*商业盘！老城中的“奇葩”！这个经典盘的价值有没有被低估？

2021年第06期【探盘侃楼】

南昌老城有着非常鲜明的两重印象——

一重是房屋老旧，环境嘈杂、交通阻塞。

一重是烟火浓厚，老街深巷，美食丰富。

如果即想住在老城（不负美食），又想优品居住环境（不负生活），那么该如何选择呢？

今天的侃盘主角则是一个不错的选择：恒茂国际都会。

似乎放眼南昌，只有它具备四大条件——

老街环绕+*商业+地铁口+小区优美。

尤其是第四项小区环境，如果实探，你一定会在我的标题中达到共鸣：

简直是老城中的一朵"奇葩"！

PS：恒茂国际都会虽然去年有过实探。但“探盘侃楼”栏目改版后对楼盘的渗透性要求更高。其作为老城经典楼盘，有必要二次实探，为大家带来更深入的解读

01.小区简介

探盘主体： 恒茂国际都会（二手房）

小区看点： 地铁口、梦时代商业、小区绿化

地理位置： 青山湖区北京东路308号（一号线谢家村站）

建筑年代： 2007年建成

房屋总数： 16栋2008户

容积率： 2.0

绿化率： 40%

物业费： 1.60元/月

物业公司： 南昌恒兴物业管理有限公司

百度百科资料显示：恒茂国际都会由高层及小高层组成，建筑密度为17%。基地抬高2米，容积率为1.93。真实景观绿化率可能达到50%。

小区周边是洪钢社区和橡胶厂社区，有老街有深巷，地段算是青山湖老城。

02.配套测评

一、学区配套

学区为培英*。创建于1957年，现有*3个年级10个班；*6个年级16个班。学生共1342名。

由于创建时间较早，培英*文化底蕴应该是不错的。但从历年考试数据中看，*离师大附中、南昌二中等一线学区还有差距。

学区条件算一般。

但周边有不错的私立*：少春*。其离小区*近直线距离只有200米。该校属于南昌十大私立*之一。

二、商业配套

商圈是小区*独具的优势：自带恒茂梦时代商场。

按照流量和商业等级，恒茂梦时代是和红谷滩万达一较高下的存在。

所以就商业配套而言，小区算是*的。甚至很多方面要高于莱蒙都会。

比如距离商场超近，大约只有50米；商场带家乐福超市，和百盛商场连为一体。同时周边拥有国美、苏宁、四平等大型电器城。

恒茂梦时代的天顶屏幕也独具“IP”特色。

三、交通配套

小区东门与地铁1号线谢家村站约100米距离。地铁配套十分出众。

不足的是：周边是洪钢等老社区，路网较旧，狭窄、拥堵。

这是老城的普遍问题。

虽然位于北京东路主干道，周边路段也常年拥堵：无红绿灯的人行岔口多、井盖下陷严重而且位于马路中间（开车需要谨小慎微）

多说一点。北京东路不仅是主干道，更是横穿南昌东西部的主动脉。这条路不打通，严重阻碍人员流动和内需消费。

四、医院配套

小区所在的谢家村是医院集中的地方，周边有：南昌市第九医院（900米左右）、江西凤凰*医院（800米左右）、江西洪钢职工医院（200米左右）

稍远一点的还有：省中医院、省肿瘤医院、南昌大学医院、江西中西医结合医院等。

医疗资源非常丰富。

五、生活配套

周边*较多，南昌大学（老校区）就在附近，相当于提供了体育场所。

小区内部环境优美（下面详细介绍），可替代小型公园，供业主散步、休闲。

*重要的周边是老社区，巷子里的美食超级多。比如，橡胶厂露天夜市里的老万蚌壳，老赵龙虾等夜宵店，夏天是要排队的。

再叠加梦时代商圈，小区生活便捷性和宜居性非常高。

03.小区环境

实探后，我才体发现：除商业和地铁优势外，恒茂国际都会还拥有第三大优势：内部环境超好。

印象中周边老社区围绕，先前没有期待小区内部环境。但后来才发现里面可谓另一片天空。

小区优美的 环境与老城形成强烈对比。

*突出的：绿化率超高。

平台公布的资料显示，恒茂国际都会绿化率为40%。但深入其中，你会发现实际绿化要明显大于这个数字。

这可能是小区建成已超10年，树木生长葱郁所导致的观感。

看图说话——

绿树繁茂、鸟语花香，小区绿化有些惊艳。

这让内部显得非常沉静。与外部的喧嚣形成了强烈的反差。这种沉静感我在万科四季花城也体会过一次。

