关于《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》的解读

今日，自然资源部颁布了《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》一文，对《民法典》时代中涉及到不动产抵押登记变化的内容进行了明确，但仍然有登记人对其中的内容有不同的看法和认识，笔者尝试予以解读如下：

一、依法确定不动产抵押范围。*、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。

本条有两个关键点，一是从法无禁止即可为的角度来看，营利性法人的教育、医疗、养老等设施未在禁止抵押的范围内，应属于可以设立抵押的不动产。二是除了《民法典》第399条规定之禁止抵押的不动产外，其他法律，如《文物保护法》第24条规定的“国有不可移动文物不得转让、抵押。建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所的国有文物保护单位，不得作为企业资产经营。”，行政法规规定的，如《宗教事务条例》第54条规定的“宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为实物投资。”等都是不动产登记人需要掌握的知识范畴。

　 二、明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者*额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。

增加了不动产登记簿记载要求，原来的不动产登记簿没有将“担保范围”纳入记载范围，导致一些债权人在实现抵押权时遇到问题，仅能就主债权要求优先受偿，不能对利息、违约金等相关费用进行优先受偿，法院的理由就是未对相关担保范围进行记载，不具备抵押权的效力，因此本次修订时予以纠正，对抵押权的人保护进一步优化。

三、保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

　　《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

本条是对是否要将当事人对抵押的不动产的相关约定进行记载的规定，登记后将会有两方面的影响，一是登记机构要对有约定的不动产转让时进行审查和把关。二是根据*院《担保制度解释》第43条第2款的规定“当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。”对产生一个阻却发生物权效力的作用，这也意味着即使登记机构把关不严或者对有禁止、限制转让的抵押不动产未审核的情况下办理了转移登记，法院也会判决不发生物权变动的效力，这也是加强了对抵押权人的保护力度。

从另一个方面来看，此类规则的制定基本上也将《民法典》第406条变成一个废法条了，因为金融机构从风险管控的角度出发都会将禁止或者限制抵押不动产转让作为约定内容并要求记载。

而自然部的对于本条第二款的规定，则有与《*人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第1条有冲突的嫌疑，《民法典》实施之后转让抵押不动产的，还是应该适用《民法典》的规则。

而不动产登记机构在根据此条进行系统升级时需要考虑将抵押不动产需设置三种可能性，即禁止转让的、限制转让的、无约定的，并且要根据不同的情形来实现相应的功能，因此要如何实现此种功能则是对软件公司的一个考验。

四、完善不动产登记簿。对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：

　　1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。

　　2.将“抵押权登记信息”页的“*债权数额”修改为“*债权额”并独立为一个栏目，填写*额抵押担保范围所对应的*债权数额。

本条需要注意的是第2点中的“*债权额”的理解，是需要填写*额担保范围所对应的*债权数额，这也就意味着并不是简单的*借贷的金额，而可能是包含了“主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等”金额的数额，此数额往往是大于*贷款数额的。

第五、第六条等无需赘述。

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