区保留的旧改空间就显得特别珍贵。
而且*近3-5年，几个旧改项目已经有实质性进展。
比如客村附近的新市头村旧改，美林和方圆联手，拆迁和土地平整已经完成。
比如广东商学院后头的赤沙村旧改，保利和富力联手，已经通过村民表决。
比如赤沙车辆段旁边的赤沙村旧改项目，由富力地产和保利两大旧改巨头联手操刀，已于2020年9月正式开拆。
根据此前公布的《海珠区赤沙片区更新单元详细规划调整》资料显示，赤沙片区规划范围272.15公顷，其中改造范围69.83公顷。还有赤沙车辆段地块，已经处于开工建设阶段。
这批未来竣工的新盘，还有前面提到的次新盘，会是琶洲*具价值的住宅产品。
既然有核心的，自然也有不值得买的楼盘。
其中*坑的，就是住宅性质的公寓产品，比方说纵横公寓。虽然说楼龄新（2012年），也是住宅性质产权，但这类产品设计之初就是按照公寓产品来设计，长走廊多梯多户，没有一点住宅氛围。高净值人才，是看不上的。
那回迁项目呢？
虽然广州有几个定位很高的回迁小区，比如林和村小区、杨箕村小区、琶洲新村。只要有合规的独立不动产证，这类回迁产品补完地价就可以交易。
当然，新手不建议选择。
但像官洲南苑、磨碟沙小区这种，品质一般，很难吸引高净值的新琶洲人入住，投资潜力有限，等待的周期就比较长了。
另外假复式小区，也就是会展西岸三期（星品），虽说楼龄新（2012年），大堂、小区环境、停车场都不错。
但这种第二层偏矮的假复式产品，也不是市场的主流选择。
至于楼梯楼，琶洲现在还没有强学位概念，*不要选，像丽景、南景居这种，一直涨不起来。
除了琶洲内部的楼盘，还有哪些楼盘能吃到琶洲发展的红利？
答案是琶洲西区辐射区。
以琶洲西区为中心，其实整个海珠都可以称作其辐射范围。
首先肯定是*先承接琶洲外溢流量的赤岗，也是值得考虑的板块。像信步闲庭、元邦明月苑，这种近琶洲西区的产品，都还好说。
再比方说，客村板块的愉景南苑，广州大道南板块的逸景翠园，开车通勤琶洲西区时间就在十*内的次新，值得买入。
顺着这个逻辑去寻找，滨江东沿线的一众次新，其实也是个好选择。
有很多人说，买海珠西的逻辑，是等在海西南面的海珠创新湾起来。
这只是其一，但更实在的是，买海珠西，是因为海珠西通勤到琶洲西区足够近。
光大花园通勤琶洲西区，九站地铁。
保利花园通勤琶洲西区，八站地铁。
罗马家园通勤琶洲西区，四站地铁。
金碧花园通勤琶洲西区，六站地铁。
随着未来路网的进一步完善，琶洲西区去海珠的任意一个角落的通勤，其实都可以控制在30*以内。
琶洲的发展，带动的是整个海珠优质楼盘的价值。
说了这么多，无非是想说一个观点：
琶洲西区未来3-5年，开始起势。
越靠近琶洲西区的住宅，越有买入价值。
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