树木种类繁多，小道仿佛延伸在绿林中，有一番公园的景致。

小区有池塘、有小亭，还有露天游泳池。仅游泳池，就把小区品质拉高了一档。

其次，小区卫生很好，非常整洁。

小道上见不到白色垃圾；人车完全分流，没有随意乱摆的电瓶车；小区实行垃圾分类，垃圾桶封闭，将杂物与视线分离。

第三，安保标准高。 小区虽然年份较长，但依然严格执行入楼门禁程序（大部分小区交付几年后，大楼门禁就会沦为摆设）。

整体也很开阔。 虽然主要为高层，但楼间距很宽，楼栋互相错开，采光应该不错。

楼体设置向外突出的环形阳台，立体感很强。

进入小区需要上一段阶梯。不知道是不是开发商给予“步步高升”的寓意。

所以小区地基整体进行了抬高。这种抬高是统一的，内部平整，高级感很强。这不同于世纪中央城。后者是长坡，给人以粗糙感。

遗憾的是：小区周边环境偏差。 道路两旁很多电瓶车。有的随意摆放。由于车道狭窄，电瓶车和机动车混流严重。

东门下台阶，迎面就是恒茂梦时代。

探盘感受——

恒茂国际都会于2006年打造，当时定位应该是高品质楼盘。

过去开发商普遍很讲良心，施工质量和后期兑现要远超现在。因此恒茂国际都会对标现在的品质楼盘，要拉高更多水准。

实探中本人明显感觉到：一些头部楼盘，其内部环境不见得比恒茂国际都会强。

有的噱头很大，没有内容。有的内容丰富，却很低调。像这种低调的“微旧盘”，只有实探后才能见到优势

04.小区价格

地铁口+顶流商业的盘当然不会便宜。不过，恒茂国际都会也不是很贵。

贝壳网数据显示：目前小区挂牌均价18500元/平左右。

据打听，小区开盘价格约5000元/平，价格涨了3倍多。但鉴于开盘时间较早，这种涨幅在南昌只能说中等偏上。

再看同地段小区价格。周边很多老厂宿舍（年份超过30年），价格都要1.2万左右。稍微新一点的香樟苑、东方银座价格则在1.5万左右。

从价格看，恒茂国际都会是周边*的存在。 毕竟地段优势和小区环境摆在那里。

同时，小区户型也非常多。从36㎡到60㎡，从90㎡到162㎡，从一居室到四居室，各种户型都有——

既有南北通透，方方正正的优质户型，也有缺角、形状奇怪的户型。

前者更贵，后者相对便宜。这里就不一一介绍了。大家可根据实力进行选择。

05.买房参考

小区优点：

1.商圈发达。在梦时代，吃喝玩乐非常方便。也有小孩喜欢的各种游乐设施。

2.拥有老城优势。周边巷子里的美食丰富。

3.小区环境优美。小区自身就像一座小型公园，非常宜居。

4.出门就是地铁口。

小区缺点:

1.老城劣势。周边环境一般。电瓶车随意摆放。车流混杂，路网狭窄、拥堵。

2.学区一般。

综合起来，个人认为1.8万的价格是性价比极强的。

*近几年，盛行炒作学区和行政区概念，氛围过热。南昌房价疯涨的普遍是*和行政概念房。也吸引了大部分人的注意。

因此一些宜居的品质楼盘和老城楼盘反而被忽略。

恒茂国际都会本身环境绝佳，再加上兼顾“老城地标”的属性，个人认为价值是明显被低估的。

若不论学区，仅 综合 小区品质、宜居性和生活便捷性，恒茂国际都会在南昌绝对首屈一指。

甚至超过很多3万+的*楼盘。

而学区劣势又严重打压了价格：与*楼盘有1万以上的差距，总价相差百万以上。

我在想，如果拿出百万中的部分，让小孩上*私立*，是不是更香?

还有一些质疑是：小区是2007年的盘，年份稍长。

但事实上：现在的新盘质量很难和10年前的品质楼盘相提并论（一些品牌房企除外）。

*近几年，新盘交付屡屡爆出问题，我们接到大量投诉由此可见一斑。

楼盘质量差距是质的问题，时间之差无法弥补。这种次新 品质 盘反而有优势。

更为重要的前瞻性因素是：学区绑定引发教育不公和过度炒作，这已引起舆论不满和高层重视。

未来学区“多校划片”会不会推广落地？*优势会不会减弱？这是值得深思的问题。

若趋势成立，恒茂国际都会这种老城经典盘的实际价值也会不断体现出来。

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